南家影视■出租率整体下，“最后一份成绩单”？SOHO中国净利润锐减三成 3月25日

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3月25日， SOHO中国（00410.HK）发布2019年度业绩报告。在年报中， SOHO中国只字未提外界最为关心的私有化信息，在这份被普遍认为将是SOHO中国的“最后一份年报”中，透露着哪些关键信息？
撰文/李红梅
编辑/卢泳志
半个多月前， SOHO中国曾于3月10日上午11时紧急停牌，原因是盘中股价突然暴涨，涨幅一度超过40% 。截至暂停交易时， SOHO中国股价为4.1港元/股，上涨了37.6% 。
这样的股价异动来源于一则消息，媒体报道，黑石集团（NYSE：BX）正与SOHO中国进行私有化谈判，交易价值40亿美元。以SOHO中国3月9日的收盘价2.98港元/股计算，黑石给了两倍的出价。
这样的传言在3月11日得到了官方回应， SOHO中国发布公告称，确与海外投资者在恰谈战略合作，但合作方是谁，以及是否会达成全面要约协议，公告未明确说明。
这也是此次年报备受外界关注的原因，人们想通过年报知道谈判的具体进展以及更详细的交易细节。然而，作为公司主席的潘石屹仿佛没有把注意力放在这份年报中，比起2018年足足4页篇幅的主席报告， 2019年的年报中只有2页，并且只字未提股东们最关心的私有化问题。
01
净利锐减三成，连年下跌？
了解SOHO中国发展历程的人都知道，自2012年， SOHO中国提出从“销售”向“自持”物业转型开始，其主要收入来源便从卖楼转为收租。
而此次年报中， SOHO中国2019年的营业额总计18.47亿元，相比2018年的17.21亿元增长11% 。该收入全部来自其旗下物业租金收入。
盈利方面， 2019年SOHO中国毛利约为15.1亿元，较2018年的12.85亿元同比增加约18% 。毛利率由2018年约75%上升至2019约82% 。
2019年， SOHO中国实现权益股东净利润约13.31亿元，较2018年12.33亿元同比增长约8% 。
综上看来， SOHO中国2019年的业绩表现似乎还不错。然而，其他财务数据所体现的经营状况却并不乐观。
以净利润为例， 2019年SOHO中国净利润为13.2亿元，相较2018年19.49亿元的净利润，同比减少约32% 。下跌三成。
事实上，这并非SOHO中国净利润首次下跌。
2012年是SOHO中国上市以来净利润的最高点，实现净利润105.85亿元，净利润率为171.94% 。也是这家公司转向自持租赁物业的第一年。
但2013-2015年间，由于销售物业减少， SOHO中国净利润率骤降，分别为-30.2%、-44.78%、-86.82 。
2017年， SOHO中国净利润为47.33亿元，迎来其上市以来净利润率的最高点420.03% ，但主要是由于确认了71.26亿元的投资物业增值所致。如果扣除物业增值， 2017年SOHO中国亏损23.93亿元。
02
成熟项目租金涨，出租率整体下滑
值得一提的是， SOHO中国2019年平均出租率达到90% ，与2018年96%的出租率相比，下滑了6个百分点。令外界好奇，究竟是什么原因造成出租率下滑？
具体来看， SOHO中国主要由“九大项目”支撑业绩。具体包括北京的望京SOHO、光华路SOHO、前门大街、银河SOHO、丽泽SOHO ，以及上海的外滩SOHO、SOHO复兴广场、古北SOHO、SOHO天山广场等。

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其中，丽泽SOHO为去年11月正式开业。外界依稀记得，开业当天，久未同时出现在公众眼前的潘石屹和张欣夫妻竟然合体站台。随后，潘石屹还特意回应“跑路之说”称，自己还是中国国籍，不会跑路。
而除去刚开业的丽泽SOHO ，出租率最低的为今年2月开业的古北SOHO ，出租率仅为67% 。
根据戴德梁行的市场报告，北京和上海的写字楼在2019年年末平均租金和出租率较年初均有不同程度的下降，而2019年SOHO中国在北京和上海的成熟项目的平均租金均逆势上涨， 2019年第四季度出租率才出现随市场走低的情况。