房地产|警惕！广东21地市楼市分化严重，这几个城市买房千万谨防踩坑 |

跟股市相似，楼市涨跌同样有着龙头城市作为风向标引领趋势。比如深圳，每一轮的房价转势，该城都提前全国各大中城市三个月以上开始异动。
近期，我们的系列专题文章对东部沿海省份楼市逐一进行了分析。当分析至广东省的时候，我们发现，该省的经济区域发展两级分化的特点与全国极为相似，而今年以来的楼市价格变化，也明显呈现了我们预测的未来十年城域分化特征。也许，广东又将是白银楼市的十年里，提前反映未来分化特点的省份。

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那么，广东省哪座城市在当前还有出手的价值，哪座城市要谨防踩坑呢？下面，我们对广东下辖21个城市，从房价收入比、买房首付掏空钱包数量和贷款月供持续还款能力三个维度进行综合分析，供大家参考。 PART 1 楼市冰火两重天的广东21城
广东21市，无论是宏观经济发展还是楼市房价，都呈现了明显的两极分化。经济维度上，有GDP超过2万亿的特区深圳与省会广州，也有仅仅千亿的潮州、云浮、汕尾和梅州；平均房价的维度，深圳已高达56,283元，潮州、韶关和梅州却不足6000 。看下图：

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广东21地市GDP与平均房价对照图
从上图我们可以看到广东典型冰与火的两极态势，无论经济还是房价。同时广东的地市房价分化，也进一步验证了经济为房价根本支撑的观点。虽然在小空间范围与短时间周期内，偶会出现个别城市的房价特殊异动，但经济的房价长期基础作用是不会改变的。
从区域的角度观察：
1）深圳、广州、珠海、东莞等城市所在的珠三角九市明显大大强于其他板块，九个地市中只有江门和肇庆经济与房价处于全省中游，其余7市均位列前排；
2）粤北五市的清远、河源、云浮、韶关和梅州总体居于全省末位，经济总量与房价皆然；
3）粤东四市的汕头、汕尾、揭阳和潮州以及粤西三市的湛江、茂名与阳江在广东各地市中经济与绝对房价水平都在中游位次。

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但绝对房价的高低，并不能反映一个城市的房产价值和居民购买力与是否超过经济承载能力，房价收入比才是衡量房产价值的首选指标。 PART 2 广东21地市房价收入比
本文所指房价收入比并非常规意义上的“房价收入比” ，而是统一以90平米首套刚需住房为标准，根据各城市居民可支配收入计算，用以衡量各城居民收入不同的情况下，因房价高低差异而形成的住房购买力不同。
据21地市统计局公布的2019年度城镇居民可支配收入数据和当前房价水平，我们测算了21市的房价收入比指标如下：

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我们可以看到，表中房价收入比指标与绝对房价水平基本呈正相关态势。深圳以56283元/平的房价和高达40.51的房价收入比一骑绝尘，甩开了所有其他地市；又譬如韶关、梅州等经济落后城市房价和房价收入比则呈现双低态势。
但我们同时发现，也有的城市虽然经济发达、房价也较高，房价收入比却相对较低。比如佛山市， 2020年9月平均房价为12851元/平，居全省第五位，但其房价收入比却仅有10.47 ，处在广东21地市第12的位次；再如中山，平均房价11,059元/平，居全省第六位，房价收入比只有9.48 ，全省位次为倒数第6位。下图为我们更加清晰地呈现了以上特点：

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正是这些城市，房价收入比与房价的背离，为我们标注了其投资价值所在。而经济落后的多数城市，虽然房价收入比同步较低，但类似股市中的垃圾股一般，正是因为失去了投资价值没有投资者的追逐导致市盈率较低。
这些城市经济不振、人口流出，在城市价值决定房产价值的维度，在供需矛盾影响房产价格的维度，均失去了竞争力。如果没有国家或者本省在城市及产业规划等方面大的政策调整，此类城市大概率难以扭转住宅价格颓势，失去了保值增值的投资价值。

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PART 3 广东21地市人均GDP和人口流动情况
从人均GDP看广东。说到经济， GDP总量只是一个参考指标。如果用来做同级别城市的横向比较，人口的变量使GDP总量指标失去了意义。因此，我们在城市的横向对比时，均采用人均GDP指标。我们一起看一下广东21地市的2019年度人均GDP数据。如下表：

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上表可见，广东21地市的经济发展两极化相当严重，深圳、珠海和广州三市已经迈上发达国家或经济体的人均2万美元门槛，而云浮、汕尾、河源、揭阳和梅州尚不足人民币4万元；尤其是梅州，竟连3万元人民币也没有达到。
作为全国“首富”、GDP总量第一的广东省，人均GDP不足5万元人民币的地市高达10个，占比47.62% 。相比东部沿海其他主要省份，江苏人均GDP最低的宿迁市为6.28万元，福建最低为南平市，达到7.4万元，浙江最低城市丽水6.67万元。即使是与广东人口总量相近的山东，不足5万元人均GDP的地市也只有5个，占比31.25% ，其中人均最低的聊城，也达到了3.71万元，远超广东最低的梅州。

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广东地市之间的“贫富”分化之严重程度由此可见一斑。发达城市高度集中在珠三角城市群，粤北、粤东和粤西城市被边缘化。其中，人均GDP不足5万元的城市主要是：
汕头清远韶关湛江潮州云浮汕尾河源揭阳梅州，共10个城市。
从人口流动维度看广东。如下图：

