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如果要问 ， 武汉的富人区在哪里？
我想关山大道一定是个不得不提的板块 。
很长一段时间 ， 它都承载着光谷新中心的使命 。
这条大道 ， 原名关山一路 ， 始建于1958年 ， 是关山工业区修建的第一条道路 。 2004年 ， 经过450天的整修 ， 形成一条崭新的 ， 集高档次绿化、高标准路面、新工艺技术为一体的城市主干道 ， 并更名为“关山大道” 。
关山大道宽70米、长5公里 ， 北起珞喻路华中科技大学正门、南接武汉中环线（三环线） 。
2015年 ， 随着长动地块的土拍大战 ， 关山大道沿线正式拉开了价值飞速膨胀的年代 。
保利、电建、新世界、中建、万科等品牌房企相继进入 ， 大片旧城瞬间变成了高档住宅区 。
2016年竣工的保利国际中心 ， 更是光谷首个5A甲级写字楼 。
2017年11月2日 ， 以艺术和设计著称的光谷K11也正式开幕 。
泛悦城、琨瑜府、中建大公馆项目一度成为城市高净值人群争抢入手项目 ， 住宅价格一度攀升 ， 成为武昌房价之最 。 而其中很大一部分购买者 ， 多拿住宅用来做价值投资 。
如今随着沿线住宅项目销售逐渐接近尾声（泛悦城住宅已仅剩少量小户型在售 ， 琨瑜府即将近期推出新楼栋） 。 关山大道沿线少量的配套产品商业也开始逐渐面世 ， 并且为这个区域的商业带来新的产品理念 。
卸下住宅热度带来的光环 ， 曾经最早喊出房价即将破5万/平米的区域洼地 ， 如今已面世就高达7万元/平米的商铺售价来看 ， 这里的产品是否同样会成为投资洼地？今天就从一个标志性的项目说一说 。

01.
位于关山大道口 ， 泛悦城项目算的上是首当其冲 。 由于位于关山大道与珞喻路的交汇处 ， 华科大地铁站D出口站旁 ， 斜对面即是华科大正大门 ， 从地理位置上来看 ， 这个项目无论是住宅还是配套商业部分 ， 其地段位置都算得上是关山大道上目前最好的位置 。
项目总建面约64万㎡ ， 涵盖有13栋住宅、2栋写字楼和4栋沿街商业部分 。 （写字楼为一栋33F ， 高178米的T2号写字楼 ， 和一栋68层 ， 308米高的地标写字楼 。 ）
目前项目住宅部分已基本售罄 ， 仅剩少量非毛坯小户型在售 ， 均价约26000元/㎡ ， 其中含3500元/㎡装修 。
现推出的正是其商业部分 ， 约23-317平米地铁口沿街商铺 。 目前从项目实景上来看 ， 商业部分依然处于建设中 。

泛悦城项目外围实景
02.
定位社区配套商街 约1万方商业出售 。
从规划上看 ， 这个小而精的配套商业部分约2.6万方左右 ， 规划为A、B、C、D共4栋楼 ， 均为3层 。
在业态上 ， A栋的2、3楼将引进万达亲子影院 ， 约占5000㎡ ， 目前该部分由开发商自持 ， 1楼部分待定 ， 暂未推出；其余B、C、D栋将主要以餐饮业态为主 ， 涵盖少量休闲娱乐、咖啡、甜品、便利店等生活服务类业态 。
另外 ， 泛悦城还规划有约1万㎡的地下商街 ， 其中7000㎡将引进大型超市 ， 暂定为沃尔玛自有品牌—沃集鲜 ， 位于住宅与商业楼栋之间的花园广场地下 。
以上来看 ， 项目整体约2.6万方的商业 ， 除去万达影院及地下商业部分 ， 拿出有地面B、C、D栋近1万方的商业进行对外销售 。
目前推出的商铺面积从23-317㎡不等 ， 户型主力面积在50-150㎡；
价格方面 ， 其中1楼商铺均价为6-7万/㎡ ， 层高为5.1；二楼4万/㎡ ， 层高为4.5米；3楼均价为2-3万/㎡；项目后期将由南国置业的全资子公司——武汉大本营商业管理有限公司进行统一运营管理 。

泛悦城商业部分规划沙盘
03.
周边商业配套渐趋饱和 找准自身定位很关键
关山大道沿线商业配套非常多 ， 从光谷世界城的五期法国风情街（预计今年开街） ， 新世界K11、保利广场 ， 3公里内还有世界城光谷步行街近60万方的商业体量 ， 光谷天地等 ， 可以说 ， 无论从大型购物中心 ， 还是社区生活配套型商业 ， 区域内的商业已然非常成熟 ， 大型商业体可以说是接近饱和状态 。
项目旁紧邻的琨瑜府项目 ， 规划的商业面积也并不大 ， 自带约2.2万方精品商业街及约9.3万方甲级写字楼 。
【浩哥观商业关山大道，正地铁口，7万一平的商铺还值得投资么？】
项目琨瑜府在售的二期社区底商部分
从这一点上来讲 ， 无论是泛悦城还是琨瑜府 ， 做小体量的社区配套商街 ， 是较符合定位的 。
而如何在众多商业中做到自身商业的差异化和真正的“小而精” ， 是项目后期将会面临的挑战 。
值得一提的是 ， 关山大道被誉为光谷的黄金大道 ， 在近几年的拆迁改造中 ， 除了兴建起高端住宅区外 ， 兴起的高端商务办公写字楼也在相继崛起 ， 如新世界中心写字楼、保利国际中心写字楼、泛悦城自建的两栋甲级和超甲级写字楼；与泛悦城T2号写字楼一街之隔的是琨瑜府的51层221米高的写字楼 ， 另有关山大道沿线中建大公馆同样规划有2栋联想移动互联研发中心写字楼 。分页标题#e#
因此 ， 从长远来看 ， 未来商业除了在满足自身小区居民的配套生活所需外 ， 在此商务办公的人群也会是另一大消费群体 。

