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随着权益占比的逐步下降 ， 三四线拿地力度的再度加码 ， 后端管理效率的渐渐掉节拍 ， 世茂这场豪赌的胜算 ， 还是个未知数 。



文丨顾小白编辑丨杜海来源丨正经社
自2015年跌出房企前十以来 ， 沉寂4年之久的世茂房地产（00813.HK ， 下称世茂）终于在三十而立之年霸气回归 。
房地产寒冬？这在热情似火的世茂眼里不足挂齿 。 复仇者归来 ， 颇有些破釜沉舟的气息——4年进击之路 ， 世茂开启了凌厉的“买买买”战略 。
在房企大规模放缓增速之际 ， 世茂并没有关闭激进小马达的意思 。 继2019年销售规模大涨47.6%之后 ， 下一站是3000亿以及千亿规模的投资计划 。
曾在慢热扩张山头败北的世茂 ， 如今挂档提速 ， 能否跨越曾经的障碍？
01强势回归房企十强
“世”是许世坛的“世” ， “茂”是许荣茂的“茂” ， 世茂二字概括了这家闽系房地产的核心管理力量 ， 同时也寄托了“房一代”对“房二代”在跨时代之际的希望 。
世茂的“许世坛”时代始于2011年 。 那一年 ， 王石将万科的生意交给了第一职业经理人郁亮 ， 30岁的杨惠妍掌管了碧桂园的采购业务 ， 世茂的许世坛也接过许荣茂的棒 ， 成为了世茂隐性的掌舵人 。
房企接班人逐渐登上历史舞台 ， “房二代”的表现备受瞩目 。
正经社注意到 ， 许世坛接管的时机有点尴尬 。 彼时正赶上连续两年房价暴涨后 ， 有关部门推出的八条房地产调控措施 ， 冲击着房地产行业的小心脏 。
2011年 ， 世茂实现合约销售307亿元 ， 增幅只有0.65% ， 离360亿元的销售目标还有53亿元的距离；同时 ， 合约销售面积同比减少5.53% 。
开局不利激起了许世坛的胜负欲 。 2012年一开始 ， 就在销售策略、管理结构以及团队建设等方面进行了大刀阔斧的改革 。 很快 ， 世茂迎来了新的生机 。 第二年 ， 世茂以461亿元的销售规模跻身房企第九位 ， 2014年更是乘胜追击打到第八位 。
或许是受到副总裁蔡雪梅的影响 ， 抑或是许世坛所说的“主动调整战略 ， 把速度降下来” ， 2015年 ， 671亿元规模的世茂 ， 行业排名跌至第12位 ， 与第十名的华夏幸福有54亿元的差距 。
一晃眼就是4年 。 2019年 ， 世茂以全口径签约额2601亿元再次挤进房企十强队列；2020年 ， 业绩目标是不含战略合作项目3000亿元 。
回归的世茂气势很足 ， 在TOP10房企保持12%的平均增速时 ， 祭出了48%的碾压性成长优势 。
02世茂的野心和拦路石
“2017-2019是我们的快速增长年 ， 2020-2021会继续快速增长 ， 期待会比前十甚至前二十(房企)平均增速 ， 还要快 。 ”许世坛的如是期待 ， 跟当下的房地产行情背道而驰 。
一组数据可以一窥“世茂速度” 。 在2015年-2019年间 ， 世茂的全口径销售金额从671亿元增长至2601亿元 ， 整体规模翻了近4倍 。 销售金额的增幅从2015年的-4.52%增长至2019年的47.70% 。 尤其是在2017年-2018年爆发增长的两年间 ， 销售金额增长规模分别达到了47.93%、74.80% 。
正经社发现 ， 世茂的增长逻辑 ， 可以从拿地策略的转变了解一二 。 2015年、2016年的世茂业绩经历了短暂的阵痛期 ， 销售规模甚至在2015年出现了同比下滑的情况 ， 2016年也仅仅以1.61%的微弱增幅走到了681亿元 。
拉长时间线来看 ， 2015年、2016年的世茂正在为此前拿地犹豫不决以及策略失当而买单 。
从策略上来看 ， 2013年以后 ， 世茂将销售重心由一二线城市转向了三四线 。 但彼时房地产调控并没有完全触及到市场深处 ， 政策的落地和市场的回暖还处在缓冲地带 。 加上当时三四线城市经济发展水平不高 ， 相关需求薄弱 ， 造成大量库存难以消化 ， 以至于销售规模止步不前 ， 销售增长出现疲态 。
