地产一课堂|| 知道这些原因，你的商业地产项目就不会“死掉”，商业( 二 ) ：商业|知道这些原因

有的人说，等完工盖好等几年就有人买了，你问问哪个开发商不是想快速资金回流。商业地产开发不是长线钓大鱼，目前中国的商业地产商实际的开发想法都是想：短线快钱。
所以规划一个商业地产项目的业态搭配指标，不是简单地块面积总量问题，商业地产产品业态规划是要考虑该区域的人口商业消费指标、城市所处中国商业地产发展的阶段水平和现实需求、自身城市的商业人均可消费面积、区域中商业项目的竞品经营状况、未来该区域可能出现的政策规划和未来竞品、区域常驻消费者的惯性消费习惯等综合因素来进行考量，不能一味参照目前中国其他城市已有的、认为的成功案例，否则注定要失败。
No.3
设计、运营能力弱
后期无法适应市场调整
商业地产有这样一句话，建筑百年不变，商业年年在变。一个商业体的建成，需要能应对多个业态的组合，并能适应市场需求进行实时调整。如果一个房企缺乏设计、运营能力，面对市场挑战，必然会失败。
灵活的设计能保证商业体的变通度，但是好的设计并不一定要是请国外大牌设计团队等。笔者看过不少绝佳地段的商业中心失败的案例，其中几个是开发商请了国外著名的设计师团队，将巨大综合体设计成“龟”字型，极不合理，后期改建的成本之高不如把项目推倒重来。

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商业体做好的设计，必须要弄懂消费者的心理，所谓零售即细节，便是这个道理。万达总结成功的商业体设计要关注：动线、视觉通透、交通体系等方面，尤其是动线，非常影响消费者的逛街体验。
比如上海某项目，最初的设计是把中庭切割成多个商铺，消费者逛街可谓是七扭八拐，不流畅，而且店铺密集切割，遮挡视线，消费者无法在中庭看清其他商铺位置，视觉不够通透。项目开业后人流稀少，后来开发商邀请了专业团队进行改造，把原本的中庭改为三个中庭，并且引入主力店铺，既让动线流畅，也让视觉更为通透。
设计之初房企就要有应对未来改变的准备，房企如果没有这个提前思考，后期陷入被动，商业地产很可能会被拖死。
No.4
盲目复制借鉴和同质化严重
中国目前不乏一些成功的商业地产开发企业和经典项目，很多地区的开发商老板看到其成功的表现，便让执行团队按照其照搬过来，认为一定成功。被模仿最多的恐怕是万达广场、大悦城、龙湖、凯德等地产商开发的产品。
商业地产不是靠模仿就能运作成功。一位河南某地的地产商老板问笔者：“我完全按照万达广场的模式做的，怎么还是不行呢？”笔者就回复了他一句话：“虽然万达广场在国内也不是都成功，但是万达是中国商业地产的翘楚已经成为品牌化，你的企业是否也是中国连锁品牌？！”

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商业地产复制不一定成功，因为每个地块都有其该地区的商业价值地理属性，如果商业地产盲目复制就能取得成功获利，中国现如今应该不会有这么多商业死盘。
同样，在城市中一个区域开发当量的商业地产面积是有供需关系指标的，我们见得最多的是一个城市的商业中心区域，商业项目真是比比皆是、移步一景。例如扎堆的购物中心更多的只是案名和建筑方式不同而已，里面的业态布局和品牌落位大多数是异曲同工，试问：消费者去哪家购物好像要依靠投硬币抉择了。
当今中国的商业地产已经进入了5.0产品模式，从最早期的住宅底商、百货商场、购物中心、城市综合体，到现如今场景体验的微游乐，显然光靠盲目复制和同质化是不能成功运作商业地产项目的，与时俱进的变革是商业地产开发和运营的核心价值。