养老院商业计划书_生活广记

养老对于老年人来说是一个非常重要而又势在必行的事情，在如今老龄化越来越严重的时候，我们也迎来了机遇，下面我为你带来养老院商业计划书，欢迎阅读，仅供参考。
养老院商业计划书a)摘要; 我国已经进入老龄社会，老年人口基数大、增长快，滚滚而来的“银发浪潮”给社会带来了巨大的压力。特别是近年来家庭养老功能逐渐减弱，家庭结构出现了小型化、高龄化的趋势，“四二一”家庭比例逐年上升。日益减弱的家庭养老、政府有限的财力和不断增长的老龄人口都显现出社会化养老的需求增大，养老机构产业化经营势在必行。
b)行业分析，包括市场规模、增长速度、发展机遇、政策环境等;
一、养老机构产业化发展的方向
从经济学的角度分析，需求使人产生消费的动机和行为，进而刺激供给的变化，促进产业结构的变革。老年人的养老需求有其特殊性：一是老年人由于身体机能老化和疾病的原因，饮食起居需要人照顾，不同身体状况和疾病要求是多样性的，有些情况家人和保姆是不能照顾到位的，需要有较专业医护人员和营养师才能护理好。二是由于家庭经济状况和住房条件的原因，有些家庭没有能力请保姆，即是请了保姆也不一定能够满足特殊护理老年人的要求。如果老年人出现疾病同样会影响子女的工作和学习，在疾病的预防和治疗上相对养老机构的医疗护理成本会更高。三是从老年人的心理来看，老年人不愿意被子女“囚禁”在家里，孤独的生活会使其感到痛苦。老年人不愿意被人“遗弃”，如果子女将其送到条件较差，或是交通不便远离城市的养老机构，有些老年人容易产生自残、自杀的倾向。那么，养老机构将沿着怎样的方向发展呢?根据上述对老年人养老的需求分析，养老机构产业化发展的三个基本方向：
1、大力发展规模经营。
规模经营可以充分发挥人财物的集中优势，容易在公众中形成良好的信誉度和公信力。目前我国尚未对养老机构的规模大小形成较为统一的等级划分标准，但就一般民众心理认同而言，养老机构的床位数在200张以下的为小规模，床位数在200-500张之间的为中等规模，床位数在500张以上的为大型养老机构。我认为规模经营就是发展大型养老机构。那么，为什么要把规模经营作为养老机构发展的方向呢?理由主要表现在如下方面：
(1)建筑设计规范。目前我国已有的大型养老机构一般都能按照建设部、民政部联合颁布的《老年人建筑设计规范》进行设计和施工，较为科学合理的考虑了消防、通风、内部无障碍交通等问题，以及卧具、饮食、娱乐、医疗等功能配套。
(2)医疗护理上的优势较为明显。由于大型养老机构具有规模优势，较为容易吸引一些有专业知识和经验的医疗人员加盟，从而提高了医疗护理的服务水准。特别是对那些有多种疾病的高龄老年人，可以使之有医疗保障的安全感。
(3)休闲环境较好。大型养老机构在规划设计时，一般都会结合自有土地、空间的实际情况，建设一些适合老年人活动的场所，种植一些花草树木，以营造一个幽雅休闲的环境。而这一切又都是老年人，特别城市中生活的老年人和子女最为关注的。
2、创立养老机构的品牌效应。
品牌创立一般是以规模经营为背景和前提条件的。只有具有规模优势和良好信誉，才能创立和提升品牌的形象。目前我国养老机构的品牌意识还比较弱。据不完全统计，我国养老机构中仅有广州市良典养老院在国家商标局注册了“良典”及其标识。为什么养老行业也要向品牌经营过渡呢?一方面在大众消费心理中存在一种崇尚品牌，信任有良好形象的品牌倾向。另一方面，当品牌在消费者心理产生归属感以后，有利于推进品牌的规模扩张和连锁经营，进而促进养老机构的产业化进程，形成有一定规模和影响的养老集团。这样不仅可以为老年人提供良好的养老条件和环境，同时可以引导养老消费市场更趋于合理，抑制乱收费和服务不到位的现象。有利于解决子女的后顾之忧，促进社会的安定团结。
3、完善养老机构的配套功能。
随着人们生活水平的逐步提高和改善，原有的一些规模小、起居生活条件差、医疗护理不到位，以赡养孤寡老人、生活困难老人为主的敬老院等养老机构模式，已不能满足老年人养老的消费需要。取而代之的必然是有医疗护理专业、膳食结构科学合理、文娱活动丰富、休闲环境幽雅、子女探望交通便利的养老机构。因此，完善养老机构的配套服务显得尤为重要。养老机构配套功能完善的重点在两个方面：
