上海|未来5年，上海能拆出多少张房票

以前有人调侃说，世界上最贵的涂鸦作品，莫过于红圈里的一个“拆”字
拆迁，是旧改工作里最常见也是最重要的一环，正是因为有了拆迁，让很多人体会到了什么叫一夜暴富
而上海，有着我国最早的一批“拆二代” ，早在上世纪九十年代初，上海便开始了大规模的旧区改造工作
在那个时候，上海正处于大力推动城市建设的热潮上， “旧改”成为了当时的热词，为了更好更快地推进这项工作，上海对于社会资本的积极加入抱以欢迎且开放的态度
由此，从北上的瑞安、仁恒，到本土的大华、中远，来自港沪两地的开发商们瓜分了上海旧改的“第一份蛋糕”

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如今放眼全国的土地市场，有越来越多的城市都在同步进行着旧改，很多城市也已经逐渐摸索出一条相对成熟的路径
但是在我看来，上海依旧是全国这么多的城市里，有着最成功旧改经验的地方
有多少人知道，上海到底为什么要拆迁？
随着过去几十年里我国城市的快速发展，人多地少以及用地矛盾等问题日益渐增
像上海这样的一线城市的土地资源开始变得越来越稀缺，也让越来越多想要在北上广深插旗的开发商们，将目光投向了旧改市场
旧改确实有很多的好处，既能提高土地利用率又能改善城市景观面貌，但更重要的一点，它能让土地“重获新生”
其实，从2010年开始，上海的土地供应量便开始出现减少的迹象
上海2011年的住宅用地计划供应量(含保障房及商品住宅)为1200公顷；
到了2012、2013年，该数值为1000公顷；
而到了2014年，土地的计划供应量已经骤降到了700公顷，这个数字还在持续收缩；
2015年，全年的土地供应量已经只有400-600公顷；
一直到2017年上半年时，上海的半年土地供应量创下了五年来的新低，整整半年只出让了30幅纯宅地，合计148公顷
眼看宅地的供应以肉眼可见的速度成为稀缺，土地的利用方式开始倒逼着城市发展转型
供求矛盾让拿不到地的开发商们不得不开始想些新的办法，在招拍挂之外开辟出另外一条生存之路
于是，拆迁、旧改便成为了房地产开发商获得土地的一个好方法，通过城市更新盘活上海曾经的低效存量用地
它们试图把更多的心思花在拆迁改造上，将上海的土地改头换面，重新承载起城市的居住功能，同时满足人们与时俱进的全新生活方式
属于上海的存量土地改造时代正式到来
土地供应的减少，另一方面直接导致的便是土地争夺加剧以及土地成本上升
据不完全统计，仅是2015年和2016年间，上海便拍出了12次“地王” ，有些“地王”的楼面价甚至超过了10万元/平方米
如今已经4年多的时间过去了，融信以100218元/平方米的楼板价竞得的那幅静安（老闸北）宅地依然是上海乃至全国住宅地块最高纪录的保持者
这也是为什么，上海的房价，从2011年开始，随着土地供应的减少就开始了持续爬坡，其中2014、2015、2016年三年间的涨幅更是日益明显

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地少&地贵&房价高，成为了不少开发商和政府需要共同面对的问题
于是在这样的大环境下，越来越多的开发商们开始选择依靠城市更新，也就是拆迁改造从而获得新的土地供应，开始着手把城市更新这件事，做到极致
还记得上海的那句经典城市名言吗？
“城市，让生活更美好。 ”
从今年年初开始，上海的旧改就在不断的创造新的记录，一波又一波旧改地块传来好消息
年初的朋友圈就已经被位于黄浦的豫园拆迁地块刷了一波屏，今年金陵东路拆迁的征收工作创造了黄浦旧改以来首日签约的新纪录分页标题
在第一天就达到了99.2%的签约率，共计签约2102户

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肯定有人会好奇，这两千多户“拆迁户”究竟能拿多少钱？
答案是差不多21万每平米。

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作为上海内环内的传统“富人区” ，加上靠近上海地标性的景区豫园，黄浦区这个板块的身价可以说是非常的高
我特意去查了一下这里今后的规划
发现未来整个金陵东路的开发体量预计将超过60w平方米，开发能级可以媲美已经建成的徐家汇(002561,股吧)中心或者绿地外滩中心
此外，截止目前杨浦区已经完成了90%的旧改年度目标? ，超过9000户居民已经受益
作为杨浦区最大毛地地块，定海129、130街坊的旧改征收历经12年，于今年4月正式完成签约

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当然还有今年的虹口北外滩，这里的旧改同样跑出了加速度
今年7月27日，虹口北外滩东余杭路（一期）旧区改造项目第一轮意愿征询结果公布，同意率达98.79%
这是虹口旧改历史上量最大的房屋征收项目，共涉及居民6000余户
今年8月13日下午，作为北外滩最后一块“出让毛地”的116街坊共有787证851户居民签约，签约率达98.62% ，成功生效， 800余户居民终于告别了蜗居住新房

