地产一课堂|| 知道这些原因，你的商业地产项目就不会“死掉”，商业：商业|知道这些原因

_本文原题为：商业|知道这些原因，你的商业地产项目就不会“死掉”
当下中国国内各级别城市中都存有或多或少的因各种原因死去的商业地产项目，这些商业地产项目一是给项目投资商回款带来了严重问题，二是成为城市中的“建设垃圾”、“鬼”楼、烂尾楼，给当地政府时任主管领导出了道难题，三是把投资该项目的小业主坑的死死的。
如此的商业地产“死盘”究竟是什么原因造成的呢？
No.1
商业地产定位
重概念不重落地
消费升级的大背景下，崛起的90后、00后新一代喜欢个性化、定制化的体验，近几年很多购物中心、商场开业时，会用“填补当地市场的空白“等噱头进行宣传，然而实际上，多是概念定位，落地很难。
定位是商业地产能够成功的最关键因素。通过市场调查，首先必须保证大方向是正确的，通过人口规模、收入、消费习惯、商圈成熟度、地段位置等因素，判断商业地产是高端、中端、还是低端物业，是市级、区级、还是社区级物业，大方向正确，才能针对具体情况才能有下一步的精准定位。

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然而不少商业地产的定位更喜欢虚无缥缈的概念式定位，比如要主打高端奢华，比肩巴黎老佛爷、春天百货等，费时费力进行策划方案，实行时发现根本不具备实操性。
比如上海繁华商圈的一处购物中心，项目定位是要做亚洲最大的高端奢侈商场，然而定位过于高端，忽视了市场需求，导致招商惨败，前期的商户纷纷撤离。后经再次改造，开发商重新做市场调查，将定位修改为年轻人潮流商场，扩大消费者群，招商引进年轻潮牌等商户，挽救了败局。
某城的一处商场，位于城市副中心，开发商将原本是区级商业定位为市级商业，导致招商不足，开业时近半空置，后期紧急调整，定位调整为区级休闲购物中心，增添餐饮、休闲娱乐等业态比例，最终实现了盈利。
由此可见，即使地段优越，做不好定位的商业地产依然会失败。不少房企想用虚无缥缈、看似高大上的的项目定位去忽悠商户、客户，实际上被忽悠的往往是自己。
No.2
【地产一课堂|| 知道这些原因，你的商业地产项目就不会“死掉”，商业】错误的业态配比指标
很多城市里的商业地产项目规模体量都存在盲目做大的现象。例如一个国内欠发达地区，城区人口60万的小城市，开发商非要开发15万平米的集中商业产品，先不讲该城市里面已经有众多入市经营好且地理位置佳、成熟的竞品项目，显然有这样想法的开发商可能都没有考虑你这个城市有多少商业品牌可以把你的项目装满、后期商业面积租售留、如何运营等系列问题。商业项目体量不是越大越好，能够在所处的城市区域填补空白是最佳。
河北唐山有一商业项目规划总面积30万平米，其中住宅总体量20万平米，商铺和商业街区体量10平米，这种住宅与商业面积2:1的配比，笔者理解你为了回款的同时要提高收益的想法，可如此占比高的商业面积，如果真是就为了销售，回款压力显然极大。
还不谈后期商业运营的好坏，出售后的商业小业主各自为政，没有统一运营管理，显然整体的商业运营管理与经营， 99%都好不了。

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再有一个俗称四线城市的商业综合体项目，总体量45万平米，其中酒店2万平米、公寓4.5万平米、写字楼4万平米、集中商业8万平米、商业街3.5万平米、住宅23万平米。
从数据指标上看好像问题不是太大，但是该城市公寓和写字楼产品根本就没有任何市场可言。试想，地产开发现实问题是回款赚钱，规划业态中的公寓、写字楼产品如何变现？！