如何平衡基础设施资产的民生利益与产品收益率的问题 。 通常市政类项目（例如供水、供气、供气）投资规模大 ， 收益较低 ， 往往不及公司债、企业债、银行理财等产品的利率水平 ， 但此类项目与民生息息相关 ， 公益性质强 ， 无法通过抬高单价来提升项目收益率 。 此次公募REITs最新版《指引》将原本80%募集资金投入单一资产证券化产品的条款 ， 去除“单一”两字 ， 意味着可以将多类型资产打包一起操作 。 若市政类项目搭配收益较高的新基建、仓储物流、高科技产业类项目 ， 可较好提高公募REITs项目整体收益率 。
如何设置公开合理的考核与激励 ， 最大化激发运营团队的积极性 ， 提高基础设施项目盈利水平 。 运营团队考核标准需要根据底层资产特性 ， 通常以历史公司自由现金流（FCF）为基准 ， 若每年达到基准水平 ， 运营管理收入与历史保持一致 。 若超过基准水平部分 ， 可分阶梯设置不同等级激励机制 ， 最高不超过自由现金流（FCF）的20%作为奖励 。
王艺军：在基础设施公募REITs试点的同时 ， 需要进一步对我国境内公募REITs涉及的税收制度进行研究 ， 建立和完善符合我国国情的REITs税收体系 。 推动公募REITs税收支持政策落地 ， 分别在公募REITs发起阶段、运营阶段考虑税收优惠 ， 以促进公募REITs市场的发展 。 随着基础设施公募REITs试点项目的推进 ， 可同步开展相关的税收制度落地 。
贝壳财经：先期试点后 ， 将来是否有望进一步放开政策 ， 将在哪些领域？
陈星德：未来政策将进一步打开 ， 有望向长租公寓类开放 。
王艺军：改革开放四十年以来 ， 我国在基础设施领域形成了大量的优质资产 ， 基础设施公募REITs可以盘活大量存量基础设施资产 ， 是稳投资、补短板的重要改革工具 。 目前 ， 基础设施公募REITs提倡“三聚焦” ， 聚焦基础设施领域 ， 聚焦重点区域 ， 聚焦资产质量 。 随着试点项目的落地 ， 基础设施公募REITs市场建设更加成熟 ， 可逐步扩大重点区域 ， 在全国范围内推广实施；并可延展至更丰富的基础设施类型 ， 比如能源类基础设施 。
贝壳财经：海外市场REITs的发展情况如何？底层资产情况将与国内有何不同？
陈星德：海外的底层资产更多元化 ， 国内目前集中在基础设施领域 。
王艺军：从1960年美国REITs制度推出以来 ， 全球已有40多个国家和地区推出了REITs产品 ， 目前 ， 全球上市REITs总市值约2万亿美元 ， 美国REITs市场超过1万亿美元 ， 是全球最大的REITs市场 。
从资产类型上看 ， REITs的投资标的非常多元化 ， 分为以下主要类型：基础设施、写字楼、工业地产、零售物业、住宅物业、酒店物业、康养物业、自主仓储、林地等 。 拥有良好现金流的基础设施是国外REITs的重要组成部分 ， 以全球最大的REITs市场美国为例 ， 市值排名前五的REITs均为基础设施REITs ， 资产类型包括通信铁塔、仓储物流、数据中心等 。 基础设施是全社会赖以生存发展的重要物质基础 ， 我国此次开展的基础设施公募REITs聚焦重点行业 ， 优选试点项目 ， 创造了基础设施投融资机制的变革 。
【框架|6份文件勾勒出监管框架 公募REITs未来有多大空间？】新京报贝壳财经采访人员 张姝欣 编辑 陈莉 校对 陈荻雁

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