关山大道沿线项目示意图
04.
沿街7万/㎡商铺售价 ， 售价与租金是否成正比？
对投资者而言 ， 商铺投资最关心的莫过于价格与地段 ， 及后期商铺收益 。
从地段上来讲 ， 项目所在地段无疑是光谷片区最好的位置 ， 但这并不代表拥有众多的人流 。 这里的地段好 ， 更多指向于从区域和交通便利上来看 。
根据武汉商业市场发展的势头 ， 商铺价格一般大约是住宅价格的2倍以上 ， 但从收益上来看 ， 沿街一楼均价达7万/平的商铺价格 ， 在我看来 ， 这对投资者并不是有利的 。
从2019年世联评估做的一份武汉市租金调查报告来看 ， 关山片区的住宅底铺租金水平最高 ， 平均194元/㎡*月 。

2019年洪山区各片区商铺租金分布（来源：世联评估）
不过 ， 由于受商业业态、人口密度、商铺外观、昭示性、面积、楼层等影响因素较多 。 即使同一街道上的商铺的租金都会有很大的差异 。
同时 ， 笔者在58同城上也查看了周边商铺对外出租的价格：
光谷步行街1楼商铺52.8平米 ， 12000元/月（227元/㎡*月）
格林东郡一期底商 ， 65㎡上下两层 ， 13000元/月（200元/㎡*月）
光谷步行街喷泉广场旺铺80㎡ ， 36000元/月（450元/㎡*月）
光谷步行街一期二楼 ， 主干道71㎡ ， 40000元/月（563元/㎡*月）
以泛悦城一楼沿街50㎡商铺计算 ， 7万/平的均价 ， 总价在350万 。 按照当前区域内平均租金水平的2倍租金 ， 即400元/㎡*月来计算 ， 50㎡商铺月租金在2万 ， 一年即24万 ， 总价350万约15年可回本 。
如果再加上年租金增长率整体约为3-5%计算 ， 50平米店铺月租金可达3万以上 。
因此 ， 对于其沿街1楼的商铺而言 ， 售价近7万/㎡的商铺 ， 对其后期商铺租金设定了较高的门槛 ， 无论是招商还是商家经营 ， 都将存在一定的挑战和压力 。
【后记】
最后针对该项目 ， 给出以下几点投资建议 ， 供投资者参考：
1、一个城市板块未来的发展价值 ， 需要有匹配城市发展高度的人居空间作为支持 ， 不仅让人们可以喜欢上在这里工作 ， 还喜欢在这里生活 。
关山大道 ， 作为目前绝对的光谷中心 ， 项目周边生活及商业配套已经非常成熟 ， 无论是地段还是交通 ， 都堪称绝对的投资首选 。 待商业建成后 ， 也会是未来关山大道沿线最为瞩目的地块 。
2、从房产投资的角度来说 ， 当一个区域成为公共议题时 ， 它也不再只有隐形价值 。 项目定位于高端社区配套性的社区商业 ， 以服务社区及商务办公人群为主 ， 消费层次偏高 ， 消费人群多为中高档 ， 对商业品牌的落位有一定的硬要求 ， 这也将决定了未来投资回报是否可以如期兑现 。
3、说实话 ， 地段好不一定就意味着拥有最多的人流和最高的租金 ， 这点从武汉很多高端社区的失败商业案例就可以看出 。
需要注意的是 ， 虽说地段好 ， 其商铺售价高达7万/平的情况下 ， 这将意味未来项目的商铺租金比周边同类租金水平都要更高 ， 才能收回成本 。 这对招商和进驻的商家来讲了 ， 未来都将是面临不小的压力 。
4、社区商业前景广阔 ， 疫情期间 ， 居住者与社区商业的感情链接和消费习惯不断被强化 。
虽说目前关山大道沿线及周边商业体量已渐趋饱和 ， 但由于该项目自身体量不是太大 ， 加上自身小区的3600户居民 ， 及紧邻的琨瑜府高端住宅人群 ， 社区固定的消费人群还是存在的 。
因此 ， 从光谷广场-关山大道的商业片区来看 ， 商业体量不是最大问题 ， 商家落位和差异化运营才是关键 。 正如画家木心先生曾有言：“小街才是上帝心目中的人间” 。

来源：(浩哥观商业)

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标题：浩哥观商业关山大道，正地铁口，7万一平的商铺还值得投资么？