357元/㎡、416元/㎡、500元/㎡……这是辽宁省阜新市部分二手房的挂牌价格 。 听惯了、见惯了动辄10000元/㎡起步的房价 ， 很多人或许不敢相信 ， 但这的确是事实 。 如今在阜新市 ， 挂牌价在两三万元 ， 或者三四万元一套的楼房并不少见 。
阜新因出土世界第一玉和华夏第一龙 ， 被誉为“玉龙故乡 ， 文明发端” 。 阜新也是契丹民族的摇篮、武当宗师张三丰的故里、藏传佛教的东方传播中心 。
此外 ， 阜新还被誉为“煤都” ， 曾拥有全亚洲第一大露天煤矿 ， 是新中国重要的能源基地——阜新累计生产的原煤用装载60吨的卡车排列起来 ， 可以绕地球4.3周 。
作为一座历史文化悠久的城市 ， 阜新如今究竟发生了什么？为何会出现如此多的低价房？证券时报·e公司采访人员前往阜新对此进行采访 。
频现“出售”房屋
两类房源受关注
阜新市位于辽宁省西北部 ， 与省会沈阳市直线距离147.5公里 。 阜新市2019年国民经济和社会发展统计公报显示 ， 初步核算 ， 全年地区生产总值488.1亿元 ， 比上年增长6.4% 。 截至2019年末 ， 阜新有境内上市企业2家 ， 证券营业部4家 。 两家上市公司分别是德尔股份和大金重工 。
8月13日早上 ， 采访人员乘坐第一班高铁 ， 从吉林省长春市出发前往阜新 。 两地之间没有直达高铁 ， 需要在沈阳进行中转 ， 整个行程用时三个半小时 。
采访人员抵达阜新之后 ， 连续两天以看房者的身份在多个小区进行走访探查时 ， 不时可以看到窗户上用打印纸贴着大大的“出售”、并留有联系电话的房屋 。
在阜新长途客运站对面的一个规模颇大的小区 ， 其中的一栋6层高的楼房 ， 3楼至5楼有3户人家均在窗户上贴出了“出售” 。 走在该小区的一条路上 ， 采访人员粗略统计 ， 路两边有不下10户住宅打出了“出售”的字样 。 而在阜新城南的米家小区、高德花园 ， 在窗户上贴出“出售”字样的房屋明显要较前述小区更多一些 。
当地一位从事房产中介业务的人士表示 ， 不论是在市中心 ， 还是在离市中心相对偏远的一些区域 ， 正在出售的二手房的确不少 ， 主要还是以老旧小区居多 。 业主卖房的原因 ， 从来没有人进行过统计 ， 但是肯定离不开以下几个方面：有的是因为家中有多套住房 ， 所以打算将闲置不住的卖掉；有的是鉴于阜新缺少发展机会 ， 卖掉住房去外地发展；还有的是因为已经购买了新的改善型住房 ， 所以要卖掉原来的老房子；当然也会有一些是因为急用钱进行周转 ， 但这应该是较小一部分 。
“从我个人掌握的情况看 ， 目前在售的二手房中 ， 有两种房子相对容易被接受 。 ”这位房产中介人士介绍说 ， 一种是在市中心带有产权的房子 ， 特别是兼具小学和中学学位的房子 ， 在挂出“出售”的消息之后 ， 问询的人会比较多 ， 也比较容易达成交易 。 另外一种就是在售的婚房 。 因为婚房通常都会有比较好的装修 ， 屋内的设施也都比较新 ， 家具、家电等设施一应俱全 ， 可谓是“拎包即可入住” ， 尽管价格会较同类型的二手房贵一些 ， 但是依然会受到青睐 。
56㎡住宅仅售2万元
阜新城南米家区一套正在挂牌出售的面积为56.02㎡的2室1厅住宅 ， 其所在的楼栋共计有7层 ， 这套住宅位于6层 ， 售价为2万元 ， 折合成每平方米的价格仅为357元 。
或许很多人会认为 ， 房屋售价如此之低 ， 其所在的米家小区一定是脏乱差 ， 也没有完善的配套设施 。 那么事实是如何呢？
8月13日 ， 采访人员冒雨来到米家小区后看到 ， 该小区以7层多层住宅为主 ， 没有配备电梯 。 由于楼体的外立面都重新做过保养 ， 所以看上去并不破旧 ， 也算比较规整 。 在小区内 ， 超市、药店、饭店、幼儿园、健身器材等配套设置也是一应俱全 。 不过该小区的排水系统并不是很好 ， 下雨时地面上会形成大量积水 ， 居民雨天出行会受到影响 。 分页标题