(1)医疗护理服务的配套。虽然民政部门规定养老机构要配套设立医疗室，但医疗室能真正满足老年人的疾病治疗和特殊护理要求吗?显然是不够的。就大型养老机构而言，入住的大都是在70岁以上的高龄老年人。为什么会出现高龄老年人居多的现象呢?一般是由家庭护理的成本和照顾难度决定的。只有家庭护理成本与养老机构收费相当时，或由于老年人身体状况需要医疗护理时，子女才会送老人入住养老机构。这就对养老机构的医疗护理提出了更高的要求，简单的医疗室是无法满足需要的。试想500多名70岁以上的老年人，至少有50%的身体都有一些疾病，需要吃药、打针;至少有25%的老年人需要进行留医观察治疗，这样的病患者就诊和住院规模，应有一级甲等以上医院与配套。因此，大型养老机构必须通过合作，或独立申办老年病医院的方式，才能达到医疗护理功能上的配套和完善。
(2)饮食的科学合理套配。
养老机构的食堂首先必须按照卫生防疫部门的规定进行设计和装修，满足基本的卫生要求和操作流程。其次，要针对老年人常见病、多发?。?如高血压、糖尿病等的特殊要求，科学制定营养食谱，合理控制饮食数量和种类。
c)商业模式分析，包括盈利模式、竞争对手分析、核心竞争力分析等;
二、养老机构产业化过程中存在的问题
目前我国的养老机构有政府办的，民间办的，政府和民间合办的等多种形式。就其机构性质而言，又可分为非营利性和营利性两种。养老机构产业化实质上是走自主经营、自负盈亏的营利性道路。这条道路好走吗?不好走，很艰难。主要存在问题有如下方面：
1、投入大，回收期长。
既然养老机构产业化方向是规模经营、品牌经营，那么投入产出情况如何?摆在我们面前的一个事实是，大家都认为养老行业是一个朝阳行业，是有发展前途的，市场非常巨大，竞争格局尚未形成，总需求大于总供给。可为什么没有人愿意跨入这行业，特别是一些有实力的企业集团和个人不愿意投资呢?道理很简单，因为投入大，回收期长，无利可图。我们拿一个同等规模的养老院项目与房地产项目做一个比较，其结果就显而易见。假设在某市有一块10000万m2的土地，容积为3% ，建筑面积30000m2 。养老院项目扣除减免的征地补偿费，建筑成本约1770元/m2，总投资约5300万元，资金成本为年利率6% 。养老院的规模按1000张床位计算，回收资金的主要收入来源是一次性设备购置费，人均收费约8000元，10年的周转率为3次，共计约2400万元;床位费每人每月500元，10年入住率按100%计算共计约6000万元;其他收入抵扣经营成本。这样养老院项目回收投资需要10年，而且没有盈利。而房地产项目的建筑成本约2170元/m2 ，总投资约6500万元，房屋销售价格3500元/m2，回收资金约1.05亿元，包括建设期和销售期在内大概需要2年半到3年时间。结果房地产项目3年内不仅可以收回投资，还可获取约4000万元左右的利润。
2、租赁经营融资困难。
由于经济利益的驱动，投资兴建养老机构不符合我国现阶段投入产出的经济效益常规做法。那么，租赁房屋经营养老机构则是一个较为理想的选择。这可以把近期的巨大投资，转化为分期的租金支出。但是，如果是一个完整的房地产项目，他人又怎样会转租给别人呢?答案只有一个，那一定是多年的“烂尾楼” 。要完成一个“烂尾楼”项目，仍然需要较大的投资。由于是租赁来的房屋，只有经营权，没有所有权，投入的资金必然被占压，不能通过抵押贷款等方式，将资金盘活，周转使用。因此，租赁经营融资困难是必然结果。我们以广州市良典养老院的经营情况为例。广州市良典养老院2002年承租了一栋94年的九层宾馆“烂尾楼”，建筑面积20000m2 ，占地面积8000m2 ，租期20年。有200多个房间，可设养老床位650张，每月租金近20万元，改造、扩建总投资约1500万元，投资回收期需要6年以上。虽说目前该院经营状况良好，但是由于股东投资能力有限，不得不放弃原有经营的其他产业。由于经营权不能抵押贷款，为了筹措养老院的流动资金，股东只得向朋友借款，甚至将个人的住宅也做了银行抵押贷款。这就是养老机构在产业化进程的写照，是产业化进程中的融资难点问题。