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一个又一个旧改项目，让上海城市发展的本质从“扩大增量”真正过渡到了“优化存量”
在过去的几十年里，只争朝夕的房产开发商们在上海开疆拓土，常以速度为王
买地、盖楼、卖楼……流水线作业驾轻就熟
然而，随着上海的城市发展进入了这么一个优化存量的新阶段，开发商们也开始选择与时俱进，为上海带来了一个又一个旧改之下的经典
说起上海最好的城市更新案例，还是要提一下位于虹口的瑞虹新城
瑞安，是最早开始进入上海旧改市场的香港企业之一
最早在1996年，瑞安集团便获得了太平桥地区重建项目的发展权，也正是这一次的尝试，让瑞安在上海站稳了脚跟
在这个项目中，瑞安最大的收获无疑是打造出了一个名为“上海新天地”的商业项目

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这是国内首个大型旧改商业项目
借此赚得盆满钵满的同时，瑞安也顺利在上海打造出了一张属于自家企业的旧改名片
作为瑞安集团在上海投资开发的另一个超大型旧城改造项目
瑞虹新城的前身是原先的虹口老城区，而虹镇老街其实是一个非常拥挤、破败的棚户区
但经过瑞安妙手一挥，改造后的55万方的商业综合体，成为了上海内环内的“第二座新天地”
如今的太阳宫、月亮湾、星星堂等商业板块，组成了一个全新的“超区域风尚生活圈”

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要知道，漫长的旧改过程对于当时的瑞安而言可谓是考验不小，在旧改中沉淀了大量资本不说，能否成功，能否被人们所认可也是一大考验
对于大多数房企而言，过去的规模冲刺阶段多多少少都留下了一些“杠杆问题”
而旧改是一个周期长，资金量需求大的业态，已经习惯于高周转的房企们未必能够适应类似的改造和开发风格
但好在，瑞安成功了
同样，作为徐汇漕河泾史上最大的综合开发项目
今年入市的鑫耀中城，整体的建筑面积约65万方，投资金额高达160亿
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万科、华鑫、香港置地在各自擅长的领域各司其职，打造了这么一个由旧改演变而成的城市综合体项目，也一度成为了市场上最热门的项目
对于像徐汇这样老城中心，大开大合的规划本身就已经不适合这里的发展，只有沿袭老城的肌理进行有序的规划，才有可能焕发出板块的新生
当我看到鑫耀中城的时候，不仅感受到了这里原有海派生活气息，同时也发现了开发商为这里增添了很多新的元素，真正盘活了这个片区
拆迁是方式，旧改才是目的，旧改之后带着全新的好项目归来
我想这才是城市更新对于上海的真正意义

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回头看看你会发现，在过去的几年里，上海无论是小到几百万的改造，还是大到几十亿的投资
无论是民间资本操刀，还是国有开发商的作品，他们都会在各种细节上体现着精细，体现着对城市更新的理解，这就是上海的“拆迁”
这座城市里的老破小已经被不断更替，有了属于自己的全新高光时刻
统计了一下，在过去20多年的时间里，上海已经完成了150万户以上的老旧住宅改造，并完成改造了365万平方米的棚户区
根据上海的“2035规划” ，未来上海中心城区的面积为289平方公里，包括黄浦、徐汇、长宁等七个区
也就是说未来仍然还有232万平方米的旧式里弄等待更新
从城市更新的量来看， 2020年上海中心城区将完成二级旧里以下房屋改造55万平方米
粗略估计动迁的居民将达到2.8万户
按照这样的速度，在未来5年中，将有10万户的居民受益旧城改造和城市更新， 10万户人口获益于城市更新，这是什么样的一个概念？
这意味着市场上将多出一批又一批手握“巨款”的购房者，多出很多的购买力
一大波拿到安置动迁款的居民，将实现改善居住生活的梦想，短期内足以拉动整个房地产市场，甚至会影响今后的楼市格局

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当然，他们中的绝大多数人可能会离开上海最繁华的地段，退居中外环重新开始生活，这对于上海这座城市正在发展的多个副中心而言，又何尝不是一件幸事呢？
可以预见的是，城市更新，注定将会是所有房企未来的新战场
当然，上海不只有大型的城市更新案例
如今这座城市中你随处可见的，都是一些旧城改造的微更新
不知道大家平时在外出的时候，有没有有亲眼看到过一些老小区的外立面粉饰翻新，街边小店的门牌也全部换成了统一样式：

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乍一看，还真有一种复古的老上海商业街的气息，不会给人一种老破小的感觉
反而多的是一份怀旧与珍贵，不再拆除重建，而是修缮保护
像这样的城市变化散落在上海的角角落落，比如位于新华路街道的屋顶空间改造：

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以及拥有着良好宣传口碑的城市街道改造：

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这是愚园路街边摊位、停车位改造后的效果呈现：

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你会发现，上海这座城市到处都在发生着改变
这种改变，不是说又有多少高楼拔地而起，而是说这样更有人情味、更有正能量的城市更新
让我们看到政府在行动，社区商业在助力，就连越来越多的开发商也在思考
要知道，对于老破小的改造，不是一天两天的事，关键还是要这个城市有这个动力和一群热爱并愿意付出的人分页标题
而上海，具备这样的能力，因此注定无法平庸
（责任编辑：常丹丹 HO016）