“这样的房子在几年前的售价应该在三四万元 ， 估计是卖不出去 ， 所以直接将价格压到2万元 ， 即便如此 ， 恐怕也是无人问津 。 ”有阜新当地人士表示 。
据掌握该房源的房产中介吴先生介绍 ， 这套房屋证照齐全 ， 不存在纠纷 ， 随时可以过户 。
一套56.02平方米楼房 ， 为何售价仅为2万元？对于这样的疑问 ， 吴先生给出的解释是 ， 首先 ， 这个小区离阜新市中心相对较远 ， 价格自然就要便宜 。 另外 ， 房屋所在的小区当初是属于政府部门出资的老矿区动迁改造项目 ， 业主自己并没有拿多少钱就获得了2套住房 。 目前业主正在办理低保 ， 但是名下有2套房产不符合办理低保的标准 ， 所以打算出售一套 。
采访人员在随后的采访中了解到 ， 在阜新市 ， 单套房屋在两三万元的楼房并不稀缺 。 例如 ， 在高德东山 ， 一套位于6楼顶层的55㎡、2008年建成的毛坯房 ， 挂牌价仅为3万元 ， 折合每平方米的价格为545元 。 即便如此 ， 业主仍然表示 ， 3万元的售价还可商量 。
平安西部小区一套48㎡的毛坯房 ， 挂牌价为2万元 ， 折合每平方米的价格为416元；高德4小区一套2012年建成的56㎡的楼房 ， 挂牌价为2.3万元 ， 折合每平方米的价格为410元；佳佳西区一套面积为39㎡的一室住房 ， 售价为2万元 ， 折合每平方米的价格为512元；在煤海小区 ， 一套有着中等装修、面积为56㎡的2室1厅1卫住宅 ， 售价仅为2.8万元 ， 折合每平方米的价格为500元；东山东区翠城小区 ， 一套位于5层的55㎡毛坯房 ， 挂牌价2.8万 ， 折合每平方米的价格为509元……
“白菜价”出售
多为相对偏远回迁房
“平安西部、二厂、米家小区等 ， 的确有很多以两三万元、三四万元‘白菜价’出售的小面积房源 ， 但都是回迁房 ， 所在位置也离阜新市中心相对较远 ， 大多数是不带装修的毛坯房 。 ”在阜新市从事房产中介业务的庞女士一语道破玄机 ， 对于阜新这样一个规模不是很大的城市来说 ， 从米家小区到市中心开车耗时接近20分钟 ， 这已经算是相对远的距离 。
庞女士说 ， 很多年轻人都选择去外地发展 ， 当地的人口每年都在减少 。 而阜新当地很多居民在动迁之后获得多套住房 ， 房子多到自己家人根本住不了 ， 自然就会选择出售 。 这些回迁的小区 ， 卖房的人多 ， 买房的人少 ， 房价自然不可能高 。
阜新市2015年至2019年国民经济和社会发展统计公报显示 ， 2015年末全市户籍总户数67.4万户 ， 总人口189.5万人；2016年末全市户籍总户数67.8万户 ， 总人口188.9万人；2017年末全市户籍总人口186.2万人；2018年末全市户籍总人口185万人；2019年末全市户籍总人口183.7万人 。
阜新市民雷先生近期正准备购置改善型住房 ， 为此也下了工夫研究阜新的房地产市场 。 雷先生在接受采访时对庞女士的说法表示认同 。
“因为这些房子的位置距市中心相对偏远 ， 当地人一般不会考虑在这些地方置业 。 ”雷先生说 ， 选择在这些地方买房的大多是外地人 ， 或者是阜新周边农村人口 。
另据雷先生介绍 ， 前几年其亲属家的房屋在拆迁后 ， 获得了6套回迁房 。 除了2套自住之外 ， 其亲属将另外4套房屋全部挂牌出售 。 然而几年过去了 ， 仅卖出去一套 。
【证券时报|56平方米住房仅售2万？记者实探辽宁阜新楼市】2013年12月 ， 《辽宁日报》发表的标题为《“新”字经济彰显辽宁阜新城市转型的焕然巨变》当中提及：“从2002年开始 ， 阜新开始了大规模、高标准实施采煤沉陷区治理工程 ， 累计完成投资14.4亿元 ， 新建居民住宅110万平方米 ， 建设学校、医院等公共建筑19万平方米 ， 13万居民告别险房 。 从2005年开始 ， 阜新又启动了全省面积最大、任务最重、困难最突出的棚户区改造工程 ， 先后筹集资金110亿元 ， 新建住房735万平方米 ， 41万工矿棚户居民生活环境、条件得到极大改善 。 城镇居民人均居住面积由过去的7.6平方米提高到22.5平方米 。 ”分页标题