3、医护人才引进难
大型养老机构的服务重点是医疗护理服务，而要引进有经验的、中高级专业医护人员难度较大。在医院有一套较为完整的专业技术职称晋升机制，如果某位专业医护人员到养老院的医疗康复室工作，要想从初级职称向中高级职称晋升，这几乎是不可能。因此，大型养老机构不仅不能吸引专业医护人员加盟，也很难培养出自己的医护队伍。例如，广州市良典养老院引进一名主任医师出任院长，由于医疗卫生体制管理的原因，只得被迫辞去公职，放弃近30年的工龄和相应的福利待遇。
4、经营风险大。
随着人们的法律意识的逐步增强，粗放式的医疗护理已经不适合养老机构规模经营的发展需要。由于大型养老机构的企业规模较大，人们认为其有一定的经济实力和赔偿能力，因此对于医疗护理过程中的失误和不当，老年人的子女往往不容易包涵和谅解，甚至有意将矛盾激化，向医疗事故纠纷的法律程序方面推进，最终导致养老机构的赔偿。当然人们法律意识增强有其积极一面，但养老机构由于医疗条件、人员素质的原因往往处于弱势状态。从主观角度来看，大型养老机构都愿意开办与之规模相配套的老年病医院，但卫生部门的规章制度、审批程序等并不能予以支持，客观上加大了大型养老机构的经营风险。
d)运营计划，包括未来几年具体战略、市场计划、营销策略等;
在全国范围内选择利用目前国家民政部政策在运营模式上既有公建公营的，又有公建民营和民办公助的。有利因素采用租赁，自建在有一定经济基础的地区开办。
e)融资要求及投资回报分析;
投资微型社区养老院，床位约为30张，成本
月人力成本：XXXXXXX元
杂项：XXXXXXX元
【养老院商业计划书】
　收益
收入：XXXXX元
纯利：XXXXXX元
f)实施计划和运营团队管理;
小型家庭养老院模式。即开办者利用自有住房，在照料自家老人的同时，招收社区老人养老。小型家庭养老院床位设置一般为6～15张，由开办者家庭成员为老人服务。
日托养老模式。即“朝至夕归”式养老，功能设施与托儿所相近，多数由街道或社区兴办，内设活动室、休息室、餐厅及老年课堂等设施，老人白天集中活动，中午供应饭食，晚上各自回家。全市现有各类托老所近30家。
居家养老模式。即由政府组织失业人员进行养老技能培训，通过购买公益服务的形式提供养护员补贴，安排到特困老人家中提供养老服务。
货币化养老模式。即政府出资为特困老人发放养老服务补贴。选择居家养老，政府每月发放“代币券”，由特困老人凭券自主选择居家养老服务项目。选择机构养老，老人可在全市范围内选择养老机构，用养老金(低保金、房屋租金等)作养老费，差额部分由政府补贴和养老院减免。
暖巢管家养老模式。即为空巢老人配备管家，负责老人日常生活照料、身体健康监护、生活用品代购配送、健康咨询、休闲娱乐等，有2台专门的配送车和52名专业人员，登门为老人服务。目前接受服务的老人有732户、8500人次。
异地互动养老模式。即老人在当地养老机构或中介机构登记，由养老机构或中介机构联系到外地养老机构养老。
养老助教模式。即发挥国内外老年高级知识分子的作用，为其提供养老服务的同时，发挥知识技能特长。
信息化养老模式。即把信息化手段融入养老服务中，提高养老服务效率。信息化养老模式由西岗区首创，通过“养老110”呼叫平台、社区老人“呼救通”统、空巢老人家用“爱心门铃”等信息手段，将社会福利机构、社区卫生服务中心、街道社会化养老服务中心、社区日间老年康乐苑、互动式异地养老服务中心等养老服务资源整合成为养老服务网。
合资合作式养老模式。即广泛吸引国外资金和技术，开办养老福利机构，完善养老服务体系。
g)项目的退出策略;
股权回购
依照事业商业计划的分析，公司对实施股权回购计划应向投资者说明。
利润分红
投资商可以通过公司利润分红达到收回投资的目的，按照本商业计划的分析，公司对实施股权利润分红计划应向投资者说明。
股票上市
