丁祖昱评楼市|房地产的新机会来了！，上百城撤县立区( 二 ) “近几年

巢湖带给合肥最大的利好是GDP和常住人口大幅增加，常住人口增加181.3万人后，合肥省会的首位度进一步提升。而对于巢湖而言，巢湖市GDP由2010年的615亿元，降低至了2019年的P433.4亿元。
CRIC数据显示， 2010年至2019年，合肥各区、县、市中，巢湖市的成交总价及楼盘价皆处于全合肥低位。

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02
推动城市化率不断提升
撤县立市的核心是推动城市化率的提升。
过去十年，中国城镇化率由2010年的49.6%上升至2019年突破60% ，整体城市化率上升十多个百分点，新增城镇人口达到约1.7亿人。

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从城市的角度来看，经济和人口越来越向一些大城市靠拢。首先是资源禀赋，如城市的经济能力，人均购买力水平，人均GDP水平等。排在第二位的便是人口要素，目前常住人口超过1000万的城市达到13个。随着撤县立市，城市人口将显著增加，未来将会有更多的城市进入特大城市行列。
需要警惕的是，在撤县立市的过程中，城市人口总量势必会增加，但不能只看数量的增加，还要看人口质量是否会提升。
从近几年“人才调控”政策可以发现，大多都与房地产相挂钩，其中最多的还是以松绑落户的方式定向精准放松限购政策。在城市发展的过程中，已经有越来越多的地方政府开始重视人口质量的提升。
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市场潜力有待进一步挖掘
撤县（市）建区到底是利好还是利空不能一概而论。
一些大城市如北京、上海、广州等一线城市和杭州、武汉等区域性中心城市，市中心具有强大的辐射力和扩散力，周围的县改区之后，发展能力大大增强。
对于广大三四线城市来说，如果主城区太弱，对周围辐射能力不够强，这样的城市还处于一个集中化阶段，还要吸收邻近地区的要素，尤其是如果县和地级市离得很远，市带动力量不大，改成区对当地反而不利。
一般来说，大多数情况还是利大于弊的，受城镇化进程的持续推进，产业梯次转移、中小城市外出人口回流等多方面因素影响，撤县后的城市市场潜力有待进一步发掘，市场前景值得憧憬。
回顾2009年-2019年十年间，全国城镇化率提高14个百分点至60.6% ，共计约2.28亿人口进城安家，催生大量增量购房需求。人均住房面积也在这十年间增长了约8平方米。
随着中心城市产业向远郊县域梯次转移，外出人口回流，本地居民增收，也能进一步提振增量刚需以及存量改善性需求。
相较发达国家约80%的城镇化率，我国城镇化建设仍大有可为。
总体来看，我们认为，不可盲目撤县立市或大规模撤县立市，未来撤县设区的区域，还是需要围绕中心城市周边的县市进行，重点要看整体的规划、产业情况、以及大市对它的整体规划和自身经济状况等。
这些都是对未来房地产市场影响比较大的因素，如有些地级市本身土地资源很少、很小，在此基础上并进来一个合适的县，并变成为该地级市重点发展区域，那对这个县来说就是重大利好，但是如果并进去的市或县本身发展就很好，规模也很大，那对于被方本身到底是利好还是利空那就不一定了。

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