庞女士表示 ， 阜新市中心出售的二手房 ， 多为一些带学位的老房子 ， 即便是顶层简单装修小户型 ， 也不会低于5万元 。
采访人员在阜新市中心的步行街附近采访时了解到 ， 该地段一套处于7楼顶层、面积为47㎡、带有学区并且已装修过的住宅 ， 目前售价为7万元 ， 折合每平方米1489元 。 不过业主也明确表示“如果诚心购买 ， 价格还可以商量” 。
另外 ， 那些位于阜新市中心、房龄不超过5年、面积在80㎡以上并有着不错装修的二手房 ， 每平方米的售价多在3000元/㎡ 。 例如 ， 海罗翡翠蓝湾一套面积为87.22㎡ ， 房龄只有4年的2室2厅精房装 ， 售价为33.8万元 ， 折合每平方米3875元 。
新房价格平稳
房价被腰斩系误传
此前 ， 曾有自媒体发文称：“因为前两年开发商大量投资的关系 ， 阜新的房价一度涨到了11000元/㎡ ， 跟沈阳相比都毫不逊色 。 但房价毕竟是需要人口和经济支撑的 ， 所以在楼市慢慢回归稳定之后 ， 阜新的房价就开始出现大幅度的下跌 。 目前阜新的房价已经跌到了6000元左右 ， 每平米房价下跌了5000元 ， 一套房子起码亏损三四十万 。 ”
不过 ， 采访人员在采访当中了解到 ， 阜新房价被腰斩的消息应该是误传 。 “阜新的房价这些年房价波动不大 ， 也没有到过10000元/㎡以上 ， 基本就是在3000元至4000元每平方米的区间波动 。 ”有阜新当地的房产业人士介绍说 。
安居客统计数据显示 ， 2005年至今 ， 阜新的房价基本是在3700元/㎡至4200元/㎡之间波动 ， 期间的绝大部分时间是在4000元/㎡以下运行 。 今年5月至今 ， 阜新的房价已经连续4个月处于4000元/㎡以上 ， 2020年8月均价为4086元/㎡ 。
据悉 ， 现在阜新销售的房地产项目主要是以现房为主 ， 均价多在4000元/㎡ ， 也有极少数房地产项目的销售价格超过6000元/㎡ 。
以宝地城项目为例 ， 该楼盘分为洋房和10层的小高层 。 其中 ， 洋房的销售均价为4300/㎡ ， 小高层个别产品优惠后的价格在3700元/㎡左右 。
据阜新市康桥水郡小区售楼处的工作人员介绍 ， 原单价为5444元/㎡的产品 ， 折后价格在4000元/㎡左右 。 “我们这个项目从2011年开始出售 ， 现在已经进入尾盘销售阶段 ， 所售产品不多 。 ”这位工作人员说 ， “如果对现有这些产品不感兴趣 ， 可以去看看我们另外一个刚刚开盘的项目 ， 均价偏贵 ， 大约在4300/㎡ 。 ”
银通房地产公司在阜新当地颇有口碑 ， “均价在4300元/㎡至4500元/㎡之间 。 整个项目分为高层和小高层 ， 其中 ， 18层高层的全款起价是3680元/㎡ ， 贷款是3880元/㎡ 。 ”目前处于销售中的一项目销售人员介绍说 。
“虽然阜新的新房价格同一些大城市相比处于较低水平 ， 但是阜新人均收入并不高 ， 即便是4000元/㎡的项目 ， 也令很多阜新人望而却步 。 ”一位阜新的出租车司机说 。
数据显示 ， 阜新市2019年全年商品房销售面积74.7万平方米 ， 比上年下降29.1% ， 其中住宅销售面积66.1万平方米 ， 下降29.1%；商品房销售额26.6亿元 ， 下降30.9% ， 其中住宅销售额23.3亿元 ， 下降28.8% 。
中国首个资源枯竭型城市
“从产业经济的角度看 ， 阜新现在的房价 ， 实质上是所有资源型城市发展到一个时期之后 ， 所面临的有待解决的普遍性问题 。 ”辽宁省社科院产业经济研究所所长张天维告诉采访人员 ， 去年被媒体报道的黑龙江鹤岗 ， 也面临着同样的问题 。
阜新曾经因煤而立、因煤而兴 。 早在日伪时期 ， 阜新的煤矿资源就已经大量开采 。 新中国成立之后 ， 阜新更是为国家建设供给了大量的煤炭资源 。 经过多年的开采之后 ， 阜新的煤矿资源已经枯竭 。 2001年 ， 阜新被正式认定为全国第一个资源枯竭型城市 ， 同时阜新也是我国在2001年确立的第一个资源型城市转型试点城市 。 分页标题
