地产一课堂|| 知道这些原因，你的商业地产项目就不会“死掉”，商业( 三 ) ：商业|知道这些原因

No.5
盲目追求大体量纯属虚高一类
商业项目的大体量是住宅市场大盘的一个翻版，土地成本的市场化要求开发商必然追求大盘的规模化效应以降低成本，而且大盘也能塑造开发商的品牌，同样在商业地产市场追求大体量。
大体量对住宅开发来讲是降低成本的主要手段，对商业地产来讲，脱离市场需求的大体量就是找死！

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目前在北京以及很多城市的商业地产市场，许多商业物业招商空难，当开发商盖的大量商业物业处于闲置状态的时候，很多商家也为找不到理想的经营场所而头疼，供与求之间矛盾非常尖锐，人们在感慨缺少有效需求的时候实际是缺乏有效供给。
No.6
先开工后招商
被动的房企被商户抛弃
国内商业地产市场处于饱和，同质化竞争压力极大，且在开发模式上，国内开发商的开发逻辑存在很大问题。
从国外成熟商业地产开发流程来看，招商一般在项目施工前，而国内通行的做法是，项目施工，再进行项目招商，首尾倒置，导致诸多问题。
一是招商后置，房企在招商时处于弱势地位。项目已经开工，开业时间倒逼，招商流程必须缩短再缩短，开发商急切需要确定商户意愿，谈判时必须满足商户的大多数要求，还未开业就先“割肉” 。
二是招商后置会导致建安成本大大提高。笔者曾看过一个数据，国内房企开发商业地产的建安成本比国外品牌的建安成本高出两倍以上，很多人不明白这个道理，国内房企以住宅起家，理应对建安成本更加敏感，为什么反而会比外来的品牌高？

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这里其实就是招商后置带来的问题，招商后置意味着商业地产施工时，方案是按照房企起初预设的效果来，但是不同类型的商户对层高、进深等要求不一，招商后置时，房企要为商户进行设计调整和变更，无效成本大大增加，建安成本也必定上涨。
新晋的商业地产若依旧采用招商后置做法必定会失败。随着商业地产市场的成熟，各品牌商户对商铺的要求越来越仔细，后期更改费时费力，在商业地产选择多的情况下，品牌商户更愿意选择运营流程顺利的房企，而抛弃那些招商后置的房企，避免麻烦。
No.7
抱着出售为目的做商业地产
养老地产、文旅小镇、特色小镇….近几年转型是房企的关键词，很多房企虽然在名字里去掉了地产二字，但骨子里地产思维却根深蒂固。转型的新业态在去年经历了不少风波，比如长租公寓爆仓，特色小镇经营惨淡，笔者认为，归根究底的一个原因是房企依旧在抱着住宅开发的思路做项目，仍以“卖卖卖”为主线。
商业地产投入周期长，回报周期也长，不少房企在做商业地产时，选择的是在商场等建好后，划分商铺出售，及时“回血” ，收回资金。
短期看这是回正现金流的最佳方法，但长期看，这么做商业地产的必定会失败。万达王健林曾把商业地产分为了三个阶段，第一阶段是开发公司阶段，房企将商铺分割销售，第二阶段是投资公司阶段，改为只租不售，统一招租，第三也就是最高阶段是金融公司阶段，进行资产证券化。

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开发公司阶段是最初级也是失败率最高的阶段，商铺分割出售失败率高达99% 。这里面有两个问题：一是分割出售扰乱了经营整体性，房企无法掌控商铺招商情况，无法形成自身商业品牌；
二是多方主体混乱带来的经营风险，房企是开发商，买家买下商铺，出租给商户，当经营不善出现问题，商户往往向开发商维权。万达的购物中心以前出售过商铺，短期收回几十亿现金，但后续出现很多问题，由于经营问题，四五个业主将万达告上法庭，万达之后选择将售出的商铺拿回，统一管理。