「密云区」楼面价1.1万元，北京密云是刚需的“好归处”吗？( 二 ) 密云区|楼面价|北京|地块|刚需

由于楼面价低，为很多刚需客群带来了置业的可能性，那么，密云是刚需购房的好选择吗？
答案是否定的。
据观察，密云的楼市供应主要是别墅产品和限竞房，客群一方面是地缘性刚需和改善客群，另一方面是来自北京的改善客群和追求健康生态的康养人群。对刚需客群来说，除了价格，还必须考虑通勤问题。
郭毅认为，生活半径如果在北京主城区，通勤时间成本会更长一些，虽然京沈高铁设置了密云站，对北京CBD工作的人来说有通勤的可能，但要考虑通勤的实际成本成本，而且京沈高铁开通后，设定的班次能否支撑日常通勤需求，还存在一定的不确定性。
“刚需人群，现在去密云置业，还是有一定的风险。 ”
旭辉将操盘檀营乡地块
檀营乡地块由住总+首开+旭辉+花样年联合体低价14.96亿元竞得，刨除代建部分，住宅部分的成交楼面价为12337元/㎡。只有一家主体参与的地块，外界关注度可能没那么高，不过，该地块还是有一些亮点可以挖掘。

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檀营乡地块区位图
檀营乡地块位于密云北站南侧，属密云城区东北边缘位置，周边多数为老旧小区，生活配套相对齐全。该地块用地性质属于R2 二类居住用地、A33 基础教育用地，总地上建筑规模124382 平方米，住宅部分容积率2 ，绿地率30% ，本次出让宗地中的 6024 地块A33 基础教育用地（幼儿园），由竞得人完成建设后无偿移交给相关部门。
贝壳研究院认为，地块紧邻密云核心城区，人口密度较高，居住氛围较好，以当前成交楼面价来看，项目具备一定的操作空间，按照“高标准商品住宅建设方案”以及装配式建筑要求，该项目或将成为未来新的热点，值得期待。
郭毅认为，檀营乡地块位于密云别墅区的最南端，虽然位置更靠北，但自然资源条件比较好，北边都是一些别墅项目，不过从容积率来看，估计应该是小高层加高层配置，中小户型产品的去化速度会相对快一些。
“檀营乡地块是面对密云本地地缘性刚需和改善型客群，其实密云已经有两个限竞房项目在售，有充分的产品去满足本地置业需求，新地块未来入市的时候会面临比较大的市场压力。 ”
和讯房产独家获悉，檀营乡地块未来将由旭辉负责设计和营销，住总负责工程方面。
旭辉是一家强调缩短开发週期、提高现金周转率的公司，旭辉CEO林峰在业绩会曾表示，旭辉将坚持“不错、不漏、不贵、不拿地王” ，把握行业、金融及城市周期，实现逆周期投资。之所以拿下该地块，外界认为可能与低地价和可以预见的快速去化有关。