房子压箱底的买房全攻略

作者 | 夏心愉
出品 | 愉见财经
（本条语音仅为上篇，需要收听下篇请转今天头条推送）
话说我今年上半年不知道中了什么奇怪的运，卖买总计已经交易了5次房产，并“在游泳中学会游泳”地摸爬滚打出一堆经验：抬价卖、压价买……
所以下文不是一个财经专栏作者靠数据分析的纸上谈兵。而是，实战出真知。
市场感知之
听说房价涨了？
Y
很多人会问我，最近房价（坐标上海）是不是涨了。讲真， “愉见财经”觉得这根本就是个伪命题。
我看过一个自媒体盘点一手房价环比涨跌，很搞笑的，说浦东4月份房价涨了20% ，而静安长宁却是快速下跌的。
这种指标也有人看？比如，这么大个浦东新区，有很贵也有便宜的地段，单月新房价格平均值是多少，这不是完全看开盘的是哪些小区嘛！你要上个月开在南汇啊曹路啊，这个月开在碧云啊陆家嘴(600663,股吧)啊，环比不大涨才怪啊。
新房必须同区域比，会科学一点。但也要具体看的，毕竟开发商的拿地成本不同、造价不同、物业品质不同、户型大小不同、区位不同（比如有的盘先开沿马路最吵的几栋，后开景观最好的几栋），都有差别的。
那二手房的成交价会更说明问题吗？大家看媒体报道说二手房价格好像也涨了哎？我想告诉你我感知到的实际情况是，并非房价涨了，而是去年底到今年初那几个月里，压下来的笋盘，以及比较差因此单价低的房源，率先被去化了。
相对来说，人们的抛盘是比较刚性和均匀分布的（比如移民了要卖房、资金周转要卖房等）；但人们的买盘却是不均匀的，整个2019楼市并不好，部分买房的人本就是观望的，去年年底已经很清淡了，今年年初再来个疫情更连看房都不行了，还买个啥房？！
所以呢，偏于刚性的抛盘吐在那里，堆了起来，里面本来就有报价比较笋的，再加上有些卖家如果比较急，看看房子卖了几个月还没卖掉，心态一崩就降价，笋的还能变更笋。那么到疫情期间，的确每个小区都积累了若干比较笋的盘。
我感知到的回暖是从3月底、从学区房开始的。因为很简单， 3月底有的学校出招生简章了，教育这个东西是刚性里的刚性啊。再加上疫情到了3月底也控制住了，看房的人就陆续开始出动的。
这个时候买房的先接哪些盘呢？第一肯定是扫掉沉淀下来的笋盘嘛；第二，学区房肯定是从差的房型扫起的，很简单，因为便宜嘛，很多家长买学区房那都是财力明明差一口气却为了孩子硬扛下来的，很多买房也就为报个户口的，买了也未必住的（比如买我房的那家直接转给“自如”去出租了）。所以不信你去看，凡是学区房小区近三个月的成交，都是曲线明显地从便宜去化到贵。
我有一套学区房，从去年6月份在链家挂着等卖，挂到今年4月份，链家给的VIP小几千的奖励，羊毛我都薅了两轮了卖不掉。 3月20日一师附小招生简章一出，我明确意识到，春天来了。
第一个迹象是看房的人多了，一天好几拨，我家进门的小橱扔了包鞋套一周就用完了；第二个迹象是各种小中介开始挖链家的房源了，搞到我的电话号码找上门了；第三个迹象是最显见的，我那小区开始陆续开单。
我家朝南房型正气，我反而通过房中介APP盯盘那些挂牌的朝北房型、沿马路比较炒的户型、楼层不佳、以及小户型——它们更便宜，自然更有吸引力啊。于是每次有来我家看房、却感叹钱不太够的买家，我都乐呵呵地帮人家“反撬边” ，介绍那些便宜的朝北户型，说人家景观也很赞的，说楼下哪家装修很不错性价比很高之类。
我心里一本明账的，有那几套性价比更高的堵在面前，我家就是个陪跑陪练的。等到这几套房子被干掉，我的时代才能真正来临。果不其然， 3套比我挂牌便宜不少的房源先成交，之后一周内，我家按我的心理预期，接连有买家出价了——最后我还是跳价卖给那个出价更高的买家的。分页标题

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所以说回来，这几个月是房价涨了吗？也许这样问本身并不确切，因为忽略了价格背后的综合变量。我观察的小区也许是一个缩影。
这样说吧，我在链家APP上收藏了不下50套房源，最近3个月内发生过价格变动的， 9套“比关注时降价” ， 3套“比关注时涨价” ，对，降价的依然大于涨价的。
