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_本文原题：你真的了解房地产吗？楼市产品迭代和市场分化 ， 已经超乎你的想象
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在中国 ， 买房已经成为了一种“执念”！
要结婚 ， 先要买刚需房 。
孩子上学 ， 要买学区房 。
三代同堂 ， 要买改善房 。
事业有成 ， 要买郊区洋房 。
你真的了解房地产背后的发展逻辑吗？你真的以为现在还是什么房都可以买的时代吗？
楼市产品的迭代和市场的分化 ， 可能已经超乎了你的想象！
楼市的周期论
- 需求启动期
- 繁荣发展期
- 泡沫存在期
- 调整萧条期
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美国的楼市启动 ， 得益于二战后人口的大幅提升 ， 在60年代开启了大量的住房需求 。
日本的楼市启动 ， 得益于二战后在美国扶持下 ， 经济出现复苏 ， 在70年代形成大量的住房需求 。
中国的楼市启动 ， 就要往后延迟一些 ， 尽管中国二战后 ， 也出现了大量的人口提升 ， 但政治经济的区别 ， 中国的住房需求在2000年左右彻底放开 。
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总结来看 ，
美国楼市60年代启动 ， 购房主体是40后 。
日本楼市70年代启动 ， 购房主体是50后 。
中国楼市2000年启动 ， 购房主体是70后 。
一个市场周期的开始 ， 总是启动于需求的产生 ， 这个规律适合于任何一个行业 ， 楼市也不例外 。
中国楼市的市场演变
- 市场启动阶段
1998年房住体制改革以后 ， 大量的住房需求开始推向市场 ， 这个时候市场的住房的需求主体基本是以70后为主了 。
所以中国的房地产市场的启动 ， 还要感谢70年后的得力助推 。
从2000年启动到2005年 ， 这个期间中国的楼市一直处于缓慢的发展提升阶段 。
尽管当时的住房价格 ， 现在看起来很是便宜 ， 但动辄五六百的房价 ， 相对于当时人均一两百的工资来说 ， 也是天价了 。 一套小两居的房子 ， 大概要四五万 ， 住房贷款按揭还没有大规模展开 ， 相对于当时的工薪阶层来讲 ， 全款购房压力不小 。
货币和金融杠杆的缺失 ， 房地产还是在最原始的发展着 。
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- 市场刚需阶段
80后的需求助攻大踏步入市 。
房地产金融杠杆打开 ， 资金源源不断流入楼市 。
2008年金融危机前后 ， 中国楼市已经在刚需爆发的边沿了 ， 只不过美国一场次贷危机 ， 错位助攻了中国楼市 ， 火速向前推进 。
这个时期的80后 ， 逐步到了大学毕业进入社会 ， 谈婚论嫁的年龄 ， 大量的住房需求 ， 激发了楼市的快速成长 。
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这个时期 ， 住房的标准只存在“有”和“没有” 。
至于是什么样的户型（当然也没有太多像样的户型） ， 什么样的房企在开发（当时还没有品牌的概念） ， 这些都不重要 。 重要的是 ， 房子的面积多大 ， 什么时候可以交房 ， 有没有天然气等基本配套 ， 房子价格还能不能优惠 ， 这些是买房的关键因素 。分页标题
当时住房的刚需市场就是这个特点 ， 因为房价每时每刻都在变动 ， 今早买房 ， 在城市里有一个窝 ， 这是首先要考虑的问题 ， 至于是不是学区房 ， 房子的日照够不够 ， 楼间距大不大 ， 户型合理与否 ， 都不是主要的决策点 。
刚需市场比较低的消费要求 ， 宽松的货币和住房信贷政策 ， 可观的行业利润 ， 促使更多的行业进入地方开发大军 ， 中国的产业“脱实向虚” ， 大概也是从这个时候开始的 。
- 分化阶段
当然这种时间的延伸不是戛然而止的 ， 刚需市场最为旺盛的后期 ， 市场上已经开始出现其他的住房概念 。 学区房、改善房、郊区洋房、投资性公寓、写字楼、养老房等多元化的概念 。
1、学区房
学区房是中国特有的一种奇葩特色产品 。 “学位不重要 ， 学区房重要”这种尴尬的论调 ， 就说明了问题 。 但学区房大部分属于存量房的交易 ， “铁打的学区房 ， 流动的学生” ， 学区房就是在这样一波接一波的传递中 ， 价格一浪高过一浪的 。 追根究底 ， 还是教育资源的不公平和不充分 ， 造成的这个学区房概念 。 随着优势教育资源的逐步改善和分化 ， 学区房也许有一天就会消失 。
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2、改善房
改善房这个概念 ， 压根儿就是针对80后的刚需购房策划的 。
为什么叫改善？
面积小 ， 户型小 ， 要改善 。
