框架|6份文件勾勒出监管框架公募REITs未来有多大空间？( 四 ) 证券化|结构|沪深交易所|未来|王艺军|

基金管理人对于项目公司的运营成效将会直接反映到公募REITs基金的二级市场价格，实际上也是公募REITs基金业绩的体现。
公募基金公司买方与卖方的角色并不存在利益冲突。作为卖方，对于项目研究、尽调越充分，那么后续对于项目的运营也能更好的把控，项目本身的资产质量也更有保障。两个角色是前后贯通，互相促进的。
王艺军：长期来看，公募机构扮演的是买方角色，不存在利益冲突。基于“资产IPO”的询价发行机制安排、充分的信息披露、专项尽调指引和估值指引的配套，以及对公募基金管理人聘请具有保荐资格的券商做财务顾问和委托外部管理机构运营管理资产的相应安排并不免除公募基金依法应当承担的责任等配套措施使得各参与方的权责边界清晰，突出了公募基金管理人的主体责任。
贝壳财经：博时、华夏等多家公募基金及中信建投等券商已先后发布REITs投研团队的招聘启事。公募基金不仅是投资者，还是基金管理人，你认为公募基金是否具有匹配的运营能力？
陈星德：从产品角度看，公募REITs虽属《证券投资基金法》下的公募证券投资基金，但是和我们目前的公募基金产品相差迥异。例如：股票、债券等基金讲究分散化配置，要求“鸡蛋不放在一个篮子里” ，而《征求意见稿》要求80%以上资产持有单一基础设施证券全部份额，基础设施资产支持证券持有基础设施项目公司全部股权，并豁免了“双十“规定，是“把鸡蛋放在一个篮子里并好好照顾”的概念。又如，目前基金管理公司奉行“华尔街规则” ，即不参与上市公司的主动经营管理，主要作为“旁观者”的被动投资角色，采取买入或者卖出方式“用脚投票” 。《征求意见稿》要求基础设施基金运作过程中，基金管理人积极履行基础设施项目运营管理职责，为此还需要配备有基础设施项目投资管理或运营经验的人员。此外在公募REITs在基金发行定价方式、估值方式、信息披露内容、利益冲突管理等方面具有很强的独特性，这些都是值得我们关注的。
但是，基金管理行业是个年轻的行业，也是不断在创新和进步的行业。从最初的以股票基金和零售市场为主，到后来日益壮大债券、货币基金和机构客户市场，近些年商品、对冲策略等产品类型也不断涌现。公募REITs的出台经过长期的调研、论证、讨论，包括受访者在内的公募基金专家也参与其中。相信，公募基金管理公司一定会不辱使命积极准备，满足发行和管理公募RIETs的各项要求，争取试点的成功。今后中国市场也会涌现出如美国 AMT这样专业和强大的基础设施REITs基金管理人。
王艺军：从境外REITs市场来看， REITs上市以后的表现与管理机构的不动产投资管理能力息息相关。基础设施公募REITs可通过设立长期有效的监督机制和奖惩机制，促进运营管理机构和投资人的风险收益共担的长效机制，通过主动管理持续提升公募REITs收益。
经过多年发展，公募基金管理人在二级市场具有突出的股票与债券研究投资经验，并被市场投资人广泛认可。公募基金管理人在基础实施公募REITs中所需要的资产运营能力，与其所具备的二级市场投资研究能力相比较，存在一定差距。但通过设置合理的治理机制，公募基金管理人可有效整合原始权益人的运营能力，从而极大地改善和提升公募基金管理人的资产运营能力。

走势预判

未来央企国企将更多参与未来有望向长租公寓类开放
贝壳财经：公募REITs良性发展，还有哪些配套规则需要补齐？例如税收等。还有哪些问题需要解决？
陈星德：很多基础设施资产为国有企业持有，在国资转让过程中涉及到的交易、定价、程序相关问题，需要得到国资监管部门的支持；还有在转让环节涉及的税收问题，也需要得到税政部门的支持。我国现有6万亿基础设施存量项目，主要以央企、国企的信用扩张予以支撑，由于基础设施建设及回款周期长，退出渠道严重缺失，导致央企、国企的债务风险逐年积聚。此次公募REITs是一个良好的机会帮助央企、国企梳理基础设施资产，通过专业评估机构测算以及市场投资者供需量对资产进行两次定价。在债务高举的情况下，未来央企、国企将更多参与股权融资的资产市场中，资产定价、交易是一个必经之路。公募REITs前期试点阶段，央企、国企需要一定时间将债权融资的思想向股权融资转变，对资产市场价格接受也有一定认知过程。敢于吃螃蟹的地方央企、国企已积极协调各地方政府的国资部门、税务部门、国土部分等对资产合规审核流程、交易程序、地税征收方面予以大力支持。

框架|6份文件勾勒出监管框架 公募REITs未来有多大空间？( 四 )

框架|6份文件勾勒出监管框架公募REITs未来有多大空间？( 四 )