明发集团5年终复牌百亿规模徘徊困局难解近年来明发集团的销售业绩一

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近年来明发集团的销售业绩一直徘徊在百亿周边，没有实质的提升。
出品|每日财报
作者|何洛
1月18日，停牌近5年的明发集团(0846.HK)终于迎来复牌。然而当日收盘，明发集团股价报0.73港元/股，跌幅61.38% ，市值43.26亿港元，此后几个交易日一直在底部徘徊。
明发集团由黄焕明与弟弟黄庆祝于1994年在厦门创立， 2009年11月， 15年岁的明发集团在港交所成功上市，成为继世茂集团、宝龙地产、禹洲地产之后在港上市的又一家闽系房企。
然而在2016年4月，明发集团因业绩审计风波被停牌。时隔5年的停牌给明发集团造成了不可逆转的伤害，其市场份额也逐渐被侵蚀。
财务数据存疑深陷停牌风波
自2009年成为在香港上市的第三家厦门民营房企后，明发集团的财务数据始终受到公众的关注。据《每日财报》了解， 2015年，明发集团利润巨幅缩减至2609.4万，仅达到2014年8.29亿元的3.15% 。也正是2015年的年度业绩，让明发集团陷入停牌危机。
直接导致明发集团停牌的，是一位会计事务所独立核数师，对明发集团2015年年报“不发表意见” ，认为其财务数据真实性存疑。该核数师表示，其未能取得明发集团在2014年的三笔出售事项足够且适当的审核凭证，对上述交易的商业实质、收款及付款的性质及来源存在疑问。
具体而言，三笔出售的受让方涉及明发集团本身或其受薪行政人员的关联人士，甚至是控股股东及其关系密切的家庭成员。因上述三项出售事项事关重大，彼时核数师要求对交易真确性及商业实质性进行独立调查，但截至2015年业绩报告发布，明发集团并未展开调查。
2016年4月29日及2018年7月27日，港交所先后两次向明发集团发出复牌指引，但直到2018年8月1日港交所正式发布修订版的“上市新规”——即倘若企业维持停牌连续12个月则可取消其上市地位。
几年来，明发集团开始加快复牌的动作。终于在今年1月18日复牌。但是之前的“财务造假存疑”等问题还需要明发集团给出合理的澄清，以及以稳定的业绩与运营实践对市场疑问做出答复。
资金流动堪忧偿债压力巨大
2016年股票停牌之后，明发集团不能在股票市场进行融资，不得不高息发债偿还旧债，目前资金问题并不乐观。
数据显示， 2016年，明发集团曾发行过一笔利率为9%三年期美元债，此后，其发行的美元债票面利率均在11%至15%之间。
2020年以来，明发集团又发行了多笔高息美元债。 2020年1月15日，明发集团完成发行一笔2.2亿美元于2021年到期按15%计息的债券；6月1日，明发集团又发行了一笔1.76亿元的美元债券，利率高达22% 。这一票面利率，刷新了近两年房企发债票息的纪录。

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财报显示，截至2020年6月30日，明发集团流动负债为533.83亿元，占总负债的比例高达92.34% 。而流动负债中，短期借贷有50.69亿元。与此同时，其现金及现金等价物总额只有31.17亿元，于一年内及一年后偿还的借款分别为50.689亿元和7.616亿元，其现金无法覆盖短债。
拿地力度不减业绩停滞不前
值得注意的是，虽然明发集团5年来与资本市场脱离，但其拿地合作和资产转让动作一直都没有停，尤其在福建、江苏等地都有所布局。
随着复牌，明发集团目前的土地储备可以说是其当下重新出发的重要筹码之一。数据显示，截至2020年6月30日，明发集团应占土地储备增加5.6%至约2250万平方米，合共包括133个项目。目前，除少数几家房企的土储货值达到万亿以上外，明发集团这样的土储水平在行业内属于中游水平，远超其销售所处位置。
截至2020年上半年，福建在明发总土储中占比为10.4% ，安徽和江苏的土地储备则分别高达36.8%、22.3% ，此外在北上深一线城市占比1.2%；且这批位于江苏、安徽的发展中物业，极大部分将于2021年完工。

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与明发集团土储总量相似的时代、新力、佳兆业等，均已跨过千亿层级。数据显示，近年来明发集团的销售业绩一直徘徊在百亿周边，没有实质的提升：2016年至2019年，合约销售额分别为140亿元、125亿、163亿元、113.1亿元，在跨越百亿之后并未进一步突破。

明发集团5年终复牌 百亿规模徘徊困局难解

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