框架|6份文件勾勒出监管框架公募REITs未来有多大空间？( 二 )

2020-09-29

此外，在交易结构、运营管理、资产评估与估值、信息披露等方面，公募REITs与“类REITs”也有显著的差异，更为规范、严格、透明，体现了公募基金的制度优势。
王艺军：2014年以来，我国境内依托资产证券化业务，以私募方式开展REITs尝试；截至2020年7月，国内交易所类REITs发行了75单，规模超过1400亿元。类REITs为公募REITs的落地积累了丰富的资产类型；在类REITs市场产品中，基础资产涵盖了物流仓储、写字楼、购物中心、工业厂房、酒店、高速公路等多种资产类型，为公募REITs探索了不同的不动产类型，积累了有益的经验。
目前，我国类REITs本质上是与原始权益人信用相关的债性产品，而本次《指引》则突出了公募REITs的权益属性，是典型的权益投资。回顾国内证券化市场的发展历程，此次从类REITs到公募REITs的跨越，实现了债性到股性，私募到公募的双重突破，具有重要的历史和现实意义。

监管框架

成熟的REITs本质是“资产IPO” 可引入流动性服务机制
贝壳财经：公募REITs的基本业务框架将有何特点？是否与美国、日本等其他国家的业务框架类似、又有何不同？
王艺军：从美国、新加坡及日本等境外成熟REITs市场来看，基础设施公募REITs是优质基础设施不动产的上市，是“资产IPO” ，通过采用询价发行可以合理匹配市场需求与市场估值。《指引》以及配套的交易所业务细则，在定价、发售、交易等关键环节都借鉴了境内股票市场制度，同时匹配基础设施公募REITs产品的特有属性，作出了区别于股票的特有安排。国内基础设施公募REITs从目前的颁布的指引和配套业务规则来看，突出了“资产IPO”的实质，符合国际惯例。因此国内基础设施公募REITS总体业务框架和国际市场相类似。显著区别在于，我国基础设施公募REITs充分考虑了投资者的利益，出于保护投资者的角度，在《指引》及交易所配套业务细则中，夯实了各金融机构参与方的权利与义务，厘清了职责边界，特别是公募基金管理人在基础设施公募REITs产品中的全方位职责，强化工作协同，又突出权责清晰。
贝壳财经：基础设施基金交易可以引入流动性服务机制，流动性服务商可以为基础设施基金提供双边报价服务。是否相当于引入做市商？
陈星德：从活跃市场、降低风险的目的出发，做市商无疑在世界范围内的主要金融市场中扮演着重要的作用。凭借规范、公开、富于竞争性的报价驱动机制，做市商制度有效地保障了交易效率、提高了市场流动性、为市场提供了稳健运行的基础。
王艺军：是的，上交所与深交所发布的《公开募集基础设施证券投资基金(REITs)业务办法（试行）》中提出基础设施基金交易可引入流动性服务机制，通过流动性服务商为基础设施公募REITs提供双边报价服务，流动性服务商相当于做市商。引入流动性服务机制可以提高二级市场上基础设施公募REITs交易的流动性和活跃度，有效避免二级市场出现流动性不足影响基础设施公募REITs的定价效率，缓解投资人对基础设施公募REITs流动性的担忧。

投资者须知

美国权益性REITs近20年年均回报率达13% 公募REITs或出现二级市场的收购与反收购
贝壳财经：目前引入了网下认购、场内及场外等不同认购方式，你认为这些措施能否有效提高二级市场流动性？
陈星德：前端的网下认购、场内及场外认购机制是一个良好与投资者充分询价交流过程，价格上与投资者达成一致，一定程度上确保二级市场价格稳定性和流动性。
王艺军：目前的一系列文件创新发售机制，引入了网下认购、场内及场外等认购方式，加强了市场的流动性建设。此外，通过流动性安排机制和按要求转托管，也提高了二级市场流动性。

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