倒是“已停售”的房源明显越来越多了，交易量是上去了。
至于大家看到的统计数据里说上海房价环比涨了，我想说这个数字背后的真相也许是：
1 ，积压的笋盘，先去化了；
2 ，品相相对差一些、单价也可能比较便宜的房源，先去化了。
房价瞭望之
买什么房子会涨/抗跌？
Y
我觉得自己是少有的，必须要查完上海市和各区政府2035规划后，才肯掏钱买房的家伙。（当然这仅适用于我这种非功能性选房客，如果有“工作单位附近”、“小孩入学”等功能性需求，肯定不能这么随性。）
讲三个理念。
第一，很多人计算得失收益是不看资金成本的，那是不对的。以投资心态来看，房子是个“不涨或涨慢了，就算亏”的玩意儿呀。
全上海的房子（我相信国内多地也基本如此）99%租售比倒挂，房价不涨以租养贷那是吃饱了撑。论买一套房子划算与否，是至少要跑赢资金成本/收益的。就算全款买房不用贷款（否则资金价格要算得更高），鉴于我们都不是什么投资超级牛人，那就姑且对比稳健型理财或大额存单好了，期限长的，保守一点算年化4%好了。
我们粗略瞎算算，假设现在去买一套1000万的房子，纯房价来说三年后是要卖得到1124万才算不亏，加上各种税务和中介成本，至少要上1180万。就算期间以12000/月租出去，那也就是扣除个40来万， 1140仍然是一个3年期目标。
所以我买房时经常拿这一句话去蒙我的上家。我说，啊呀，我是不急的呀，我钱趴账上吃吃利息不香嘛，我每拖一天就赚1000块，你每拖一天就亏1000块；你现在咬我5万块不松口好了呀，那我两个月后以你要的价格成交就是了，那样还是我赚你亏。
很多上家原本对资金成本没啥概念，很容易被这样唬进。

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第二，如果想看买点与趋势，那么房价这东西，短期看市场流动性、中期看政策、长期看人口。
流动性，稍微关心一点经济的都知道接下来会松一松，疫后必要的支撑嘛；对待房地产的政策面，那是一点没松口的，房住不炒要牢记。所以这里的确会形成一波多空张力。眼下“看多”的气氛明显比半年前左右浓郁了，但靠炒房获取巨额收益的年代那是必然一去不复返了。
其实最健康的楼市趋势，不是再冲个天也不是再DOWN个谷底，而是慢慢地涨，别涨过通胀（或者说高房价被通胀消化掉），就算赞赞哒了。可惜这种平衡木走起来是容易晃悠的啦，总归难免油门刹车颠簸两下。
哦对了，另外个人意见，一线房价整体上已经阴跌两年了，洗洗更健康了，不会有大问题；5678线就算了。简而言之“愉见财经”不赞成买任何人口呈现明显净流出的城市的房子。
第三，炒房暴富的年代不再，但“愉见财经”个人认为，房价出现了“结构性机会” 。也就是说，闭着眼睛瞎买房的时代过去了，跟着功能性需求和未来板块发展来买房的“结构性机会”仍然存在。
我把房子看成是一只流动性极差的股票，它未来抛不抛得出，能抛在多少钱，关键还是看买盘在哪里、有多大、为什么要接盘、愿意出多少钱来接盘；以及，卖盘有多大。
比如我家多年的买房经验，就是喜欢去找这种房子：现在看起来周边一堆工地灰天灰地的、现在看起来周围被圈了几块地但依然荒得鸟不拉屎的、现在看起来旧区未改脏乱差的；但以后有明确改造计划的、地铁站都已经规划好了但轨道还没造过来的、一堆科技企业或园区已经明确入驻但楼还没造完的……分页标题
这种悬差就是机会。而且比起宜居规划、生态规划这些我觉得不够性感的题材，我现在尤其喜欢正在吸引大企业们入驻的热土（只要没有工业污染）。很简单，这意味着“长期看人口”的“人”啊， “人”就是接盘侠的意思。
供需决定价格。
比如上海浦西滨江“某岸” ，别的小企业就不说了，鹅厂规划要来，网易研发、阿里创新要来。一个鹅厂来了就是3000人口要上班的，他们租哪儿？他们住哪儿？住近一点是不是更方便？如果生儿育女或拖家带口，中国人最舍得在教育上花钱，那个区的教育质量还是上海数一数二。
