上海:均价1.5亿的上海老洋房,都是什么土豪在买?
孙俪和罗晋主演的热播剧《安家》再一次炒火了上海老洋房 。
剧中 , 房店长以1.5亿的高价成交了位于愚园路上的柳林别业 , 而在现实中 , 凤阳路上的应公馆最新售价已经达到3.8亿 。
买是不可能买得起的 , 就连在里面开个“轰趴”你也未必开得起 , 来看应公馆对外开放的使用须知:“女士请穿着旗袍 , 做好头饰;男士请穿好西装、背带 , 皮鞋擦得敞亮 。 ”
重点来了 , 价格:2000元/小时 , 5小时起订 。
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对上海房地产稍微有些了解的人 , 都能轻而易举地报出汤臣一品、檀宫、东郊壹号等“楼王”的名字 , 但这些后起之秀和价值连城的“老古董”比起来 , 可能真的要稍逊一些 。
在沪上一家知名老洋房经济企业担任市场总监的陆伟告诉我们 , 他最近成交的一套一亿多的老房子 , 买家就是一对之前住在陆家嘴豪宅中的夫妻 , “他们有两个孩子 , 之前在大平层住得挺失望的 , 在看过老洋房之后才觉得 , 过去的老房子能把空间的使用功能全部打开 , 层高高、开间宽 , 还附带一个大花园 , 物有所值 。 ”
没多久 , 这对夫妻便以房换房 , 成为老洋房里的“新业主” 。
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“古董”值钱 , 正因为它在数量上的稀缺 。 据统计 , 上海全市现存的老洋房数量在4000-5000栋之间 , 但90%以上已收归国有 。 国家规定 , 国有花园住宅自2004年起就已只租不售 , 私有产权的老洋房总共也只有500-600栋 , 其中产权清晰、可供出售的老洋房据陆伟估计全市只有300栋左右 , 这之中的一些还亟需修缮 。
地理位置佳、具有丰富人文历史的老洋房 , 总价近年来都以亿来计 , 其中涨价涨得最经典的 , 要属愚园路上的严家花园 。 2009年盛大网络首席执行官陈天桥以2.8亿的价格入手 , 等到2016年时 , 对外报价已达10亿 , 几乎是以一年涨一亿的速度在疯涨 。
在陆伟和作家董鸣亭2018年所著的《上海老洋房的故事》一书中 , 收录了近十年来上海老洋房市场的部分成交数据:2008年时 , 一套面积在200平米左右的老洋房总共售价还不到2000万;到了2017年 , 一栋老洋房的市场均价已经涨到了30万/平 , 巨鹿路886号的梁家花园更是在2016年就卖到了40万/平的“天价” 。
十多年之前 , 上海老洋房的市场估值和周边的新公寓估值逻辑差不多 , 仅从其所处的地段、品相、占地面积等基础数据来评估 , 这几年来 , 除基础数据外 , 买家们会更看重昔日营造商背景、建筑风格元素、屋内历史物况、风格是否完好保存等因素 , 甚至 , 连房子里以前住过什么人、有过怎样的家族典故都让看房者们津津乐道 。
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2008年开始接手老洋房业务的陆伟告诉我们 , 这些房子本身虽然历史悠久 , 但出现交易也就三十年左右的时间 。
上世纪90年代 , 不少住在浦西的上海人面临动迁问题 , 那时候浦东的一些新建筑已经在造 , 不少高楼大厦逐渐拔地而起 。 过去住在弄堂里的一些老上海人有的想要改善居住条件 , 就慢慢把家里的老房子給腾出来 。
八九十年代从国外被派遣到上海工作的外国人 , 成了第一批洋房买家 。 在上海这片土地上消失了近半个世纪的洋人们 , 有些就是昔日这些建筑设计师或营造商的后人 , 他们本身不缺钱 , 加上拿到的一些补助 , 同样风格、品相的房子 , 在他们自己的国家普遍价格昂贵 , 但是到了上海 , 同样是市中心 , 却被某种程度的“贱卖” 。 出于直觉 , 这些外国人觉得老房子的价格肯定会涨 , 他们一方面怀着投资的心理 , 一方面也住进其中 , 重新回到了上海的历史建筑里 。
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