框架|6份文件勾勒出监管框架公募REITs未来有多大空间？( 三 ) 证券化|结构|沪深交易所|未来|王艺军|

在海外市场， REITs已经成为股票、债券之外的大类资产配置的有效工具。 REITs通常投资于成熟的优质物业并获取稳定的租金或使用费收入，具有不同于股票和债券的风险收益特征，且与股票和债券的相关性较低，从而吸引了养老金、保险资金等长期机构投资者的青睐。该类长期机构投资人着眼于长期稳定的收益要求，对REITs的流动性偏好低于股票市场的流动性偏好。
贝壳财经：REITs作为独立的于股和债的一个大类投资产品，对于投资者来说，应该如何理解和看待公募REITs？公募REITs的预期收益和风险如何？
陈星德：REITs从资本市场汇集广大投资者的资金，通过高度专业化的运营团队持有和运营基础设施等物业，将获得的稳定、可持续的收入按比例分配给投资者，是境外市场较为成熟的金融产品。 REITs和高杠杆、高风险的地产开发和投资不同，其收益主要来自于持有不动产的租金收入分配，适合长期投资，是养老金和保险资金等长期资金的重要投资标的之一。公募REITS具有以下特征：给不动产赋予了流动性，相比股票和公司债券，透明度高、投资多元化的REITs具有非常有竞争性的长期投资表现，还能提供丰厚、稳定的分红。
当然,REITs投资也存在一定的风险，主要风险有：疲软的使用或者租赁市场；利率上升；不动产市场价格下滑；不利的资本募集环境；高负债水平以及对管理人信任度问题。
王艺军：REITs通常持有优质的底层资产，收益主要来源于租金收入和资产增值。 REITs的风险收益特性不同于股票和债券，兼具“股票+债券”的特征，既有类似债券的稳定分红收益，又有类似股票的资本利得，同时具有一定的波动性。但是，稳定的分红收益使得REITs成为优秀的投资标的，是有效的大类资产配置工具。
从美国市场来看，基于风险和收益匹配的角度， REITs要显著优于美国各种指数的风险收益。从收益率的角度来看， REITs具有较高的收益率，根据美国国家房地产信托投资基金协会（NAREIT）统计数据，美国权益性REITs近20年的年均回报率达到13% ，比同期的纳斯达克指数收益率高4% ，比罗素2000指数高3% 。
贝壳财经：两个交易所都对收购及份额权益变动做出了一些安排。 REITs将来也会像股票一样出现二级市场的收购和反收购吗?目前的制度安排目前参照股票市场的规则，是否适用于REITs？
陈星德：本次公募REITs是将资产进行IPO ，若资产资质较好，可能存在在二级市场被市场投资者举牌成为最大基金份额持有人，对项目进行间接控制。因此，《上市公司收购管理办法》也是同样适用的。
王艺军：交易所出台的关于基础设施公募REITs的相关细则，一方面，借鉴了我国境内股票的发行制度；另一方面，基础设施基金的收购及份额权益变动所涉及的当事人应当参照中国证监会和两个交易所上市公司收购及股份权益变动的相关规定，以履行相应的程序与义务。理论上，基础设施公募REITs市场上会出现二级市场的收购与反收购。

公募机构

公募基金承担买卖双方的角色、不存在利益冲突
贝壳财经：公募机构在其中是否又是买方，又是卖方，是否有利益冲突？证券公司也扮演类似于卖方的角色，公募机构和证券公司如何厘清责任？
陈星德：首先，公募基金管理人在公募REITs中的角色是一种买方与卖方兼备的综合角色。公募基金管理人具备卖方的特征，是因为在项目初始阶段，基金公司需要与证券公司等中介机构密切配合，对于项目进行先期的尽职调查、产品设计、提交发改委、证监会和交易所审查、推进项目IPO流程等，相关工作与投行有些类似。
而公募基金也贯穿整个项目生命周期中的管理人、运营者，也就是所谓的买方。项目成功发行后，公募基金管理人将直接履行REITs项目公司的股东和运营者的权力和职责，努力提升项目公司的运营水平，使项目公司持续产生利润，资产保值增值。

框架|6份文件勾勒出监管框架 公募REITs未来有多大空间？( 三 )

框架|6份文件勾勒出监管框架公募REITs未来有多大空间？( 三 )