[月风投资笔记]投资人谈北京教育新政：谁会考虑赶在7月31日之前买西城学区房？( 二 ) 1、到底该站在什么样的角度去理解西城

按照当时的政策周期和办理流程来看，从4月30日到6月30日，两个月，房屋产权证也就是房本，是有希望能下来的，前提是全款或者高资质客户的快批贷款，但是当时的地产中介也都不敢承诺时间一定来得及。
这一次的时间窗口是7月31日，比东城区当时多了一个月的时间，大概率是来得及的，如果是手持现金就更不紧张了。但是换房大概率来不及，即使对方是全款买你的老房，因为目前购房资金是强制要求走第三方托管账户的，时间周期非常紧。
——这也是我前面提到西城区在疏解非首都功能的原因，这个门槛就是这么故意设定的。
谁愿意在7月31日之前去买依然单校划片的西城学区房？非常重视孩子教育程度、愿意花高额成本的高学历家长。
谁有能力7月31日之前去买依然单校划片的西城学区房？手里持有足够现金，具备北京户口，能满足全国最苛刻的二套房贷政策的高收入家长。
尤其是西城区从2018年开始，针对过道房、车库房，以人均居住面积为标准，实行了严格的街道抽查和学校拜访环节，确保“每一个孩子都是真实在户口所在地居住的” ，最好是健康快乐成长的。
你说要孩子能在西城区健康快乐成长，疫情期间少不了玩玩游戏吧，房子大小最好还能在里面伸展开来玩玩SWITCH体感游戏的，这条件可不低。
你是人才，你留下来，不然就爱去哪去哪。
4、户口会不会来不及落？
不会，目前基层派出所推行简政，当时我们去落户口，恰好人比较少，当天就办理完成，一般都不会超过一周，在房证齐全的情况下。
况且在文件的原文里，明确提到划分标准是：“2020年7月31日后在西城区购房并取得房屋产权证书的家庭” ，一切都以房本为主。 ——还是上面说过的， MONEYTALKS ，西城不看别的，也看你有没有能力买下一套房。
不过我要提醒在西城区内区外都有房的家长，尽快把孩子和家长的户口迁回西城区内，因为文件里明确提到：“自2020年7月31日后户籍从西城其他区迁入西城区的适龄儿童” ，也会执行多校划片政策。 ——不过这个政策理论上有点模糊，也能卡上面来得及落房本但是来不及落户口的家长，等待后面的正式解读。
把户口落在郊区大别墅的土豪们，别闹了，迁回来吧。
5、西城区学区房价的走势如何？
因为在我2018年4月底确实跑过一圈东城区，当时价格是有小幅回落的，但是回落的幅度并不大。
有回落是因为大家都清楚的认知到，多校划片必然会影响学区房价，人不能睁眼说瞎话，但是回落幅度并不大的原因在于：
第一，东城区整体的教育资源比较均衡，尤其是小初教育实力强于高中；
第二， 6年一学位也影响了学区房的流动性，但同时也意味着未来供给的减少；
第三，确实一些家庭希望在6月30日之前赶上末班车，所以需求反而稳定（一部分人迫切需求对冲了一部分人观望）。
所以事后看，东城学区房的价格有小幅回落，但是跌幅其实明显低于北京房价平均，一些顶级小学的学区房价格回落幅度相对大一些，但也仅和全市房价跌幅持平。
但是有一类房子后来的跌幅会大一些，就是一些房龄足够老的老破小，因为小学目前的招生名额普遍紧张，有些甚至要提前落户， 6年一学位实行后，持有周期长达10年以上，很多老破小由于房龄足够老，加上公房转商品房，基本不具备贷款能力，会有一定折价。
从这一点上来看，西城学区房的价格，回落幅度并不会像想象的那么大，越均衡、学位越不紧张的片区自然更为坚挺，一些老房龄的房价会承压。
德胜的优点在于最均衡，但是缺点在于学位紧张，更容易被“相邻学区派位” ，毕竟去年已经出现了一顺位调剂的个例；月坛的优点在于学位相对不紧张，但是初中均衡度不足；金融街则是介于两者之间。