低首付and零首付，其实只是你的首次支付

低首付 or 零首付前几天，有个朋友拿着40万首套首付，准备上车番禺万博的两到三居室。我表示一脸问号，毕竟这种购房需求广州市中心没有过百万首付是下不来的， “是房改房的小户型吗？”“不是，中介说可以做到低首付，甚至0首付，你觉得靠谱吗？”不少的中介朋友圈，时不时都会放出“低首付”甚至“0首付”的二手房源，也有开发商会将“低首付”作为促交易手段之一。刚需客户，是低首付的策略对象。在一线城市，两个人只要努力些，承担1万左右的月供还是没问题的，真正阻拦刚需上车，是接近百万的首付。有了这些“笋盘” ，的确解决了很多人迫切的购房需求。一、真的有“低首付”“0首付”笋盘？确实有，而且还不少。最常见到的这些房源是在中介朋友圈， “50万2成首付即可上车番禺市桥XXXX地铁口500米 ” 。

难道真的又错过了什么笋盘吗？我特地去查询了一下中介推出可以做“低首付” ，大部分都是总价低于市场价且不怎么优质的房源。集中在市郊，例如番禺、增城、佛山三水等位置，而且所在的位置也比较一般（譬如在两个地铁站中间），或者是楼龄较老、楼层较高的楼梯楼等。另外还有开放商的楼盘现场优惠活动，利用“低首付”作为噱头进行促销。二、“低首付”“0首付”到底是什么神操作？如果是购入一手房，通常是“首付分期”来操作，其实就是延长首付支付时间，通常有两种方式。一种是首付借贷主体为开发商。购房者支付部分首付，开发商垫付剩余首付款，依旧签订购房合同办理贷款，但是购房者要在限定时间内偿还开发商剩余首付和利息。另外一种是纯纯粹粹的首付分期。限定时间内首付款项分期缴清，缴清后再正式签订购房合同，办理贷款手续。如果是购入二手房，主要是做高评估价，申请更高的银行贷款额度从而降低首付款。三、“低首付”≠真香，这些事情要知道关于一手房首付分期首付借贷是否包含利息。如果利息过高，要计算是否能够承受，毕竟首付借款+银行贷款“双贷齐下” ，万一断供，购房者损失比较大。关于二手房“低首付”“0首付”其实这个才是需要重点关注的，毕竟“0首付”≠少给钱，该给的不会少，甚至还会比原来多，为什么这么说？其实是因为评估价的存在，二手房贷款，银行一般是按照房产原价7-8折的评估价发放，而评估价则是由评估公司去操作。这就有了“钻空子”的机会，举个例子，如果100万的房，评估价做到了120万，那么按照政策，三成首付七成贷款，按照评估价银行可以给到84万（120-120*0.3）贷款，那么首付只需要给到16W (100W-84W) 。这种方法的的优点是减少首付压力，但是缺点也很明显，利息和税费也在增加。尤其是“三价合一”后，即成交价、评估价以及网签价统一，多贷款的同时也要多缴税。（这里有关于二手房税费的最新标准 ↓ ）买房研究中心 vol.5 | 广州二手房交易税费最新标准另外做高评估，这是高风险的违规操作，需要卖家同意配合控款，银行评估价有浮动空间可实现，其中给卖家的“好处费”也肯定少不了，综合下来购房成本免不了又要增加，并不支持。低首付、零首付，只是为了拖刚需用户下水，并不是上车。天下没有免费的午餐，都是促成交的手段。前期少给的，后面会一分不少的还回去，甚至还要额外成本，所以在遇到“低首付”“0首付”操作时候，要对比两种操作实际需要的房款总额（包含利息+税费），结合自身未来5年的还款能力去判断是否能承受。