|未来10年，楼市面临3个“变局” 专家：2类房贬值，3类人有麻烦随着下半年楼市调

随着下半年楼市调控的深入，超50%居民认为房价接下来将保持平稳，只有20%认为房价将依然上涨（央行9月调研）。这种局面下，该不该继续买房呢？会亏还是赚？
实际上，未来10年楼市将迎来3大“变局” ，看完就懂。

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变化一：城市化对房地产的支撑已近尾声
什么是城镇化？直白点说，农民通过买房进了城，身份从农民变成市民。
过去20年房地产高速发展依靠什么？答案是城镇化。
1990年，城镇化率30.4% 。 2000年，城镇化率36.22% 。 2010年，城镇化率49.9% 。 2020年，还未过完，但预计在62%左右。
但之前一直有个说法，部分专家们认为城镇化率与买房并不能直接挂钩，户籍城镇化率才能真正代表进城买房人数比例。
户籍城镇化率：城市户籍人口占总人口比例
城镇化率：城市常住人口占总人口比例
如果以户籍城镇化率看，这个数值目前还不到45% 。意味着还有一半以上人口户籍属于农村，换算成数量即7亿多人。如此看来，房子的缺口还很大，房地产还得有20年的高速发展。
而如果以城镇化来看，今年数值很有可能就达到62%左右。根据我国城镇化率目标（2050年达到71.2%），那说明未来30年城市化率只会增加不到10% ，与过去30年增加30%做个简单对比就能看出，人口进城速度将大幅削弱，大概只有目前每年的三分之一。这么来看，城镇化红利对房地产的拉动作用已经非常微弱，房地产未来将长期面临低速发展。
仅仅一个统计方式的差别，得出的结果天差地别。
那么，究竟房地产在未来30年里，是继续保持高速发展，还是转入低速发展呢？
户籍城镇化率与城镇化率统计差别，其实主要只体现在一个方面：流动人口，或者称外出务工人员。
这部分群体数量，目前大概是2亿人出头。
所以，问题进一步简化为：这2亿多流动人口，有没有买房，会不会买房，会不会在务工当地买房落户。
答案几乎不言而喻：在过去20年里，买得起房的农民，几乎都买房上车了。买不起的，考虑年龄因素，也没有多大可能买得起房了。即便是这2亿流动人口，务工在发达城市，老家买房的比例也一定非常高。说白了，买房与落户并不能直接划等号，买了房户口依然在农村的也比比皆是。
换一个角度证明。根据2019年相关数据，国家统计局对外表示，低收入家庭和中间偏下收入家庭约有6.1亿人，年人均收入11485元，月收入真的只有千元。
这就已经占到总人口的40%了，这部分人均收入只有千元的家庭，买得起房的可能性目前来看很低。
所以，不管是从城镇化率来看，还是人均收入来看，房地产高速发展所仰仗的人口进城已近尾声。
这里再多说一句：城市化进程依然持续中，但高房价已是这部分群体难以企及，保障房、公租房、共有产权房等模式才是下一步继续大力促进人口进城的核心方式。而这些，跟房地产发展无关。
变化二：房地产格局分化
之前在很多文章里都谈到了城市分化、楼市分化。那究竟什么是“分化”？
我能想到的大概是以下3种：
1、都市圈对人口虹吸导致的分化
都市圈个人认为目前主要分为两种，全国大都市圈，比如长三角、珠三角，对全国人口虹吸。另一种是区域都市圈，比如京津冀、成渝等，对区域及省内人口虹吸。
都市圈对人口的虹吸，主要是体现在高水准人才的输入上，依靠都市圈的交通、资源、产业、就业环境、人均收入等，对这类人口进行虹吸。
表现在房价上的路径也非常清晰：谁人口增量大、多，谁房价支撑与房地产发展的可持续性就长。分页标题
2、房价倒逼人口流出导致的分化
我国流动人口， 2013年最高峰时将近2.5亿人，到目前仅有2亿出头， 7年时间少了4000万人。
这其中，虽然有务工人员年龄增长返乡的因素，但主要是房价倒逼人口流出，并且表现为外出务工人员出现“断层” 。年长的返乡，年少的不再外出，房价起了很大作用。
这同样是一种分化，因房价导致的挤出分化。
在房价表现上，原来依靠传统工业、低效能产业吸引人口的城市逐渐式微，而人口流出大省因为人口的逐步回流，房价反倒能获得一定的支撑。
3、本地产业集群分布导致的分化
一线、强二线及他们所在的都市圈，依靠优质资源壁垒形成分化；
传统工业城市（其中甚至包含一些二线、强三线城市）因房价与产业、收入的逐渐不对等，倒逼人口流出形成分化。
这二者都是基于城市，第三类则是基于本地，而这点对买房人而言更为重要。
前文分析，城镇化率即将步入低增长期。那么问题来了：大量的城市新区，去哪吸引人口？我们现在看到，几乎每个城市都在大力发展新区，可城镇化率放缓，人从哪来？从已发展建成的区域分摊吗？不太可能。
所以，除了为数不多具有人口虹吸能力的城市外，大量的低人口增长率城市，甚至是流出城市，在这些城市新区买房，就值得三思而行。
你看，理性分析就能得出有效价值。

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变化三：住房改善时代已经到来
看明白第一、第二大段后，很容易得出这第三个观点。
当城市化率放缓，意味着刚需买房数量开始锐减，取而代之的则是住房改善时代的到来。
那么，围绕“城镇化率放缓”和“住房改善”能联想到什么？
1、对于都市圈核心城市而言，全国平均城镇化率虽然放缓，但自身人口依然在不断增加。因此将表现为：本身大体量人口即刻迎来改善需求，以及每年新增人口带来刚性需求。
2、对于都市圈周边城市而言，承接核心城市一部分人口的外溢需求，说明刚需地产还有一些发展空间。但主要也将迎来改善地产的时代。
3、对于本身人口极其稳定，增量很少的城市而言，刚需比例越来越低，改善成为主流。
4、对于城镇化率平均线以下的城市而言，还将有一段时间的刚需地产发展期，但改善房需求较小。
5、至于人口持续净流出城市、产业落后转型难城市、城区变小收缩型城市等，刚需、改善都没多大市场需求，整体房价都将走下坡路。
备注：改善地产表现为主城板块的优质地段，刚需表现为新区板块的普通地段。所以，你该明白你所在城市、板块未来房价的趋势了？
最后通篇总结， 2类房将贬值， 3类人有麻烦了。
2类房将贬值
刚需式微城市， 100平以下的小面积产品、两房产品，将按照边缘到中心的顺序，逐渐开始贬值；
改善需求为主的城市，尤其是刚需即将饱和后的中小城市，不优质、非核心区域的大面积、高总价产品，特别是高层，很难受到市场青睐，将逐步开始贬值。
3类人有麻烦了
1、中小城市拥有多套刚需房的人，涨幅越来越小，甚至为负。出手难度越来越高，价格越来越没优势；
2、人口、产业、城市化率较低城市，持有1套以上大面积改善房的人，多出来的房子很难变现流通；
3、环都市圈周边城市拥有多套大面积改善房的人，刚需输入为主的阶段，大面积短期内溢价低、流通慢。
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