#华夏时报#王文学和吴向东联手这一年：华夏幸福营收过千亿，商业地产版图初显

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王文学和吴向东一同出现在华夏幸福的业绩发布会上，还是第一次。
“我和文学董事长各有千秋，过去20年，我们主要的职业路径、职业经历都有特点，文学董事长在产业新城领域做的最早、做的最大、做的最好，而在商业地产领域，我过去的工作经验算走的比较早的，过去的工作单位也做的比较大，也还比较好。 ”在4月26日上午华夏幸福的2019年度业绩发布会上，吴向东颇有些惺惺相惜地说道。
吴向东于2019年2月加入华夏幸福，任职华夏幸福联席董事长、首席执行官（CEO）暨总裁，在外界看来，这件事和中国平安入股华夏幸福同样重要。
那么，产业新城先驱王文学和商业地产巨擘吴向东联手，在过去一年给华夏幸福带来了什么变化？第二大股东中国平安对华夏幸福的过去和未来产生了什么影响？
回款额达955亿
从2019年的业绩来看，华夏幸福还是呈稳健增长的态势。其营业收入同比增长26% ，达到1052亿元；归母净利润同比增长24% ，达到146亿元；整个公司2019年全口径回款同比增长21% ，达到955亿元。
据华夏幸福董秘林成红介绍，这三个数据都有其标志性意义：营业收入首次突破千亿，自此加入了千亿收入上市公司阵营，净利润完成既定目标，全口径回款额超过2016年，达到历史新高。 “特别说明2016年是公司在过去发展历史上的回款高峰，达到923亿，而 2019年回款955亿是超越了2016年。 ”林成红表示。
2019年华夏幸福的销售额为1431亿元，同比有所下降，主要原因是2017-2018年孔雀城拿地、取地相对不足，影响到了2019年的销售业绩。而另一方面，作为主营业务的产业新城仍然保持了相对稳健的增长态势， 2019年华夏幸福产业新城的销售增长19% ，占比提升了7个百分点，尤其是对华夏幸福整体毛利润的贡献超过一半。
《华夏时报》采访人员了解到，公司近一两年来现金流持续为负，负债率也保持高位，对此，华夏幸福副总裁、财务总监吴中兵在回复《华夏时报》采访人员提问时说道， “2019年公司经营性回款提升显著，同时保持了畅通的融资渠道，因此公司在2019年阶段性的、主动的增加了一部分杠杆，加大了产业新城的建设和产业发展方面的投入，加强发展所需要的资源的储备。这些策略安排虽然短期内、阶段性的导致经营性净现金流为负数，但是公司2019年直接投入为后续业绩发展打下了坚实的基础，有助于公司长期发展。比如公司年内取地面积大幅增加，孔雀城取地421万平方米，比2018年的258万平方米增加了63% ，建设及产业发展等方面投入也大幅增加。 ”
据了解， 2019年华夏幸福住宅板块建设支出增加24% ，拍地支出增加61% ，产业新城板块土地整体支出增加50% ，城市建设支出增加107% ，产业发展支出增加44% 。
吴中兵还向采访人员解释道， “经过两年的调整，公司已经进入正常的经营发展节奏，未来公司将进一步提升整体经营稳健性，推动规模与效益的双增长，公司重视提升经营质量，更加重视经营回款的增长，以及基准投资等质量性指标，会推动存量资源的优化利用，优化经营性净现金流，适度降低杠杆，合理控制负债。在降低负债率方面已经初见成效，公司2018年的资产负债率为86.6% ， 2019年底降低为83.9% ， 2020年一季度降低为83.6% ，这些有力的保障了公司长期稳健发展。 ”
2019年招商近2000亿
以产业新城起家的华夏幸福于2017年就开始力推异地复制的战略，将环京产业新城的经验推向全国，以解决公司业绩产区集中度过高的问题。那么3年过去，其异地复制的成效如何？
林成红介绍道， “近3年时间，整个外部区域收入占比提升到44% ，销售额占比提升至58% ，房地产销售面积占比超过60% ，异地复制的成效还是非常不错的。目前无论是从产业新城签约、产业招商引资情况来看，还是从孔雀城的销售来看，长三角都市圈已经成为公司业绩新的大本营。从毛利角度而言，产业新城整个业务毛利率维持在68%的水平，凸显了公司产业新城模式在盈利方面的优越性。 ” 分页标题
