资金|长租公寓为何频暴雷？资金监管加速行业洗牌？业内代表这么说( 二 ) 公寓|租赁|租金|疫情|长租公寓|企业|资

赵庆祥：当下来看， “资金监管”这一说法，实则并不太准确，并非特别界定的概念，比如杭州、成都、南京等地出台的资金监管的措施，本质上是一种保障金，起到担保作用，而不是监管全流程的租金，因此，实际上是风控资金。
2007年北京就出台了“北京市房屋租赁管理若干规定” ，对房屋租赁经纪委托代理业务实行资金监管制度。根据北京的经验，建立风险保障金或风控资金非常有必要，很多城市出台这一政策是一个及时的措施。此类制度是一个行业准入门槛，对防控风险发挥了很大作用，还可以在司法执行过程中先行赔付，起到风险对冲和担保作用。
不过，各地在出台租赁资金监管政策时，一定要把握好节奏，掌握好租金监管的额度，并逐步有序推进，可以借鉴此前房改的相关办法， “老房老办法，新房新办法” ，逐步过渡，不宜踩急刹车，因为住房租赁租金监管是个长效机制，必须从未来3年、5年甚至10年发展的角度来看政策的落地执行。
黄卉：随着各地逐步推进资金监管制度，一方面会倒逼住房租赁企业去提高经营合法性和合规性，严禁长租短付、高进低出，以及违规使用租金贷的行为，来健全企业内部管理制度，不合规的企业也会逐步淘汰；另一方面，租金监管也提高了住房租赁企业经营的门槛，企业不再盲目进入，也加剧了优胜劣汰，行业集中度会进一步提升。
在推进租金监管制度时，也需要分类监管和分步实施，避免“一刀切”的做法，对于租赁风险保证金的设置，建议设立合理的比例和缴纳方式，避免因过高的保障金而对正规经营的企业带来一定的金融负担，对正规经营企业，有较好信用基础的，建议给予一定发展空间的支持。
新京报：资金监管制度的出台，能否从根本上解决“高收低出”的问题？对正规经营的公寓企业，是否会造成误伤？
罗意：从顶层设计上来说，看完住房租赁条例（征求意见稿）之后，心里还是比较有安全感。不论是征求意见稿，还是成都等地近期出台的监管政策，都是较理性客观和有耐心的。不过，对于微利、靠现金流周转的长租公寓企业而言，用交付保障金的方式来加强监管，尽管会起到规范行业发展的作用，但也有可能压垮一部分正规企业。因此，建议主管部门做好企业的甄别工作，分类监管，好人与坏人一定要分开，不要因事情复杂而一刀切。
至于资金监管能否在根本上解决“高收低出”的现象，仍存在疑惑。要根本解决这一问题，还需要一整套组合拳的保障，比如《住房租赁条例（征求意见稿）》中所要求的通过房屋网签备案系统进行备案等动作。
高萌：资金监管政策的出台，对正规经营企业，短期可能带来阵痛，但长期是好事，可以提高行业门槛，清除对行业产生负面影响的企业，保障行业的信誉，此外，可校正此前较激进企业的相关做法和运营策略，将其拉回至正常轨道上，把重心回归到运营和服务上。
资金监管制度，重点在于起到预警、督查和引导行业的作用，从根本上而言，不能解决“高收低出”的问题，本质上来说， “高收低出”是个有风险的市场行为，但并不代表企业一定有预谋或一定会“暴雷” 。
去杠杆或将成为新常态，行业需回归服务本质
新京报：过去几年，企业运用的长周期预收（含租金贷）并不受任何外部监管和风险评估。资金监管制度的出台，是否可以认为是资金收紧的一大信号？对从业者来说，是否已经到了必须去杠杆，调整现金流的关键时刻？
赵庆祥：从近期出台的《住房租赁条例（征求意见稿）》可看出，租金贷将来不是重点发展的方向。原因在于，租金贷是一种变相的长收短付，将资金沉淀到企业内部用于经营，但若企业经营不善，易出现相关风险。靠不赚钱或以加杠杆、租金贷方式“跑”规模，等“跑”到具备市场支配地位后再实现盈利的计划，在住房租赁行业较难实现。