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『于见』碧桂园业绩利好之下,暗藏的是增速、负债隐忧



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『于见』碧桂园业绩利好之下,暗藏的是增速、负债隐忧


 编辑 | 于斌
出品 | 于见
近几年 , 房地产行业在国家“房住不炒”的大基调下发展逐渐趋向平缓 , 行业头部企业增速也在放缓 。 与此同时 , 市场竞争日益激烈 , 行业“马太效应”进一步凸显 , 头部企业之间更是明争暗斗、波涛汹涌 。
加之刚刚迈入2020年的门槛 , 一场突如其来的疫情打乱了社会正常运转的节奏 , 各行各业都受到了影响 。 其中 , 高杠杆运转的房地产行业也毫无意外地面临着巨大的成本压力 , 于是房企们纷纷开启自救之路 。
在这样的背景下 , 房地产行业“三巨头”之一的碧桂园近期公布的业绩报告则十分耐人寻味 。 一方面 , 2019年碧桂园总营收、净利润大幅增长 , 公司业绩蒸蒸日上;另一方面 , 碧桂园整体增速下滑、资产负债率居高不下 。 此外 , 还有一则组织架构调整的信息:2019年碧桂园裁员将近3万人 , 部分区域合并或撤销 。
再看看近几个月碧桂园在资本市场的表现 , 公开信息显示 , 截止到2020年4月7日收盘 , 碧桂园股价为9.5港元/股 , 总市值2076.18亿 , 距离此前1月份高点12.99港元/股的股价 , 下滑幅度高达26% , 总市值蒸发上百亿 。
更别提早两年碧桂园每股曾高达近20港元的股价 , 彼时其巅峰总市值突破4000亿 。 如今 , 房地产行业进入发展的下半场 , 不管是外部的政策、市场环境 , 还是碧桂园内部的组织架构都与此前大相径庭 。 可以想象 , 此时的碧桂园想要再重回巅峰定是异常艰难 。
营收净利一片大好 , 整体增速下滑明显
近日 , 碧桂园发布了公司2019年的业绩报告 。 报告显示 , 2019年全年碧桂园实现总营收约为4859.1亿元 , 同比增长28.2%;毛利润约为1266.4亿元 , 同比增长23.6%;净利润约为612亿元 , 同比增长26.1% 。
如此“利好”的消息也给疫情期间低迷的房地产行业带来了一丝暖意 。 数据显示 , 自碧桂园公布业绩报告之后的几天 , 公司的股价便从9.09港元/股上升至了9.5港元/股 , 迎来一波小增长 。
不过 , 再仔细对比碧桂园此前的利润增速可以发现:碧桂园的盈利能力已经出现了疲软之势 。 公开资料显示 , 2016年至2019年间 , 公司的毛利润分别为322.36亿元、587.85亿元、1024.76亿元和1266.4亿元;对应的毛利增幅分别为41%、82.4%、74.3%和23.6% 。
可以看出 , 虽然碧桂园随着经营规模的扩大毛利润连年走高 , 但是自2017年之后利润增幅开始出现下滑的趋势 , 到了2019年更是下滑趋势明显 , 相比2018年同期增幅下滑超过50% 。
再看看碧桂园2016年至2019年的净利润变化 , 数据显示 , 这四年间公司的净利润分别为136.63亿元、287.52亿元、485.42亿元和612亿元 , 净利润增幅分别为40.7%、110.4%、68.6%和26.1% 。
显然 , 碧桂园的净利润增幅已经显露疲态 , 在短短的两三年之内 , 从高达110.4%的增幅下滑至26.1% , 创下近些年净利增幅“历史新低” 。
需要指出的是 , 碧桂园作为房产行业的“三巨头”之一 , 这样的业绩表现很难称得上“亮眼” 。 对比另一家房企融创中国 , 其2019年的营业总收入为1693.2亿元 , 同比增长约35.7%;归属股东净利润260.3亿元 , 同比增长约57.1% 。