在布局方面，华夏幸福产业新城已完成“3+3+N” ，第一个“3”指京津冀都市圈、长三角都市圈、粤港澳都市圈，第二个“3”指郑州、武汉、成都。林成红表示， “我们在全面完成布局后，重点会放在上述核心都市圈布局区域聚焦、深耕，在某些需要补足或者确实有高质量拓展的机会，我们也会积极行动。比如2019年在粤港澳都市圈成功拓展珠海斗门产业新城。 ”
在华夏幸福已启动的79座产业新城中， 72座已有产业项目签约落地， 66座已整体实现回款， 22座已进入成熟期。林成红重点解释了成熟期， “成熟期的标志是产业新城净现金流转正，目前已经达到了22个，更多的区域确实还处于发展期，但是已经积极的实现了回款，产生了利润，随着产业新城的业务进一步聚焦深耕，处于发展期的产业新城不断进入成熟期，成熟期的个数不断增加，产业新城的整体回款和经营性现金流将会有不错的表现，会更上一个台阶。 ”
据了解， 2019年华夏幸福产业发展板块招商达到1956亿元，其中大项目贡献率达到85% ，比如总投资135亿的欧菲光项目落地安徽舒城，总投资135亿的欣旺达项目落地南京溧水，总投资290亿的合丰泰项目落地浙江湖州南浔。

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【#华夏时报#王文学和吴向东联手这一年：华夏幸福营收过千亿，商业地产版图初显】
吴向东主导商业地产等新业务
新的股东，新的CEO ，自然会给华夏幸福带来新的变化。王文学表示， “公司的战略定位是成为中国领先的核心都市圈不动产投资开发及运营管理平台。 ”具体而言就是未来的华夏幸福将会积极发展产业新城、商业地产这两大平台。
王文学向采访人员介绍了新的产业新城战略，即：战略再聚焦，回归经营逻辑，提升经营质量、经营回款、优化经营性现金流，合理控制负债，优化杠杆。
“战略再聚焦，一个是区域聚焦，把资源聚焦到优质区域，有一些无效和低效的区域不再投资，一个是业务聚焦，把资源倾斜到核心业务，对各项业务重新梳理，有的业务进行合并，有的弱化辅助性业务，让核心业务时刻保持在战略实施状态。回归经营逻辑包括三点：1 ，产业新城的现金流自我平衡；2 ，孔雀城的利润及现金流的平衡；3 ，二者要有机的协同发展。 ”王文学说道。
那么华夏幸福新增的商业地产业务有着怎样的前世今身？吴向东表示， “未来华夏幸福在开发新业务时有一个重要的出发点，就是要服务中国平安未来的发展战略需要，全世界的保险公司无一例外地要在不动产领域配置足够比例和数量的优质资产，在这方面华夏幸福会发挥应有的作用。这有两个好处：一是服务了平安的战略发展，二是为华夏幸福的发展找到的新的空间。 ”
吴向东还说， “从数量上，商业地产在中国一些重要的城市是供过于求的，但是也有另外一个现象，就是商业地产的好项目很少，这是商业地产行业的问题所在，也是机遇所在。华夏幸福的策略其实很简单，就是强调一个‘好’字，一定要把这个字发挥到淋漓尽致。我们要做什么样的商业地产？好城市、好地段、好条件、好产品、好服务、好回报。我长期做商业地产，所以对每一个好都有深刻的体会。 ”
吴向东表示， “过去二三十年中国房地产发展很快，各种商业地产如雨后春笋般成长。但因为历史的原因，比如财力不够、眼光不够高等因素影响，以今天的眼光来看，其硬件和软件的水平已经落后了。比如北京一个新建的楼宇月租金可以达到500块钱，但是旁边的老旧楼宇200块钱都无人问津，我坚信这些存量市场的机会是很大的。 ”
据了解， 2019年华夏幸福落地了北京丽泽、武汉长江中心等重点商业项目。 “在以夯实产业新城和商业地产平台的基础之上，华夏幸福将持续构建新的平台，康养事业、公共住房、科学社区等，为中国平安在不动产领域配置保险资产，提供全方位的管理服务，同时也积极探索为第三方投资者在不动产领域提供相应的资产管理服务。 ”林成红介绍道。分页标题
责任编辑：张蓓主编：张豫宁