资金|长租公寓为何频暴雷？资金监管加速行业洗牌？业内代表这么说( 三 ) 公寓|租赁|租金|疫情|长租公寓|企业|资

前几年，大量资本进入长租公寓行业，不少企业建了很多模型，试图靠现金流、资金运作赚钱。实际上，靠金融逻辑来理解长租公寓行业就跑偏了，行业需要去杠杆，回归住房租赁行业的本质——房东和租客双方都有“痛点” ，而公寓企业具备服务和运营能力，其价值就来自于租金差及后期服务，并非来自资本运作。
罗意：近期资金监管加速，未来可能不仅要求长租公寓企业整体杠杆降下来，还要求自有现金有一部分受到监管，自然会产生去杠杆的效果。实际上，从2018年9月至今，长租公寓一直处于去杠杆的过程中，去杠杆可能是一种新常态。各家机构融资可能更多基于生意本身的财务模型，或基于单店盈利的考量，从而获得一二级市场的认可，来推动企业发展。
高萌：行业去杠杆是必然过程，长租公寓企业必须丢掉幻想，回到现实中来。少数头部企业可以在体量很大的基础上，实现内部自循环，但大部分企业应回归到小而美的节奏，不应运用金融杠杆盲目做大规模。
黄卉：长租公寓普遍面临融资渠道窄，成本高的问题，在这一背景下，长周期预收资金才成为多数长租公寓运营的资金来源。不过，从未来发展趋势来看，企业还需要回归精细化运营模式，聚焦单店盈利模型。行业去杠杆是必然趋势，因此，后续对长租公寓企业长周期预收资金的监管，也加速了这一进程，这可以倒逼企业不断提升资金链和精细化管理能力，规范使用租金以及审查资金的合规性。
新京报：现在即将进入四季度，每年的一、四季度是住房租赁市场的传统淡季，今年在疫情的影响下，长租公寓行业压力尤大。在多城发布住房租赁资金监管政策后，若在更大范围内推广，长租公寓是否会迎来巨大考验？
赵庆祥：行业经过前几年快速发展，出现一定盘整和波动是正常现象。租金监管或风控资金的缴存，是行业必须要有的制度设计和要求，正是因为有了这些制度措施，规范企业才能脱颖而出。在发展过程中，不排除有一些企业由于资金监管政策的落地出现难以为继、“跑路”现象，这是行业发展必须要付出的成本。企业有门槛，进入有规则，才是一个成熟的行业。相信随着租金贷的限制，风控资金的缴存，以及资金监管政策的落地，行业才能真正迎来稳定、健康的未来。
罗意：未来长租行业会进入有序发展阶段，行业内一些从事诈骗的团伙将被清除出去，而更为重要的是公寓企业会更清楚地认识行业本质，房东和房客也会更加尊重长租运营企业在链条上的价值，从而愿意支付相应产品和服务溢价。
长期来看，对行业发展非常有信心，不过，今年四季度和明年一季度作为租赁行业传统淡季，去杠杆化的确有可能会对部分高杠杆企业带来较大挑战，但并不是所有长租公寓都处于高杠杆阶段，事实上很多良性运营的企业已将杠杆降了下来。
高萌：长租公寓未来是万亿市场规模，信心从来不会改变，目前出问题的企业仅是从业者中很小一部分，大部分企业经营向善，只是过去在狂奔过程中，在制定策略、打法上有所跑偏。只有推动政策监管，才能让行业找到更加健康的方向。
黄卉：长期来看，长租公寓行业长期向好的趋势不会改变，每个行业从萌芽发展到成熟都不是一蹴而就的，都需要经过一个不断修复和纠正的过程。每年四季度和一季度是租赁行业的淡季，今年在疫情叠加影响下，确实会给企业带来经营调整，尤其是在去杠杆大背景下。不过，目前相关部门正加快推动住房租赁金融的发展，下一步有望解决长租公寓企业融资难、融资渠道窄的问题，探索长租公寓行业公募Reits试点，这将对长租公寓企业带来相关利好。
二房东“退潮” ，轻资产模式或将成为主流趋势