『军计策』年报解读中骏集团：算一算它的“营利账”( 二 ) 2019年的房企赛场

但新增土地的地价比2019的总土储均价贵了，土地成本还是要控制好，才能从溢价里，找到利润啊~目前中骏的毛利率27.6% ，今年计划是25%-30% ，行业平均线吧，不高不算低。
如果管理层提升利润意识，进一步控制拿地成本，提高产品溢价，公司的毛利率水平应该可以游出平均线。

文章图片
商业构想宏大关键看能力
未来中骏在拿地和利润上的功夫，或更多会花在Fun+协同取地身上。
多面视界注意到， 2019年中骏新增的土地，平均成本4872元/平。但用Fun+协同获取的12幅地，平均楼面价约3800元/平，每平方米少花了一千元。
而且这些项目的平均权益占比达到84% ，平均住宅商业配比72%：28% 。
如果按中骏商住综合体项目平均约20万的体量计算，不考虑税收等成本，粗计组合拿地成本或能比普通拿地成本节省2亿元。
管理层表示，公司预期在未来三年开业11家世界城，商场单体建筑面积在5.6万平-9.4万平之间。
那么设6万平体量的购物中心平均总投入在4亿，两块地省下的钱，就能支持新开一家购物中心。
或许也因为这种循环生长的能力，黄朝阳对商业一翼报以巨大期望。
但他在业绩会公布的数据，有点惊人了——到2025年布局100座世界城购物中心，实现租金收入超过45亿元；布局长租公寓从2万间至20万间，管理租金规模达100亿。
“未来中骏世界城的净收入回报率预计可达8% ，目前商铺租约一般为3年，到期续约租金上涨的幅度可达到15%-20% 。 ”
从目前的情况来看， 2019年中骏集团的租金收入2.84亿元，同比增长117.3% ，由已开业的3座购物中心和部分办公楼提供。
尤其南安世界城，目前出租率达到99% ，平均租金48元/平/月。这意味着，一个项目贡献了近3000万元的租金收入。
如果中骏集团后续的购物中心，能够保持这样的高水准，陆续将在2020-2022年开业的另外11个项目，能给公司收入带来的增量会很可观。但如果达不到这个水准呢...
不过商业有好处，比如带来的投资物业公允价值变动及其他收益增长。

文章图片
2019年中骏的投资物业公允价值增加了29.8%至14亿。
虽然不是直接的资金支持，但计入归母权益，能够进一步降低账面净负债率。
财报就显示， 2019年中骏溢利40.23亿元，同比增长9.4%；归母核心溢利约26.5亿元，同比增长20.5% 。随之净负债比率约为60% ，继续降低。

文章图片
综合而言，中骏集团是TOP50房企中，增长思路比较清晰，且构想很宏大的一家多业务公司。
加之目前公司短债仅123亿元，手头现金239亿元，现金短债比1.9倍，上半年没有大额到期债务，负债压力可控，能够让公司在商业的迈步，稍微大胆一点。
【『军计策』年报解读中骏集团：算一算它的“营利账”】那么效果到底如何，中骏的能力和计划到底怎样， 2020年的数据将给最准确的答案。