买卖不破租赁的例外有哪些 _买卖不破租赁中租金怎么处理

【买卖不破租赁的例外有哪些】买卖不破租赁是租赁合同法律关系中众所周知的通识。只要具备合法的租赁合同关系，承租人使用物业的权利不因租赁物所有权的转移而受影响。
但这一原则也并非一成不变，根据《合同法》及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，房屋租赁合同主要具有以下例外情形：
(一)出租人和承租人在租赁合同中约定排除了买卖不破租赁原则，民事领域尊重意思自治，约定优先；
(二)抵押权设立在先时，抵押权实现后，受让人不受租赁合同的约束，即先抵后租不适用买卖不破租赁规则。因此签署租赁合同时要审慎注意，查看租赁物是否已经被抵押；
(三)在人民法院查封的不动产之上设定的租赁合同关系，不适用买卖不破租赁规则。
买卖不破租赁适用情形有哪些?对于没有被抵押或者是办理担保手续的不动产一般都适用买卖不破租赁的规定，从买卖不破租赁原则的确立过程可以看出，该原则主要适用于土地、房屋等不动产的租赁。这可以从各国立法中得到印证。《法国民法典》第1743条规定“如出租人出卖租赁物时，买受人不得辞退经公证作成或有确定日期的租赁契约的房屋或土地承税人但于租赁契约中保留此项权利者，不在此限。”即法国对于房屋及土地租赁契约，如果契约已经公证或者该契约有确定日期，则该租赁权有对抗效力，买卖不破该租赁，但双方在契约中另有约定的除外。
买卖不破租赁中租金怎么处理根据上述“买卖不破租赁”原则的阐释来看，所谓“买卖不破租赁”指的是新房东根据法律规定，自动承继原房东的出租人地位，因此对于出租人所应承担的义务，也应当一并承继。所以，租客预缴租金后，原房东将房屋出卖的，新房东无权请求租客支付已经预缴部分的租金。此时新房东所遭受的损失，应区别具体情况，向原房东请求返还或赔偿。同样的，新房东也不能向租客要求重新支付押金。租客因为已经向当时作为房屋所有权人的原房东交付了若干押金，就不再负有支付押金的义务，继受出租人地位的新房东自然也不能再向租客主张押金交付。根据“买卖不破租赁”原则，新房东负有向租客返还押金的义务，至于原房东是否向新房东交付了押金，属于其他法律关系的范畴，对新房东向房客返还押金义务并不产生影响。综上所述，在二手房买卖中，人们经常会遇到租客提出买卖不破租赁，这样，在租赁期限内的话，买方就可能不能收回房子自己住。当然，买卖不破租赁也有例外的情况，比如二手房出租之前存在抵押或者被查封等情况，房东将其抵押给银行，抵押权要优于租赁权。