遭遇2013年的“毒蛇”袭击 ， 世茂在2014年-2016年间的拿地态度上出现了犹豫不决的征兆 。 三年间 ， 世茂房地产的土地储备三连降 ， 从578.9万平方米降到了491.8万平方米 。
直到2017年 ， 幡然醒悟的世茂一举拿下1060万平方米新增土储 。 随后 ， 世茂露出了疯狂并购的爪牙 ， 在2018年、2019年的新增土储分别达到了1615万平方米、3092万平方米 。
拿地“成瘾”的世茂 ， 冲得太猛 ， 可能对快速扩张带来的刺痛感没了什么知觉 。 许世坛对扩张讲求的标准是“安全” ， 因此在快速扩张版图时 ， 大多选择收并购的方式 。 从世茂近年新增土储的权益比来看 ， 该数据在2014年至2016年间均保持着70%以上的水平 ， 2019年则下降到了58.4% 。
正经社从老一辈的“并购王”融创那里读到的经验是 ， 随着权益占比的逐步下降 ， 房企以并购方式展开的快速扩张 ， 最终导致的结果就是报表质量下降以及未来的归母利润和营收错位增长 。
另一个值得注意的信号是 ， 曾经在三四线栽过跟头的世茂 ， 继2018年之后再度加码了三四线城市的拿地力度 。 数据显示 ， 2019年世茂新增的土储中三四线土地总价占比达到了69% 。分页标题#e#
业内人士分析认为 ， 三四线房地产市场当前属于需求透支状态 ， 加上整体经济下行等不利因素叠加 ， 行情不可预测 ， 世茂这场豪赌胜算几何是个未知数 。
03新晋并购王的下半场
从数据来看 ， 世茂在2019年公开的并购动作高达20来次 ， 约合18.25天一次 。 而世茂方面的口风则是：“实际上 ， 我们还有许多（收并购）是没有公告的 ， 并不止你们看到的这些 。 ”
在不少人看来 ， 许世坛的扩张风格颇有房地产“杠杆艺术家”孙宏斌的风采 。
不过 ， 许世坛早早地将自己与孙宏斌划清了界限 。 他曾在公开场合宣称 ， 世茂的收并购更多的是“合作”关系 ， 世茂会以购买项目部分股权这种更为稳妥的方式入局 ， 与其他房企激进的收并购有明显区别 。
事实果真如此吗？细数世茂那些说得上名号的并购大案 ， 福晟、泰禾、粤泰并非都是台面上那般漂亮 ， 这之中还涉及到坏账、股权关系、劣质资产等一系列的后续问题 ， 随着收并购的完成 ， 这些压力也就转给世茂了 。
比如 ， 与福晟的合作项目中 ， 中山、惠州及佛山商住用地的去化率低；同时 ， 福晟本身还存在毛利较低、长期存在集团内关联交易以及债股权结构错综复杂等各种陈年旧疾 。 而与粤泰合作的项目中 ， 有多个项目因债务诉讼被冻结、查封或轮候查封 。
除此之外 ， 2020年一季度 ， 世茂在各大土地交易市场以不低的溢价率拿地 。 仅仅2月的三次拿地 ， 溢价率都保持在来30%以上 ， 其中 ， 在福建更是以56%拿下来一块商住地 。
与之相对应的 ， 2020年一季度 ， 累计实现合约销售额约370.3亿元 ， 合约销售总面积约210.94万平方米 ， 同比分别下降约9%及8% 。 按照年度目标3000亿元计算 ， 截至一季度末 ， 只完成目标约12.34% 。
前端疯狂扫货 ， 世茂后端的管理效率似乎有点掉节拍 。 质量问题、捆绑销售、违规竣工……2019年 ， 世茂的多个项目频发交房危机 。 比如 ， 2019年3月交付的厦门世茂御海墅项目的高层楼盘 ， 就曾曝出过200余户不愿收房 ， 百余户业主宁愿“无息退房” 。
从世茂当前的态势来看 ， 继续快速扩张仍然是其接下来的主要战略 。 尽管当前资产负债率在安全线内 ， 但已经从2016年的67%增长至75.25% 。
在宫崎骏的动漫《千与千寻》中有这样一句台词：“不要吃太胖哦会被杀掉的!”
面对诱惑 ， 看清它背后的危害才是长命的诀窍 。 反之 ， 可以参照被世茂收购的泰禾以及当下正举步维艰的富力 。 【《正经社》出品】
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