买房|10月起，楼市“2道铁令”，今后这一种买房方式再也行不通了？房价能够下跌吗？

房价能够下跌吗？答案显而易见：短期内无法实现。
过去维持房价上涨的动因有3个：城市对土地依赖度越来越高，导致土地价格快速上涨，进而带动房价上涨；商品房市场处于需求侧，不平衡式的住房供给，让整个市场呈现出供不应求的局面；百姓的财富越来越多，投资无门，买房成为了理想的理财方式，追涨房价。
1、根据公开数据显示，我国房地产市场在过去的32年时间里，各大城市通过卖地实现收入累计达到53.2828万亿，土地依赖度有多高？我们对比下1987年的卖地收入和2019年的卖地收入就可以知道， 1987年土地出让收入累计为525万元，而在2019年土地出让收入达到7.7914万亿，几十年时间里，土地价值上涨14.8万倍。

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很多城市的土地依赖度超过50%以上， 2003年被确定为支柱性产业之后，我国整个GDP的贡献度高，房地产就占比超过15% ，虽然近些年来有所降低，但依然居高不下。虽然各大城市都在努力转型，发展特色的支柱产业，但不可一蹴而就，所以未来几年里，房地产的重要性不言而喻。
2、经济学家任泽平在《城市住房3.11亿套，过剩还是不足》报告中给出结论，我国的城市商品房足够使用了，甚至户均房产持有达到1.1套，但为啥还有很多人没房子？因为存在空间、分配的不均衡性，例如很多房子分散在广袤的农村地区，常年闲置无人居住；很多人持有大量房产但其他人买不到房子。

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3、有比买房更划算的投资方式吗？根据过去20年的经验来看，几乎没有，房子成为了普通百姓优质的投资对象，基本上只要买房就可以升值。在这背后是居民财富收入增长的带动，随着我国经济继续向前，居民收入会越来越高，这就直接给房地产注入了源源不断的需求动力。
看到这里，你是不是觉得房子依然可以大手笔买入？错了， 2020年以来，市场形势已经发生了巨大变化。国家一锤定音， 10月起，楼市“2道铁令” 。

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1、“三条红线”禁令，让不少房企如芒在背。
央行和住建部组织龙头房企召集座谈会，提出了收缩房地产开发商融资的红线政策：
剔除预收款后的资产负债率大于 70%；
净负债率大于 100%；
现金短债比小于 1 倍。
可能看到所谓的“三条红线” ，买房人没有任何感觉，但笔者只要说说它对房企们的约束性，就可以略知对整个楼市的影响力度了。前文说到，过去的32年里，地价快速翻倍上涨，原本一块地皮50万元，现在涨到了5个亿。 50万元水平的时候，房地产开发商尚且可以独立拿地，但是5个亿资金，开发商能拿得出来吗？这就需要借助大额的金融贷款了。所以过去20年银行和开发商其实是绑在一起的，前者提供巨额贷款，后者通过拿地建房大家一起赚利润。

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三条红线根据开发商碰线的不同标准，设置档位，每个档位贷款额度标准不一样，触线越多贷款能力越低，而现阶段超过80%的房企不能达到。正如万科郁亮所说，红线政策让房地产结束土地和金融的红利期，开始步入管理红利期。
2、个人房贷也收缩。
根据中国证券报在《央行开会了，下一步货币政策怎么走？》表示， 9月28日央行组织第三季度例会，强调将进一步推动综合融资成本下降，同时将引导市场贷款利率下调。分页标题
同时，证券时报表示，监管机构近期开始要求商业银行压缩、控制个人房贷规模。多家大银行反映，已经开始对个人买房按揭贷款进行适度的压缩，不少银行的新增房贷占比降至30%以内。

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其实，这是一个良性的互动和循环，不能一味地认为压缩了个人贷款力度就是收缩个人贷款。银行总贷款额度调节控制，经常具有季节性和针对性。现阶段正值十一黄金周期间，买房动力十足。同时我国的房地产市场进入平稳期间，适度降低房地产负债杠杆风险情理之中。
但收缩规模，也或多或少对买房人带来影响。
新铁令下，今后这一种买房方式再也行不通了？
在每一年的房价高涨期，总有人乐于炒房，不少刚需也被带动起来，在房贷收紧、融资收紧的情况下，炒房客们如何操作？典型的案例就是2020年中的“经营贷用于买房”了，但是在房贷收紧的情况下，今后这种买房方式将彻底行不通。

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最后说说什么叫做经营贷转为购房款，就是把手中已经有的房子进行抵押，抵押获取的资金用途并不是用来买房，但这笔钱获取之后，房主却拿来用于首付款买房了？赚什么？赚的是市场风向，例如在LPR有下跌可能性的时候，市场房价可能上涨，到时候房子转手卖出，成功赚取差价。
【买房|10月起，楼市“2道铁令”，今后这一种买房方式再也行不通了？】现在一方面银行贷款收紧，另一方面市场房价预期走低，所以这种买房方式显然不可行。