【万州微视界你真的了解房地产吗？楼市产品迭代和市场分化，已经超乎你的想象楼市的周期论中国楼市的市场演变楼市产品迭代与价值结语：】房子质量差 ， 物业差 ， 要改善 。
房子位置差 ， 交通差 ， 要改善 。
这些原来就是80后们 ， 刚需购房阶段的“历史遗留问题” 。
改善房的概念就是这样而来 ， 但这批80后客户 ， 可都是历经楼市历练的“江湖高手” ， 从楼盘规划到房子户型 ， 从楼间距到日照指数 ， 从绿化面积到车位配比 ， 从物业收费到服务标准 ， 从以前的行业信息壁垒 ， 到现在的“打明牌” ， 这些客户是极其不好忽悠和伺候的 。
改善房的市场一直存在 ， 但又极其理性 ， 只有是真的好房子 ， 他们才会下手 。 所以改善性住房 ， 就是中国楼市持续时期最长的一个市场阶段 ， 也是检验房子品质的市场 ， 只有足够好的房子 ， 才能在这个市场有一席之地 。
因为 ， 这是一个需求方的市场 。
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3、郊区洋房
这个市场 ， 我们统称为郊区洋房 。
但不仅仅是洋房 ， 还有别墅 ， 联排别墅与独栋别墅 。
这不仅是一个高端的市场 ，
还是一个高级的市场 。
所谓高端 ， 是指产品 ， 无论从设计到建造 ， 无论从工艺到品牌 ， 均是一流和一线的 。
所谓高级 ， 是指买卖双方 。
买家要么是事业有成 ， 小有成就 ， 要么是行业翘楚 ， 一方巨头 ， 对待房子这个产品 ， 会有专业和多元化的需求 ， 居住仅仅是一个最低级别的考量标准 。
卖家所处的领域和市场 ， 也不是一般的小房企敢于涉足的 ， 这个市场是需要品牌支撑的同时 ， 还要能拿出顶级的产品 ， 缺一不可 。
所以 ， 注定这是一个高端的、高级的、小众的市场 。
买房的人 ， 买的不仅仅是房子 ， 更多的是生活与身份 ， 传承的是财富与地位 。
卖房的企业 ， 卖的也不仅仅是房子 ， 更多的是服务与圈子 ， 提供的是艺术品级别的奢华 。
这个市场是楼市的“食物链顶端” ， 也是房子的最高级别 ， 是理想的财富承载方式 。分页标题
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楼市产品迭代与价值 任何市场的产品都是一个不断迭代出新的过程 ， 楼市也一样 。
80年代 ， 拥有一辆小轿车 ， 那是值得炫耀的事情 ，
现在面对满大街的汽车 ， 想要炫耀 ， 你要先看品牌 。
80年代 ， 拥有一部大哥大 ， 那是值得炫耀的事情 ，
现在面对眼花缭乱的智能手机 ， 三五个月就出现新品 。
中国楼市三个迭代升级：
- 刚需房
所以这个周期的产品 ， 有几个共性 ， 超高的容积率 ， 超小的楼间距 ， 超少的停车位 ， 超低的绿化面积 ， 户型经不起推敲 ， 日照经不起等待 ， 物业经不起考验 ， 房子质量也是马马虎虎 。
这些刚需房从面世到现在基本10年有余 ， 防水、保温、供暖、电梯基本都在保修期以外 ， 都面临下一步的更新换代 ， 然而物业的杂乱无章 ， 是否能够值得托付去解决这些问题 ， 是个很大的不确定性 。
存量的市场刚需房 ， 数量还较为庞大 ， 尤其是后期出现的城改安置房 ， 也逐步的走向市场 。 一方面是市场供给庞大 ， 一方面是产品迭代落伍 。
刚需房 ， 房价是否可以坚挺 ， 需要打上一个极大的问号！
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- 改善房
这个阶段的房企基本都是实力和头部房企 ， 小是房企已经逐步的退出市场 ， 同时行业的规范程度也进一步加强 ， 所以这个阶段 ， 房企所供应的产品 ， 不管是质量还是品质 ， 都是有保证的 。
改善市场还在不断的发展和完善之中 ， 大平层户型、楼中楼挑空户型、立体绿植户型等等 ， 都在进一步的拓展和开发 。
改善型的产品 ， 不管是现有存量还是新盘 ， 都是这个时期 ， 甚至是相当长的一段时期内 ， 市场的佼佼者和主流产品 ，。
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- 洋房
黄金之所以还是黄金 ， 就是因为它的产量还是稀缺 。
虽然都是汽车 ， 手工打造的超级跑车 ， 依然是殿堂级的珍藏品 。
而洋房 ， 尤其是超级豪宅 ， 是楼市独一份的高级存在 。
如果要以投资在楼市论英雄 ，
刚需房就是长久看可能会是一笔“负资产” ，
改善房就是喜欢赚差价的理想产品 ，
而洋房与豪宅 ， 就是理想的价值投资！
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结语： 任何市场都有一个复苏、繁荣、泡沫、萧条复循环的过程 ， 楼市也一样！
来源：(万州微视界)
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标题：万州微视界你真的了解房地产吗？楼市产品迭代和市场分化，已经超乎你的想象楼市的周期论中国楼市的市场演变楼市产品迭代与价值结语：
