杭州世说 | 西溪公馆“万人摇”与杭城卖房史

观点地产网 2008年，万科杭州魅力之城售楼处遭到愤怒的业主围攻，售楼处被砸一事在全国引起轰动。
这是当年万科在全国掀起楼盘降价促销的“冰山一角” ，彼时还未见到楼市真正起飞的杭州业主们，对降价显得格外敏感。
他们没有料到，仅仅过了一年，楼市就进入上升通道，年度成交量创下历史纪录，甚至超过2007-2008年的总和。
与此同时，开发商们在杭州土地市场一掷千金，超过千亿的年度土地出让金杭州遥遥领先全国其他城市。
其中，于2009年7月，浙江国恒力压众多品牌房企，以26亿元总价拿下未来科技城板块13号和14号两宗涉宅地块，楼面价分别为8858元/平发米和8916元/平发米，溢价率超过150% 。
资料显示，国恒背后大股东为北京国通高盛投资有限公司，而国通高盛的实控人为时任安邦董事长的吴小晖。
根据彼时浙江国恒的规划，项目将打造成顶级高端精装住宅，并命名为“西溪公馆” ，目标价格超过3.5万元/平发米。
不过，楼市很快又被浇了一盆冷水。
喧闹楼市的一座安静“公馆”
2009年12月出台“国四条”、2010年4月新“国四条”、“国十条”、“国十一条”陆续推出，令当年杭州楼市成交以腰斩收场。
随后两年，最严调控盘旋在杭城上空，也险些拉下了杭州房企老大绿城。
2012年，杭州楼市再迎降价潮，房企割肉求生成为调控下的真实写照。
期间，国恒西溪公馆除了在2011年有公开亮相，并在2013年多次传出入市消息外，基本毫无动静。
另一边， 2012和2013年，杭州迎来融创、融信、首开、旭辉等外来房企，与本土房企抢夺市场。
典型的案例是， 2013年9月，本土房企滨江与外来大鳄绿地、世茂一日之内以136.73亿元总价分食华家池三宗地块。
这是当年杭州土地市场的缩影，也预示着日后杭州楼市的再度崛起。
2014年，杭州房地产市场最重要的两件事，一是宋卫平出售绿城股份，杭州最大本土房企迎来央企大股东；另一件则是楼市限购松绑，限贷解除， “杭八条”出台，杭州楼市政策全面放开。
随后，杭州楼市顺利进入持续上升通道，成为二线城市中最突出的一个。
2015年内，央行多次降准降息，利好楼市，杭州商品房成交量从4月开始，连续9个月突破1万套， 2015年度成交总量也终于打破2008年创下的纪录。
同年，富阳撤市设区， G20、亚运会确定落户杭州，为杭州楼市腾飞埋下伏笔。
为顺应当时市场需求，西溪公馆在2014年提出修改规划申请，但开盘计划继续搁置。
2015年5月，杭州余杭区规划局对西溪公馆2011年4月已经完成报批的方案进行了调整。拿地六年，历经楼市起伏的西溪公馆开盘依旧遥遥无期。
与此同时，透明售房网数据显示， 2015年杭州新房成交量首次迈过20万套大关，签约金额高达3597亿元。
2016年9月， G20峰会如期在杭州市萧山区钱江世纪城召开；此时，包括萧山区在内的杭州楼市已是高温不退，除本地客源，外来投资客蜂拥而至。
这一年的杭州楼市，就像2015年的股市，吸引了所有人的眼球。
当时房产销售圈流行的“名言”是：今年不买房，明年要么买不到房，要么买不起房。
很快，杭城再次迎来了调控，年底开始急刹车，实施住房限购措施并上调公积金贷款首付比例。
2017年3月，杭州楼市调控升级，但依然没有阻挡买房者的热情，基本面持续向好，已经不像当年一降价就引发业主维权砸售楼处般脆弱了。
不过，部分板块新房供应量少，以及政府限价指导下，许久未见的一二手房价格倒挂现象也在杭州楼市悄然重现。
