『军计策』年报解读中骏集团：算一算它的“营利账” 2019年的房企赛场

2019年的房企赛场，大势趋紧。
全年500强房企总资产增速回落了8.33% ，百强的销售增速更滑落到6.5% ，而这距离彼时的50.8%均速，仅仅过去了4年。
行业逻辑已经改变，这也正给了一些“选手”结构性的机会。
例如TOP10中的世茂， TOP30中的金科， TOP50里的中骏，都在各梯队中实现了“跑赢大市”的增速。
并且由于中腰房企增速普遍快于头部企业，中骏集团2019年合同销售金额805亿元，同比57%的增幅，显得更快些。
这一数值超出了五十强房企平均增幅40个百分点。
中骏集团近三年的销售金额和销售面积复合增长率，分别为56%和82% ，也远超五十强平均线。
大浪淘沙，能够被“涤荡”出来的公司，往往有自己的一些价值点，多面视界看了中骏2019年的成绩单，感觉它给2020年划出的最大两个价值预期重点——
一个是增速相对稳定的规模；一个是商业可能带来的利润和估值“回补” 。

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274亿结转1700亿货值目标增速仅设16%
2019年中骏集团控股营业收入214亿元，同比增长20.2% 。
物业销售贡献了最主要的收益份额，这部分收入213.70亿元，同比增长约19% 。
商业租金则贡献了最主要的收益增幅，期内公司租金收入2.85亿元，同比上升约117% 。另外物业管理费收入也增长约36%至4.58亿元，项目管理收入增长93%至1.74亿元。
就中骏的业务体量而言， 2019年合同销售金额805亿元，较目标700亿元超出15% 。
2020年公司设定的目标则是930亿元，增长16% 。
“其实我们内部，开发计划还是按照千亿来判断的。 ”中骏集团主席兼行政总裁黄朝阳在业绩会上直言。
在他心里，中骏的“一体两翼”战略已经开始起作用，中骏未来能够有20%-30%左右的增速。但疫情因素不得不考虑，所以内部适当调低了目标。
这一增速目标，非常非常保守啊。
根据业绩会上管理层透露的信息， 2019年中骏并表部分已售未结有450亿元，其中270亿会在2020年结算。
若按照去年平均60%的权益占比计算， 2020年并表部分能够贡献162亿收益。
加之，合营联营项目中2019年已售未结规模约460亿元，有280亿会在2020年入账，那么这部分按平均40%的权益占比计算，能贡献112亿收益。
总体上，中骏在2020年明确的结转收入已经在274亿以上，能够有28%左右的增幅，可以实现管理层的预期。
另外多面视界留意到，今年内中骏集团推出的可售货值约在1700亿元，同比增加32.8% 。
按照公司2019年67%左右的去化率计算，实际能够完成的销售规模在1139亿元。
可能因为疫情，可能今年房地产“流行”低调，设的目标都比实际能力低，为啥要这么保守呢？
营利增幅要打响“保卫站”！
据管理层介绍，今年中骏集团的已售未结项目毛利率计划在25%-30%之间，营收增幅预计在20%-30% ，这个幅度，确实不高啊。
管理层可能也注意到了这个后劲不足的问题。
在2019年中骏集团新增的1100亿元货值中，权益比提升到了63% 。伴随并表收益的提升，能够大幅缓解合联营项目较多对营收增幅的影响。

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另外多面视界从财报看到，中骏去年新增的46幅土地， 64%位于一二线城市；可售货值69%也分布在一二线城市，主要是在厦门、北京、重庆、苏州、南京等人口净流入城市，有超过697亿元的货源。
这些城市的高溢价能力，对毛利率还是有一定想象空间的。
数据显示，中骏2019年已交付的项目，均价约11143元/平，当年刚合同销售的项目，均价在12728元/平，说明产品溢价能力在提升。