据介绍 ， 由于煤炭开采资源枯竭 ， 其他产业发展还没有迎头赶上 ， 阜新相对缺少就业与发展的机会 ， 居民人均收入也处于较低的水平 ， 所以阜新的很多青壮年产业工人出现了大量的外流 。
采访人员梳理辽宁省各城市国民经济和社会发展统计公报后发现 ， 在辽宁省各城市当中 ， 最近三年阜新市的GDP均排名末位 。
采访人员在采访中了解到这样一个案例 。 作为土生土长的阜新人 ， 刘生（化名）为了生计目前在沈阳市从事送餐工作 。 7月份 ， 刘生的工作时间是540个小时 ， 总收入是9222元 。 同样是送餐工作 ， 在阜新的月收入也就是在3000元左右 。
对比之下 ， 更加坚定了刘生在沈阳工作的决心 。 如今 ， 刘生已经将妻子和孩子接到了沈阳 ， 并且通过按揭购买了住房 ， 未来也不打算再回阜新 。
阜新市2019年国民经济和社会发展统计公报显示 ， 全年城镇常住居民人均可支配收入29514元 ， 比上年增长6.9%；农村常住居民人均可支配收入14849元 ， 比上年增长10.5% 。
而国家统计局公布的2019年全国居民人均可支配收入数据显示 ， 按常住地分 ， 城镇居民人均可支配收入42359元 ， 比上年增长7.9% ， 扣除价格因素 ， 实际增长5.0% 。 城镇居民人均可支配收入中位数39244元 ， 增长7.8% 。 农村居民人均可支配收入16021元 ， 比上年增长9.6% ， 扣除价格因素 ， 实际增长6.2% 。
“因为缺乏更多、更好的发展机会 ， 阜新不但对外地人口缺少吸引力 ， 而且当地青壮年还不断外流 。 与此同时阜新和其他东北城市一样 ， 也面临人口老龄化的问题 ， 全市户籍总人口逐年减少 。 在这样的背景下 ， 阜新房地产市场自然会受到影响 。 ”张天维说 。
京沈高铁开通在即
阜新面临新机遇
张天维对采访人员表示 ， 如何让资源枯竭型城市重焕青春 ， 是世界范围内普遍面临的问题 ， 在这方面德国鲁尔和法国洛林的经验值得借鉴 。 辽宁省有一个突破辽西北的发展战略 ， 这相当于是一个脱贫攻坚计划 ， 目的是通过高铁建设拉动朝阳、阜新等几个地级市的经济 ， 让朝阳和阜新等地融入京津冀经济圈 ，承接京津冀地区的产业转移 ， 借以发展区域经济 。
据了解 ， 张天维所说的高铁建设 ， 即是正在建设当中的京沈高铁 ， 该高铁预计今年年底建成通车 。 京沈高铁起自北京 ， 途经河北承德、辽宁朝阳市、阜新市 ， 终至沈阳 。
京沈高铁全线通车后 ， 将进一步扩展东北地区高铁网覆盖面 ， 加快形成东西并举的进出关高铁通道 ， 极大方便沿线群众出行 ， 对促进区域经济社会发展、助力东北全面振兴 ， 具有十分重要的意义 。
“京沈高铁开通后 ， 辽宁省的朝阳市和阜新市到达北京的时间将缩短为1~2小时左右 。 ”张天维介绍说 ， “前几天我们刚刚从朝阳调研回来 ， 朝阳市为了迎接这一重要发展机遇 ， 已经开始行动起来 。 ”
据了解 ， 最近几年 ， 与阜新市相邻的朝阳市发展势头相对较好 。 特别是鉴于京沈高铁正式开通之后 ， 朝阳前往北京的时间大大缩短 ， 为此朝阳市提出了打造“北京后花园”的口号 。
与朝阳相邻的阜新 ， 能否抓住这一历史机遇同样非常重要 。 如果能够成功抓住这个重大机遇 ， 那么地方经济也就能够顺势发展起来 ， 百姓的收入也将会有所增加 ， 城市的房价也有望摆脱低迷的局面 。
“从发展的角度看 ， 朝阳和阜新所在的辽西区域并非没有机会 ， 该区域在未来不排除成为潜力板块的可能 。 ”张天维认为 。

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来源：(证券时报)

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标题：证券时报|56平方米住房仅售2万？记者实探辽宁阜新楼市