「密云区」楼面价1.1万元，北京密云是刚需的“好归处”吗？密云区|楼面价|北京|地块|刚需

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北京土拍市场高潮迭起，无论是供地范围还是参拍房企，都越来越有看头，不过，最让购房者激动的应该是楼面价——密云宅地的楼面价只有1.1万/平方米。
4月16日，北京成交两宗宅地，分别为北京市密云区密云经济开发区三期A1地块MY00-0302-6010等地块（以下简称为“密云开发区地块”）和北京市密云区檀营乡6023地块（以下简称为“檀营乡地块”），两宗地分别由恒大和住总+首开+旭辉+花样年联合体竞得，对应成交价为21.4亿元和14.96亿元。
密云虽然不是北京楼市的主力地块，但由于恒大、旭辉、花样年等房企积极参拍引起一波小热度，以密云开发区地块为例，该地块溢价率15.7% ，住宅部分的成交楼面价为11329元/㎡，不过，另一种檀营乡地块是低价成交。
1.1万楼面价，这是刚需的“菜”吗？
能让恒大以15.7%溢价率拿下的地块，究竟是什么样的地块呢？
答案是一言难尽。

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密云开发区地块区位图
先看下基本情况，密云开发区地块位于密云城区外西南位置，紧邻大广高速密云桥，自驾比较便利，也是两宗地块中距离北京主城区更近的地块。
该地块用地性质属于R2 二类居住用地、A33 基础教育用地，总地上建筑规模19万平方米，住宅部分容积率1.62 ，建筑高度18米，绿地率≥30% ，本次出让宗地中的MY00-0302-0015 地块 A33 基础教育用地（幼儿园）由竞得人完成建设后无偿移交给相关部门。
密云开发区地块的出让规定
贝壳研究院对该地块的评价是优劣参半，具有一定操作难度，原因是该地块周边以工业厂房为主，居住氛围较弱，由于总体量超过10万平米，要求采用装配式总建筑，对开发企业的施工建设能力有一定要求，不过，优势是住宅部分为三块相对独立的4.5-7.7万平米地块，中等密度且不限价。
合硕机构首席分析师郭毅认为，密云开发区地块未来的去化压力并不轻。由于距离华润万象汇更近一些，密云开发区地块周边的商业消费环境相对更好一些，但距离密云自然生态环境略有一点点距离， 1.62容积率，地块体量比较大，将来开发的产品估计是小洋房和叠拼类。
“低密属性可能造成高总价，面向的主要是北京客群，有一定去化难度，这也是该地块起始楼面价更低的原因。 ”