依照商业计划的分析，公司上市的可能性作出分析，对上市的前提条件作出说明。
股权转让
投资商可以通过股权转让的方式收回投资。公司对投资商进行股权转让的说明。

中国未来最有前景的行业是什么？我写这一段的主要目的是给大家择业、投资等提供一些参考性的指导意见。按照前景的优劣我想主要有以下几个行业： 1、排在第一位的是水务行业，包括水资源、污水处理、海水淡化技术等。很多朋友或许会说，为什么会是水呢？因为水是一种谁也离不开的、不可替代的、再生有较大成本的资源；而某种资源价值的高低取决于需求和供给之间的关系，或者说资源的稀缺性。从需求方面来看，随着中国经济的不断发展，对水的需求是刚性上涨的，而且水的需求弹性是很小的，也就是说需求者愿意为了水资源出无穷高的价格；另外13亿多人的中国，水需求无疑是相当巨大的。来看供给，中国水资源的供给是相当紧缺的，看一些数据。中国水资源总量达到2.8万亿立方米，但人均水资源占有量只有2200立方米，相当于世界人均水平的1/4；中国的水资源在时间和空间上分布不均匀，夏秋多，冬春少；南多北少、东多西少；除了自然禀赋方面的原因外，环境污染正严重影响中国的水资源供给；据官方统计，中国半数以上的主要水道都受到污染，水既无法饮用，也无法用于灌溉，现有超过3亿人（接近中国1/4人口）缺乏干净的饮用水；据国家环保总局的监测，2005年全国七大水系的411个地表水监测断面中有27%的断面为劣Ⅴ类水质，全国约1/2的城市市区地下水污染严重；水体污染实际上减少了可供人类使用的水资源数量，人为制造了水资源紧缺。其实，缺水是全世界多数国家面临的问题，我猜想未来战争的一个重要起因很可能是大国争夺水资源。其实，现在已经有外资以高溢价收购或控股中国的水务项目。8月18日，扬州自来水股权转让项目招标，转让49%的净资产价值1.8亿元，中标公司有30年的指定区域内供水特许经营权；共有4家水务公司进行投标，跨国公司中法水务以8.95亿元的投标价格独占鳌头，报价为资产价值的5倍左右。8月22日，天津自来水项目49%股权转让，评估资产价格为7亿多元，其中，招标方的硬性条款规定“必须溢价30%以上”；在各竞标公司报价中，中法水务为11.9亿元，威立雅水务21.8亿元。对于外资高溢价收购各地水务项目，有控制权的地方政府往往举双手赞成：一是可以增加地方政府的收益，二是为当地引进了外资，三是现在没有提高水价，老百姓没受影响。不过，这种情况发展下去，谁也不可能清楚将会为未来留下什么隐患。资本是逐利的，外资不会来做慈善，它付出的高溢价最终都会在将来业务中回收。我想中国老百姓未来会发现水费在他们的生活支出中占了大头。所以，大家如果想要进行长期性投资，买一些水资源、水处理、污水设备生产的企业股权应该回报会不错。从择业和选择专业方向来看，水资源利用和处理、海水淡化处理、水循环利用等应该是未来不错的行业。2、排在第二位的是奢侈品行业，包括私人飞机、邮轮、高档轿车、高档消费品、高档会所、高档保健等等。虽然中国整体上并不富裕，但是中国富裕人群的总数是相当惊人的。中国的富人心态比较浮躁，愿意为了奢侈消费出大价钱，我相信这个行业未来的发展不可限量。3、排在第三位的是医疗保?。ò?ㄐ睦碜裳?┬幸?。由于中国的医疗行业实行的基本上是政府完全垄断，所以有效供给是不充足的；这就解释为什么大家看病贵、看病难、送红包等问题。其实，我个人觉得中国医生的地位和收入被人为地压低了。在美国收入排名第一的是医生和律师，其次才是商业，再其次才是公共服务（公务员）；在中国好像反过来了，公务员第一、商业第二、医生啊什么排在后面呢。我想老百姓对医疗的需求是无穷大的，只要他们能够支付起医疗费用，而且随着人们收入水平的提高，对健康的投资会越来越多。大家可以看到，中国很多行业开放基本上按这个轨迹走，起点是政府完全垄断，慢慢开放到中外合资政府寡头垄断，再到垄断竞争，再到完全竞争等；而这个行业专业人员的市场价值慢慢随着市场的开放体现出来了。