又比如我最近兴高采烈地研究了大虹桥和G60科研走廊规划，哦哟哟哟哟国家战略热土热土。前者我沿“长宁程家桥-闵行华漕-青浦徐泾带到部分赵巷-嘉定江桥”粗粗地画了一个圈，后者我沿“松江新城-大学城-洞泾-泗泾”草草地画了一条线，然后一到周末就描着“一圈一线”开车去考察，去问园区建设和企业入驻情况，综合判断着去看房了。
算卦的都知道，小周天是要跟着大周天动的，大周天不行小周天再好也歇菜。讲真，我们的经济韧性我觉得没有问题，那么2035的战略规划、国家和城市的蓝图就是大周天，是或有的机会。

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上面其实是在看“买盘” 。分析完“买盘”也是要看“卖盘”的：“卖盘”太大也是要出BUG的。
“卖盘”太大之一，是那一带荒荒凉凉还房子造得密密麻麻， “空置率”高得要命，或者是后续土地供应还充裕得很的地方。这种盘是有危险的，除非那个地域后期规划真的顶天。
“卖盘”失衡之二，是以6或7层楼无电梯公房为代表的“老破小”（且无好学区）；
“卖盘”失衡之三，是郊区又贵又大增值税又高的别墅。
抛盘快速堆积，买盘去化了了。没啥搞头了。
以无电梯6或7层楼老公房为例，尤其是这种房子里的高楼层。你想啊，当年动拆迁住进去的人，十几年一过，老了，楼梯爬不动了，都会想贴一点钱换一套电梯房。这个“抛盘”是刚性累积的。（甚至包括部分有电梯、但居住环境不理想的市区筒子楼。）
但“买盘”在哪里呢？1 ，部分外省市来沪青年是积蓄不多，但他们被限购了；2 ，刚需主力人群是到了适婚年龄的，但现在小年轻找婚房总还是想着买套概念新一点的房子，他们多半会开车，所以也许宁愿市郊一点也要买得稍微像样一点；3 ，改善型住房，那更是人往高处走了，不会考虑“老破小”了。
我随机找了一个老公房小区的对比图，大家看看价格走势。（左边是现在，右边是两三年前。）

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再以郊区大别墅为例。很多别墅也是过去几年都没好好涨过的。不能看涨的绝对值，要看相对本金的涨幅百分比，妥妥跑不赢市区学区房这类刚需品。
喏我挖到个笋盘，你看看。房主自称1108万买来， 5年后现在挂1000万在抛。（当然我知道这个1108万是有水分的，评估高也能抵押了换更多贷款，但至少说明这套房5年了没怎么好好升值吧。）

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抛盘大，很好理解吧，别墅是很多家庭的第二、第三套房，利用率很低（很多别墅小区入住率50%都没有的，一大堆毛坯的扔在那里，连租都不怎么好租），近期经济环境整体偏弱，一旦家庭收入受到影响，最早抛的也会是根本不住、或一年也去不了几次的别墅。
别墅还有一个问题，就是老化快。上海滩10个别墅小区里有5个，一旦年份上去，低洼地带的房子都有渗水问题你信不信，尤其是楼顶和地下室到了暴雨季。而别墅区的物业翻新等维修基金筹措又是个问题，户数少么分摊就大呀，再加上一半房子没人住的，所以有的小区老化了也没人修缮的。分页标题
但别墅的买盘，尤其是那些郊郊区实用性差的，那都叫“佛系卖房且等有缘人” 。
买家攻略之
“七浦路”大法
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说完了大趋势，再由表及里来说交易讨价“方法论” 。
我小时候上海有个专卖劣质服饰的市场，混乱又热闹，叫七浦路。（现在管理规范了商家入驻大商城了）在七浦路买东西划算与否，纯靠还价功夫：胆要大、皮要厚、气氛再尴尬笑容都要不僵硬……所以一条一模一样的牛仔裤，有人300买，有人30买。
七浦路讨价还价的画风是这样的：
- “这件adadis（没拼错，故意的，你懂的）的卫衣多少钱？”“800 。 ”“30卖不卖？”商家似乎耳背了再也没看我一眼。