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从2019年广东21地市的户籍人口与常住人口对比看人口流动情况。 13个城市常住人口低于户籍人口，呈明显的人口流出态势。再与人均GDP指标对比，这13个城市与人均GDP低于人民币6万元的城市高度重合，相关度100% 。
由此，我们可以得出这样的初步结论：该13个城市在没有强有力国家或本省政策支持的情况下，经济形势反转困难，住宅市场将持续供需失衡，不存在保值增值的意义。
它们主要是：汕头潮州肇庆韶关阳江云浮汕尾清远河源揭阳梅州湛江茂名，共计13个城市。

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简要总结本节两项指标所列城市，出现重合的是：
汕头清远韶关湛江潮州云浮汕尾河源揭阳梅州十个城市。
13城市中，珠三角九市的肇庆与粤西三市的阳江和茂名暂时出列。 PART 4 广东21地市购置90平米刚需首套房首付需掏钱包数量
以城镇居民可支配收入计算的房价收入比指标，主要是考量一个城市的居民住房购买力的动态指标。而本节所指“首付需掏钱包数量” ，是从户均住户存款存量的角度，评测居民静态的当前购房能力。我们看一下广东下辖地市2019年的该项指标情况：分页标题

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此项指标较其他任何指标都更具权威性，因其住户存款数据来源于金融机构，真实性和准确性不可置疑。
分析表中数据，深圳与汕尾领先全省， 90平米刚需首套房首付款按照30%比例计算，需要掏空年轻夫妻双方父母、祖父母和外祖父母六个家庭的钱包，用来支付首付款。而深圳高达6.25的指标值说明，上述六个钱包尚有不足；其实相比经济和居民收入均高速增长的深圳，汕尾更为严重，作为经济相对落后城市，居民预期收入较低，更兼积蓄不足、囊中羞涩， 5.35个钱包交首付的指标说明其房价已经远远超过房产价值中枢和居民购买力，背离已经相当明显。

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我们通常将90平米刚需首套房掏空钱包数以4为临界点， 4-6之间为高难度，此时已可能动用夫妻双方外祖父母的钱包；指标值在3-4之间，为房价中难度区间；2-3之间为房价轻难度范围。
可见，前节中10个城市中，汕尾已经位列购房高难度城市；湛江、河源和揭阳达到中等难度标准；汕头、云浮、清远、梅州和潮州为购房难度较轻；最为容易的的城市为韶关市。
但前文说过，失去了经济前提和基础的城市房产均没有投资价值，上列10个城市的划分，反映的仅仅是坑大或坑小、量的问题，而非质的改变。

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【房地产|警惕！广东21地市楼市分化严重，这几个城市买房千万谨防踩坑】
以上多项指标的验证，基本说明了有坑城市的范围。
但房价收入比说明的是房产价值与价格的动态背离，掏空钱包数量指标反映的是房价与购房能力的静态匹配。此外我们更加不得不考虑的是，购房后持续还款能力如何，这关系着未来较近的一段时期内供贷或断供问题，兹事体大。 PART 5 持续还款能力—按揭贷款后的月还款额占工资比例
根据各地市统计局2020年6-7月公布的“城镇非私营单位从业人员年平均工资”数据，结合上文要义，我们按照30年贷款期限，可以测算出购房总价款70%贷款额的月偿还本息额度。
在此特别说明， “城镇非私营单位从业人员年平均工资”是统计局每年对本市剔除个体私营业户之外的城镇地区全部非私营法人单位，具体包括国有单位、城镇集体单位、联营经济、股份制经济（非私营）、外商投资经济、港澳台投资经济等法人单位从业人员的工资状况统计的人均值，几乎囊括了全部相对稳定就业人员，故据该项数据测算居民持续还款能力具有较高的可靠性。
我们看下表：

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通常，按揭贷款月还款额占家庭月收入的30%以下，不会影响正常的生活质量；而超过50%的，从金融的角度看，则属于高风险区间。
从这个维度看，深圳和广州两市均已经超过了居民正常承受能力；东莞、珠海高度接近这一危险区域；佛山和中山市最为适度，尤其是佛山；其他地市居民月供负担较轻，但主要是房价较低、贷款总额小造成的，受限于经济发展预期较低，这类城市同样不被列入房产保值增值城市范围。
下图以柱状图标示：

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可见，从家庭工资收入供贷的角度，深圳居民最为辛苦，其次广州；东莞和珠海居民的承贷还贷能力接近上限；佛山和中山最为适度；而其他15个城市供贷轻松但整体生活品质受到经济发展水平的限制并非最佳。【结语】分页标题

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综上分析，我们可以将广东下辖21地市分为以下几个类别：
1）深圳与广州：深圳市房价在以前年度多次楼市调控政策高压下，始终未曾低头，主因是人口密度为全国第一高，达到6730人/平方公里，较人口密度第二高的上海还要高出1900人。严重的供需矛盾造成了房价居高不下；而广州作为四大一线城市，尤其是在国家倾力发展珠三角等重点城市群的政策指引下，只有通过三稳——“稳房价、稳地价、稳预期” ，推动居民收入不断增长，达到稀释和降低房价收入比与居民购房压力的目的。

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2）东莞和珠海：这是21市中经济发展与房价相关度中，房地产出现一定溢价的城市，居民购买力较高，还款能力较强，在珠三角城市群发展的强力带动以及深圳广州人口溢出的影响下，仍具有一定有限空间的城市。
3）佛山和中山：应该说，各项指标综合来看，这两个城市房产是最具性价比的，无论是人口流入的供需因素，还是房价收入比、居民房产购买力，以及持续还款能力的维度。
4）除以上城市之外的其他城市：置业均需谨慎，尤其是前节提到的汕尾等10个城市。
在未来十年的白银楼市中，全面普涨的时代已经成为历史，城域分化将成为典型特征，城市间房价有涨有跌必然成为新常态。
我们可以买不对房价大涨的城市，但绝不能买入连保值都不能实现的房产。防踩坑，是入手房产之前的第一课。