金融行业是一个典型的例子，原来政府大包大揽，金融从业人员撑不死也饿不着，但是随着2003年以来的金融改革，金融从业人员的市场价值很快显现出来了，金融从业人员的收入水涨船高；老实说，金融专业人员的收入在未来还会进一步提高，直到这个市场完全体现了专业人员的价值。医疗行业是中国开放很缓慢的一个行业，但是我相信医疗行业一定会开放。当然不会像餐饮行业那样完全彻底开放，但是至少会像金融行业一样，允许外资、民营资本进入；等到行业开放的时候，医疗行业的专业人员的市场价值会很快显现，一些医疗机构的市场价值也是令人振奋的。可惜，从投资角度来看，现在很难找到合适的企业，只有医疗器械制造和制药公司可以投资；择业和专业角度来看，医生、心理咨询师、制药等是很不错的行业。4、排在第四位的金融行业（包括银行、保险、证券、信托、资产管理、融资租赁、典当、财务服务等）。我们知道金融在行业的纵向排序中是属于等级比较高的，意思是按照人类的需求层面来看，农林牧渔业排在最底层是最基础的，其次应该是食品加工、医疗卫生、饮用水、能源等，再次是制造业、建筑业、商业、交通运输业、通讯信息业等，再其次是金融业、文化传媒业、科学研究、教育、公共服务（政府机构）业等。所以金融业有一个明显的特征，经济增长强劲的时候，金融业往往独占鳌头，收入和地位很高；经济不景气的时候，受打击最大的往往也是金融行业；当然瘦死的骆驼比马大，只要社会不动荡，没有全面的战争，金融业永远是行业的首选。从投资的角度来看，现在不是投资金融业的最佳时期，因为长期的经济景气使金融业企业的估值高企，建议谨慎。从选择专业和择业的角度来看，金融业是相当不错的行业，大家可以大胆进入。5、排在第五位的是房地产业。上文中已经提高，每个中国人都有一个梦想——拥有一个属于自己的家，所以未来几十年，房地产行业的发展还是会很可观的。另外，国家很有可能会学美国，设立专门的房地产抵押贷款担保机构（美国有三大机构，联邦国民抵押贷款协会、联邦住房抵押贷款公司以及政府抵押贷款协会）给中产以上家庭提供担保抵押，保证他们能够买得起房子，同时推进中国房地产抵押贷款证券化。所以从需求的角度看，房地产行业的前景相当不错。6、排在第六位的是广告传媒娱乐业。中国虽然意识形态控制比较严格，但是也不会看不到开放的机会。广告、传媒、娱乐的开放近在咫尺，大家可以作为一个有发展潜力的行业来对待；这个行业最大的缺陷是受管制比较严重，容易受到政策变动的影响，不过长期还是很看好的。7、排在第七的是资源类（包括有色金属、矿产、煤炭、水泥、玻璃等）以及能源类（石油石化电力行业包括核电）。这个行业在中国的前景一定会很好，因为一个国家的经济崛起肯定要消耗更多的资源、能源等。当然，从投资的角度看，能源类企业是长期投资的上等选择。择业就不用多说了。8、第八是教育和培训行业。中国劳动人口基数巨大，劳动力技术技能培养的需求也是巨大的，这个行业的潜力从新东方火热上市就可以看出端倪。8、第八是消费品行业，我们13亿人口的刚性消费就会是一个天量数据，所以零售、物流、快递、电子商务等等应该会前景乐观；但是这个行业的最大问题是竞争比较充分，随经济周期波动比较大。9、第九是老年服务业。主要是养老院、老年保健、老年营养学等为老年人服务的行业。中国目前已经是老龄社会，未来老年人的数量会直线上升。未来年轻人需要照顾的老年人数量越来越多，年轻人唯有依靠社会化专业服务才能保证上一代的正常生活。当然，这个行业目前可投资的产品比较少，但是可以说是一个创业的好市场。10、第十是农业。农业是所有行业的根本。农业最重要，但是农业从业人口最多，竞争最充分，国家对农业的保护很多。但是农业投资的回报期长，受气候等不可抗力影响较大，非投资的上乘之选。以上十个行业判断只是凭个人的经验作出的，供大家参考。另外需要提醒大家的是，在所有行业工作，大家一定要从事该行业最核心的工作。例如，如果你想到银行工作，你必须从事金融市场、公司客户服务、个人客户服务、风险管理等专业工作，不能从事什么办公室、人事服务之类的后勤保障工作；因为核心职位一定是行业里报酬最高的工作，而非核心岗位肯定是依附于核心工作的，在薪酬分配上往往是核心岗位人员吃肉，非核心岗位人员喝汤。