- 走到隔壁家找出同款。 “这件adadis的卫衣多少钱？”“800 。 ”“50卖不卖？”“小姑娘这件衣服50块钱你卖给我。 ”我离开，商家没有叫住我。
- 走到隔隔壁家找出同款。 “这件adadis的卫衣多少钱？”“800 。 ”“80！”“80我亏本。 ”我离开，商家“哎哎哎，你诚心要，给你打两折， 160 ，最低价！”此时你心里已经有底。
- 走到隔隔隔壁家找出同款。 “这件adadis的卫衣多少钱？”“800 。 ”“80！”“80我亏本。 ”我离开，商家“哎哎哎， 160” ，我“80不能再多”再假装要走一下。基本上这时候他如果追出来拦你，一来二往，这卫衣铁定能在100以下成交。
你要知道这个市场里那么多商铺，卖款式和质量都差不多的卫衣的店家很多。他们的进货成本可能就是30、40块，只要他们有得赚，只要你足够淡定，就能test出一个底线最松垮、最想卖完收摊的卖家。而且第一笔出价一定是要低于市场价的。
买房和买卫衣看起来差十万八千里。可谁知道呢。房价在过去一两年里都处于一个相对平稳的周期，整体上还有微幅下跌；钱在你手上能生息， 1000万放“月月盈”一天就能多出1000块，房子在卖家手上，租售比完全倒挂。
所以，谁心态好谁甲方。
我买房是这么干的：
我会按照昨天文章里说的看政府2035规划的方式，兼顾楼盘质量，挑出十几套符合“结构性机会”的房子。然后各杀一个必能博得对方白眼的价格。比如别人挂净到手1280万的房子，我直接叫价1000万全包。类似于这种程度，自己都不相信这么低的价格能成交，也不要紧，价格喊了再说。
当然也不是无脑乱test的，不是刻舟求剑地见啥都还价200万。要具体问题具体分析，我会查数据的，会依据这个小区的历史实际成交价格趋势、房子品相、户型与单价、租售比参考定义域等，定一个我认为的均衡值，然后从低于这个均衡质略超过10%的水位线，开始叫出第一个报价。
说到这里，很多买家会有一个误区，认为A房源比B房源品质好，那么A一定比B贵。 NO ， NO ， NO ，未必的，你要知道你买的既是房子也不是房子——
【房子压箱底的买房全攻略】参考“七浦路”大法，你买的其实是上家的心态！
对着你第一轮看房筛选出来的十几套房子都这么砍一刀叫价。（我最高记录同时出去过5份意向金，都在外头咬价钱。）叫完了没啥人搭理我，是很正常也很成功的，因为那是测出底线的必经之路。然后过一周加5万，再过一周再加5万，看谁第一个松动。
当然这是一个动态平衡，期间会有咬价的房子被别人买走（这样我就多得了一个交易参考值，辅助判断给同小区其它房源定价）；我也会再去看第二轮、第三轮房子，再加入10套房源进我的“咬价池” 。
假设有20套房子，鱼钩全挂在外面，全都从低到高地一点点加价，第一个心态松动同意的卖家，他的房源，基本上就算是在同一时期，比较划算的标的了。当然与此同时也要嘱咐所有中介替你留意新挂牌的笋盘，前两个月我每晚睡前都扫一遍目标小区每日有无新房源的。分页标题
退一万步，就算房价一点不涨了，若能在交易环节捞到低于均衡价10%的标的，两年后按市场价挂牌卖，不也相当于年化5%了嘛。
挂鱼钩期间这种等待的感觉，基本上和我耐心地等我最看好的股票，跌到我的捕网价格区，是一个心路历程——实话实说，有种暗爽，吼吼吼。
不过有两样东西可能摧毁这场精心布局。
第一是心动。唉，最上境界乃心如止水，心一动么软肋就出来了呀，你真喜欢上了那房子了，你就开始关心则乱、患得患失，怕咬狠了被别人买走了之类。反正这片江湖上从来不乏“儿女情一长，英雄气就短”的故事呐。
第二是焦虑。主要表现在对货币政策和市场流动性的判断发生转变。毕竟“七浦路”大法的适用前提是匀质而平稳的房地产市场，如果未来真扭头向上了，那踏空的损失要大于咬价的penny wise 。

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买卖攻略之
“围标”大法