而被戏称为“烂尾十字路口”上的西溪公馆，依旧没有任何动静，此时距离浙江国恒拿地已经过去整整8年。分页标题
杭城再奏一曲“万人摇”
2018年，西溪公馆迎来转折。
2月，吴小晖被依法提起公诉后，旗下资产被陆续拍卖，用于偿还债务。其中，就包括“浙江国恒房地产开发有限公司持有浙江国恒西溪置业有限公司股权” 。
最终，上述股权被北京邦邦共赢企业管理有限公司竞得，其股东为远洋邦邦置业有限公司，即远洋集团与安邦保险集团的合资公司。
但有消息称，早在2017年开始，远洋地产就以代建代管的方式介入项目。 2018年6月，项目正式更名为“远洋西溪公馆” ，但仍未迎来开盘的消息。
这一年，杭州楼市也迎来历史性的一刻--摇号售房。
随后，千人摇、万人摇成为杭州楼市“风景线” ， “凌晨3点就有人排队”、“几十人争抢一套房源”的消息不时见诸媒体。
直至731会议后“房住不炒”成为房地产行业不可撼动的基调， “坚决遏制房价上涨”定位下，杭州楼市也从高处滑落。
2019年，调控从楼市延伸到地市， “双限政策”出台基本预定地块入市的最高限价。
尽管如此，无论是房价水平还是土地成交量，杭州依然是新一线城市中表现最突出的之一。
2019年底，远洋西溪公馆终于领出首张预售证，推出了42套排屋，均价54800元/平方米。
值得一提的是，在入市之前，远洋退出了西溪公馆股权。
天眼查信息显示， 2019年9月24日， 100%控股西溪公馆的邦邦共赢企业管理有限公司股权发生变动，由原本远洋控股50%变成了100%安邦保险集团股份有限公司，远洋继续以代建代管的方式入驻。
2020年5月21日，拿地11年的远洋西溪公馆领出首张高层预售证，房源共计959套，均价27917-28023元/平方米。
无论是大幅低于市场预期的均价，还是周边二手房均价4万的双重作用，都将远洋西溪公馆推上杭州楼市参与摇号人数最多的新盘宝座。
数据显示，有超过6万份客户资料涌向西溪公馆的登记系统，项目中签率只有不到2% ，大量资料登记导致网站一度奔溃，售楼中心工作人员甚至要跑去附近网吧审核客户资料。
与此同时，根据规定，西溪公馆首套登记最少需要冻结40万，以60000组计算，保守估计冻结资金至少200亿。
“毕竟是10年前的盘了， 60年产权不提，户型也很老，这些都是直接影响自住体验的因素。 ”
对不少拿着房票参与摇号的买房客而言，投资是选择西溪公馆的直接动因。
有人推算，相比起隔壁二手房的市场价，西溪公馆每平米低了至少7000元，哪怕能买到最小的59平小户型，转手就能直接赚42万。
另一方面， 3月以来，杭州楼市快速升温也令“万人摇”频频出现。
统计局数据显示， 3月杭州共成交新房9552套，相比2月成交量上涨了553% 。
另据不完全统计， 4月杭州共摇号至少40次， 5883套房源共吸引53981组购房者登记报名，整体中签率10.9%左右。
“到底摇哪个？”“哪个项目性价比更高？”
市场慢慢从探底、犹豫，逐渐转换为“能摇到，都是很好的” 。
一夜之间，横盘一年多的杭州楼市仿佛又回到了2016年的热度。
买房客们费尽力气得到的房票就像一张张彩票，一不小心，就是几十万甚至上百万的收入。
回过头看，那些12年前因为楼盘降价就怒砸售楼处，甚至想要退房的业主们，如今再看到杭州楼市的这番情景，大概会庆幸当年万科没有同意退房。
世说 | 钩沉里的商业笔记：你能看到多远的过去，就能看到多远的未来。
（责任编辑：徐帅）