富力地产|从“三驾马车”看懂富力地产的降负债秘诀

曾几何时，在房地产行业，规模几乎意味着一切。
品牌、合作、融资……但凡你能想到的一切房地产行业竞争点一度均以规模论英雄，在经历规模冲刺期之后，整个房地产行业迈入稳健发展期。 “降负债、快回款”成为了房企当下发展的最佳选择，作为典型房企之一的富力地产，凭借嗅觉敏锐，果断打响了自身新一轮降负债的第一枪。
01稳现金流，降负债
10月5日，富力地产发布公告，完成2.57亿股新H股配售，配售所得款项净额为24.98亿港元，将用于偿还公司境外债务。在本次配售完成后，富力地产扣除预收款的资产负债率预计将下降至69.72% ，净负债率预计将下降7个百分点，富力地产将通过本次新H股配售有效增加现金流，补充储备现金和降低杠杆。
【富力地产|从“三驾马车”看懂富力地产的降负债秘诀】利用杠杆加大投资规模是成长性房企的重要策略，如今疫情与偿债高峰期同至，监管趋紧与融资严峻形势严峻，众多房企都面临着如何降负债的重担，富力地产以地产、酒店、城市更新“三驾马车”的均衡发展优势，凭借稳定的现金流，在众多房企降负债的道路中走在了前列。
年报显示， 9月份富力地产权益合约销售金额为140.1亿元，销售面积约达到115 平方米，同比增长24%和11% ，截至9月底，公司的总权益合约销售金额约866.3亿元，销售面积约739平方米。
融资环境收紧对房企融资造成重大影响，现金流对于房企的重要性不言而喻，而富力地产1-9月值得称赞的销售成绩为其现金流做出了保障，逆势而为的销售业绩对于其自身就是一重保障。
面对前不久监管层所制定的“三道红线” ，富力地产通过盘活资产、股权融资、加速销售的举措逐步落地，负债结构进一步得以降低，确保完成今年内的降负债任务。
在资产盘活层面， 2020年9月29日，富力地产发布《潜在出售于广州富力国际空港综合物流园的权益》的公告，宣布公司已与黑石集团就广州富力国际空港综合物流园之70%权益转让事宜取得进展。
与黑石集团的物流园权益转让之外，近期富力地产更是以近20亿的资产价格对手中广州CBD某写字楼的权益进行转让，接连的资产盘活策略有利于缓解短期流动性压力，为其长期优化债务结构及降低负债率提供有力保障。
02城市更新提速优质土储充足

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在项目销售层面，疫情严峻的上半年，富力地产为满足购房者购房需求，相继开启了‘好房子，网购吧’、‘好房子，线上购’等在线营销策略，让购房者“足不出户”在家即可实时锁定房源；后期更是推出‘好房星带看’ ，联动明星李湘一同打造直播创新营销，无论是营销创新或者逆势走量，富力地产都走在了市场的头部位置。
在传统的“金九银十”购房季，广州项目富力南驰·富颐华庭9月19日首期开盘，开盘2小时热销26.8亿元，去化率约100% ，刷新广州近5年单次开盘记录。除此之外，江苏盐城富力科创城以“秒开秒罄”的速度，单盘狂揽超过20亿元，去化率超过97% 。
在拿地层面，富力地产在土地储备充裕的情况下采用了审慎拿地方式，截至2020年6月30日，公司的土地储备权益可售面积约为5683万平方米，足够满足发展需求，拿地销售比同比进一步下降，富力地产正在全面控制负债水平，避免庞大的土储对其造成资金压力。
实际上，富力地产凭借20多年深耕旧城改造的经验，更是将“城市更新”延伸至全国，旧改项目作为富力地产的重要业务，向富力地产提供了持续稳定的现金流保障。截至2020年6月底，富力拥有80多个处于不同阶段的城市更新项目，融资区面积超4000万平方米，其中92%位于一线及二线城市， 54%位于粤港澳大湾区。分页标题
1-6月，富力地产位于广州及长治城市更新项目转化3个，增加可售资源460亿元，下半年将转化更多城市更新项目，并于未来18个月，目标增加建筑面积900万平方米的土地储备。富力地产的旧改货值多数位于国家重大战略发展区域，将为富力地产未来两年的销售提供充足货值。
03酒店业务成“现金奶牛”
在住宅销售之外，随着疫情得到控制，富力地产的酒店业务也实现了超预期增长。从数据来看， 2020年9月，公司下属酒店经营收入5.62亿元，较上月环比增长13.5% ，实现利润1.42亿元，超去年同期水平，旗下酒店业务经营收入正在恢复，尤其年底众多节日叠加之下，旅游性酒店收入增幅大涨。
在过去的“十一”期间，富力地产旗下国际品牌酒店实现总收入约1.03亿元，较去年同比大幅增长26.9%；下属万达品牌酒店实现总收入约1.12亿元，较去年同比大幅增长21%；合计实现营业收入约2.15亿元；酒店平均入住率远超去年同期，峰值入住率接近90% 。
随着疫情的可控与防控常态化，富力地产旗下众多高档酒店具备良好的保值、增值特性，在旅游经济持续复苏的环境之下，酒店业务也将展现出巨大的增长潜力，为公司提供持续且稳定的现金流，以“现金奶牛”身份支撑起富力的长期降负债策略。
富力地产一方面借助有力的市场窗口延长债务到期日，优化债务结构，另一方面主动减少债务规模，积极偿还负债，仅在上半年就已减少了94亿元的有息债务，降债杠杆进一步可控，并在10月15日完成“16富力11”的本息兑付工作，实际登记回售28.55亿元。
随着新战略的深入推进，再加上强大的销售能力、充足的土地储备、灵活的资产盘活手段，富力地产的降负债目标极有可能提前完成，实现更加持续稳健的高质量发展，一个更加稳健且积极的富力正在路上。
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