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上一趴是自“七浦路”战斗经验中悟到的，这一趴是从当采访人员暗访“围标”时悟到的。 “愉见财经”曾经领略过“围标”的那种私通一气，一致抬高或压低投标报价，最后为己方搞到一个好价钱。
买卖房子，也是可以就地取材抬抬轿子的。
先说卖。
我卖房的时候，有时候会故意把好几拨要看房的客人约到同一天看房，自制“开放日” 。这一来大幅节省了我自己的时间，从每天被打扰三四次，缩减到三天被打扰一次；二来，也是关键，造成这套房子很抢手的假象。
其次反观我自己的看房心态，我看毛坯或简装的房子估价低，但看到精装修样板房时，就很容易受迷惑给出高估值。所以我卖房时也玩了trick——我给自己普通装修的屋子找了一套“样板房” 。哈哈哈哈！
我家是1007 ，我是通过链家APP看到楼上同户型1201也在挂牌，并且是精装修的。我通过VR把用手指戳戳戳在手机上把他家兜了个遍，哎哟喂，绝对是设计师质感的新中式，还挂了优雅的字画，书香世家既视感！这家人家诚心卖，钥匙都给中介了。但装修好么开价肯定贵呀，我家挂牌618 ，他家660 。
这可美了我了。有时候我明明在家，基于上述两个鬼点子，我会装成不在。让中介带客户看房，都先带到钥匙房1201 ，客户看得中这个小区这栋楼这个房型的，接下来再告诉客户，一样的房子楼下还有一套便宜40几万的。
样板房一看，喜欢；好消息一听，噢哟就低两个楼层还有便宜40几万的。咳咳，你说说这是个什么营销效果！？搁你你也容易动心吧。
我还有一计，明人不做暗事。其实我的心理价位是608 ，而五一节前其实已经有个客户出到了608符合我心理期待。但当时学区房已经看涨了，我很清楚五一节意味着至少再多30家看房户、亦即再多30次抬价机会。
我对这个已出价客户是明说的：你若现在肯给615我们就立刻成交签掉，若不行，你也再看一个五一节的房，我也再挂一个五一节卖房。约定一个日子，若到那天你未买我未卖，我们就608成交。对方说好。
这算一个明的兜底、明的“轿子” 。我的中介小伙子也满灵光（当然前提是这个兜底客户不是他的KPI哈哈），拿着这个“轿子”就到外面拉客户，说我的房已经待字闺中，是全学区第一性价比了。
对，最后我是成功跳价出售的。
再说买。
卖的轿子靠做局客户们抬。买的轿子就靠我自己像孙悟空那样拔一撮猴毛一吹，变出N个分身。
每一套房子，我都会通过几个中介去谈。对，即便中介发现后其实很忌讳我这样干，还会指桑骂槐训斥我，我都会继续皮厚厚地干下去，耸肩摊手， so what嘛！
中介会说“夏小姐你这样很不好，客户会以为他的房子很吃香那么多人要买，我打赌最后你买不到的” 。分页标题
但我不会告诉他谜底。其实是：
我给N个先去谈的中介的价格都是950万，只给一个晚两天去谈的中介的价格是我真实意向的1000万。
那些950万的“分身” ，是我的围标，瓦解上家的心态，让他以为他这房子就值这个价了。然后他再听到1000万，就会觉得这个人给的价格，还是诚意的。
这个计，或许也可以叫做：Expectation Management 。
好啦方法论就聊到这里了。最后再叮嘱一遍，以上，可为计策，不为欺诈。
“术”上的小聪明，永远及不上“道”上的大智慧(601519,股吧) 。以前有个日本做中古屋的老中介跟我讲，房子交易的上下家，是前世就曾经相遇过的有缘人，才能今生共振一间吉屋的能量场。
我不想让上面的这些计谋带偏了你们。事实是，我卖出的房子，知道下家不打算重新装修，所以我自己额外掏钱帮他们把有起皮的墙都重刷了，并留下了所有的家居家电，包括全新的按摩椅；下家则容许我免费多住半年，以让我可以顺利衔接上下一套房，少搬一次家。
人心都是肉长的。每个人都是“一半天使面+一半恶魔面”的综合体。用自己的天使面去同频召唤对方的天使面，岁月岂不是温柔缱绻很多？
广结缘，种善因。让买卖成为双赢和双方满意之事，和气生财。这才是好交易该有的面貌。
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（责任编辑：张洋 HN080）