透视 | 足球俱乐部去“绿城”化引发球迷反对绿城多元化业务同宗同源不同命( 二 ) 绿城的多元化和其他房企不同

历经数年的分分合合，绿城2020年业绩迎来了新的转折点。业绩简报显示，绿城中国2020年销售额2892亿元，同比增长43％。而就在2020年的最后一个月，张亚东辞任行政总裁，把绿城交到了郭佳峰手里。
郭佳峰，这位曾在绿城打拼15年的老人，正是绿城管理的董事会主席。
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“代建第一股”的“贴牌”生意
新任执行总裁郭佳峰的回归给予绿城更多的是利好的信号，其带领的绿城管理集团也在去年成为国内“代建上市第一股” 。相比于绿城理想生活集团、绿城建筑科技集团、绿城服务集团，因为承接去年房企业务分拆上市的热潮，绿城管理集团赚足了业内的眼球。
绿城代建理念最早可追溯至2008年，绿城创始人宋卫平提出依托“绿城品牌和团队”实现业务创新。 2009年，曹舟南加入绿城中国后，大力推动绿城代建业务的开拓。
2010年，绿城成立国内首家轻资产模式的房地产开发管理型公司，成为其对外实施品牌输出和管理输出的主体。 2016年完成了绿城管理代建业务与蓝城房产建设管理集团有限公司合并重组。虽然传统地产板块的销售出现下跌和放缓，绿城却在以品牌输出、管理输出的代建管理项目上寻觅到了新增长点，加速向轻资产运营模式转型。
业内人士称，绿城在过去动荡的过程中曾有因为品质带来的盛誉，也有因为负债高企而导致的战投引入，通过分拆上市，除了使得业务独立运作做大做强反哺主业之外，更多的是想拓展融资能力。
腾讯房产发现，去年7月登陆港交所的绿城管理控股开盘报价2.65港元／股，截至2月5日收盘股价为3.26港元／股，虽然当日股价呈下跌状态，但是就上市首日股价而言，已经有所上涨， 2月5日的总市值也相较于上市首日的50.62亿港元上涨到63.83亿港元。
虽然滨江、建业等房企也开始涉足代建业务，但绿城管理仍保持着独角兽的地位。毛利率方面，绿城管理代建业务毛利率可以高达50％。
此外，在过去几年里，绿城管理曾经迎来较快的发展。数据显示， 2017年，绿城管理的销售规模达到430亿；2018年，绿城代建业务合计管理项目282个，总建面6336万平方米，年内销售额552亿元，收入13.66亿元；2019年，绿城代建项目累计取得合同销售面积约505万平方米，合同销售金额约664亿元。
而根据最近公布数据显示， 2020年全年，该集团的代建项目累计取得合同销售面积约560万平方米，其中自营及透过与伙伴合作取得合同销售面积约371万平方米、联营及其他公司取得合同销售面积约为189万平方米，合同销售金额约为人民币745亿元，其中自营及透过与伙伴合作取得合同销售金额约人民币506亿元、联营及其他公司取得合同销售金额约人民币239亿元。彼时， 2020年绿城2020年销售额为2892亿元，可见代建业务的重要性。

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只是，就盈利能力、市净率及市销率而言，绿城管理控股还需要进一步加强。 2020年半年报显示，绿城管理控股营业总收入为8.15亿港元，同比下降21.32％；净利润为1.34亿港元，同比下降14.29％。

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绿城管理控股业绩情况
在绿城管理看来，其初衷是将用于透过内生式增长及对沿代建价值链下游的经挑选业务进行战略收购拓展公司的业务、发展公司的商业资本代建、开发公司的生态圈作为一个整合由优质物业开发供应商提供的全面服务的平台经营、以及用于营运资金、营销和其他一般公司用途。
具体来看，绿城管理的业务收入主要来源有三部分：商业代建、政府代建、以及提供和代建相关的设计及开发咨询服务。其中，商业代建业务是绿城管理收入占比最大的部分，占总收入的70％以上。
正如硬币有正反两面，较高的代建业务比例为绿城品牌埋下了一定的隐患。因为绿城旗下的绿城管理以代建模式在全国很多城市开展业务，服务对象不乏众多中小开发商，以绿城的名义向外出售，由于中小开发商的资金周转等能力不如规模房企，如若出现问题，也会影响到绿城品牌的美誉度。
据相关媒体报道，在2019年绿城就曾因为代建项目也曾陷入维权风波，多名业主投诉称昆明春江明月小区逾期交楼，此外，有贴着绿城品牌的江苏启东绿城·玫瑰园、南京绿城深蓝等项目均有业主反映有逾期交楼的现象。

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