【时尚一点】快时尚败退后，一个能打的都没有( 二 )

近些年，商业地产的核心命题是转型，在三里屯，是如何高端化。
太古里官方口径中，这里目标成为“顶尖奢侈品全球旗舰店集群” ，在优衣库转至西区后，其原址——该片区的门面大楼被GentleMonster接手，一家来自韩国的高端潮流眼镜品牌，在上海淮海中路，它拥有一间超3000平米的旗舰店。
有意思的是，北京冬奥会期间，大楼的外墙一度被安踏广告承包，甚至请来了代言人谷爱凌亮相站台，还引发猜测，或是安踏大手笔拿下，但观点相左的人们笃定：“安踏还不够格。 ”
老派与低端，品牌最怕的桎梏。

文章图片
商业地产无奈
不是每一块地皮都有北京三里屯的好命。
“北上广深可能不适用，但在其他城市， H&M、ZARA这些，都是各个商场非常想要的。 ”王寒（化名）告诉新零售商业评论，她供职于西安一处商业地产招商部，疫情当下，合作难谈，最近的工作便是频繁拜访意向品牌。
王寒补充，对一般的商业地产来说，大型快时尚品牌是“最能带客流的” ，收益反而不是首要考量因素。据她了解，去年，西安熙地港（CityOn）谈成的一单大生意，就是与ZARA一口气签下16年的合约，且合约期内租金不变。
通常情况下，商场内入驻的品牌被分为两类，一种是流量型，快时尚和餐饮是最典型的两个类别，承担聚拢人气的作用；一种为租金型，顾名思义，是向商场贡献营收的“大户” ，集中于美妆和品牌女装，也是外界公认溢价很高的品类。
品牌与商场的合同大多一签三年，为保障业绩，也或是一定的激励手段，前者会面临一定的合约期内淘汰制，即未达营业额预期，会被商场“清退” 。
快时尚们显然不必担忧这个问题。
一名商业地产选址顾问告诉新零售商业评论，对于购物中心来说， ZARA、H&M等快时尚品牌通常占据着黄金铺位，即商场一层，也是最能定商场调性的地方，因此，招商会倾向于一线奢侈品或轻奢品牌。快时尚尽管价格相对低廉，但因为是大型跨国集团品牌，仍符合“守调性”的需求。

文章图片
毫无疑问，快时尚汹涌的撤店潮，均是自身业绩压力和战略定位使然。
但撤退潮之后，快时尚们为市场留下了一个亟待解决的问题：谁来消化这些黄金铺位？
严格地说，一处商业地产中，快时尚为代表的品牌为主力店型，相同定位的还有丝芙兰（SEPHORA）等，如今，因为全球业绩下滑、转型等需求，快时尚大批撤退，丝芙兰们也受困于此，开店额度缩减，很难增新，商业地产们，面临一个行业层面的棘手问题：招商。
招什么商？
王寒最近的烦恼是筛选新的消费品牌。从体量和知名度上来说，她所服务的购物中心在西安当地属于前列，随着北上广深市场的饱和，新消费品牌扩张外溢，已经能承接不少头部新品牌，但对于该商场来说，更希望谈下“首店” 。
“区域性首店或城市首店。 ”她赶忙补充。
【【时尚一点】快时尚败退后，一个能打的都没有】不止一名业内人士向新零售商业评论表示，商场话语权这回事，只存在于一线城市核心商圈，因为更新迭代也快，不缺新品牌开首店。
如北京三里屯太古里，排两三年才能拿到一个商铺是常态。即便如此，品牌们有时还需排队塞钱才能进。
上述选址顾问解释，首店除却线下销售外，更大的需求是广告效应，因此更倾向于入驻头部商业地产，如名创优品旗下多家子品牌，首店均选择了广州正佳广场，据其了解， TOPTOY仅450平米的店面，年租可达百万，但相应地，营业额也远超预期。
更重要的是，不少新品牌在一线城市打响知名度后，到二三线城市，能以相对更低的价格拿下好位置。
显然，一般的商业地产们没有三里屯太古里和正佳广场般的好命。当下的他们，陷入了“引入新品牌”和“新品牌难做”的尴尬中。
王寒解释，之前商场确实很喜欢新品牌，如网红咖啡、美妆集合店，但慢慢发现，这类店铺的网红效应只有一两年，聚客能力很快消散，他们还得想办法清退，并寻找品牌接手，防止空置率上升。
新零售商业评论实地探访时也的确发现，即便在北京西单大悦城这样级别的商场内，也有WOWCOLOUR开业一年就匆匆撤离的情形出现。