不难发现 , 2019年碧桂园的总营收将近是融创的3倍 , 净利是融创的2倍 , 但同比营收增长和净利增长都远远不及融创 , 并且总营收仅有碧桂园三分之一的融创中国每股股价为37.45港元(2020年4月7日) , 股价是碧桂园的3倍还多;总市值为1741.03亿 , 与碧桂园仅相差百亿 。
一贯以“规模取胜”的碧桂园 , 在未来“以质为先”的房地产行业还能站稳C位吗?
坚持发力下沉市场 , 总负债高企不下
众所周知 , 碧桂园的发家之路正是从下沉市场走出来的 , 得益于早些年国家发布的“棚改计划” , 碧桂园抓住了这一波浪潮 。 不过 , 随着棚改计划进入倒计时 , 2020年全国性的棚改目标已经所剩无几 , 碧桂园的“忧虑”也进一步显现 。
据报道 , 2019年初 , 碧桂园创始人杨国强曾在公开场合表示“公司长远看好三四五线城市的房地产市场” 。 到了今年年初 , 碧桂园现任总裁莫斌在年度工作会议上宣称 , “将再次拿出攻打下沉市场的决心 , 坚定下沉五六线城市” 。
也就是说 , 碧桂园在未来几年依旧坚持“发力下沉市场”的战略方针 , 以三四线城市为主力市场 , 五六线城市为拓展市场 。
公开数据显示 , 截止到2019年年底 , 碧桂园已签约或已摘牌的中国内地项目总数为2512个 , 分布于全国31个省/自治区/直辖市的282个地级市 , 总计覆盖共1299个区/县 。 如此规模扩张 , 不愧被大众调侃为“宇宙第一房企” 。
但需要强调的是 , 下沉市场的房地产市场或许并不是碧桂园的强心剂 。 根据国家此前发布的《2014-2020年国家新型城镇化规划》显示 , 明确到2020年基本完成城市棚户区改造的计划 。 并且 , 从2019年住建部公布的数据来看 , 棚改计划已经超额完成了289万套 。分页标题#e#
在此背景之下 , 碧桂园坚定发力的下沉市场房产行业已经存在楼盘过剩的风险 , 并且投资的价值不高 。 有业内分析师认为 , 三四线下沉市场房产投资未来将出现一波明显的下跌趋势 , 跌幅在20%-30% 。
与此同时 , 另一个隐藏在暗处的“炸弹”也存在爆掉的可能——碧桂园高达88%的资产负债 。 资料显示 , 2019年碧桂园全年负债总额高达1.69万亿元(流动负债1.40万亿元 , 非流动负债2897.92亿元) , 堪称“负可敌省”:超过贵州整个省的GDP 1.68万亿元、天津市的GDP 1.41万亿元 , 更是海南省5308.94亿元、青海省2695.95亿元等一些省份2019年GDP的3倍乃至6倍多 。
在资产负债率方面 , 2019年的碧桂园负债率为88.54% , 相比2018年的89.36%略有下滑 , 但财报显示自2016年开始 , 碧桂园的负债率就一直在86%以上 , 始终处于高位状态 。
总之 , 在当下房地产行业进入精细化发展的后半场 , 碧桂园要面临诸多压力 。 一是 , 靠跑马圈地、拓展规模来维持增长的运营模式已经很难再持续下去;二是 , 一直发力的下沉市场红利开始消退 , 随着其他玩家的入局竞争也更加激烈;三是 , 转型战略尚未见成效 , 资本市场已经逐渐失去耐心 。
【『于见』碧桂园业绩利好之下,暗藏的是增速、负债隐忧】这些都将成为悬在碧桂园头上的达摩克利斯之剑 。


    来源:(于见)

    【】网址:/a/2020/0409/gd379928.html

    标题:『于见』碧桂园业绩利好之下,暗藏的是增速、负债隐忧


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