时代周报采访人员 王宏 发自北京

在各地人才政策松动之际 ， 北京商品房库存却悄然创下新高 。

中原地产研究院数据显示 ， 2019年北京商品住宅库存达到7.85万套 ， 创下8年来的历史新高 。

在北京目前积压的商品房库存中 ， 近两年集中入市的限竞房又占据主流 。 中原地产研究院数据显示 ， 限竞房占据了近两年市场供应的70% 。 限竞房已累计供应5.87万套 ， 但目前库存仍高达3.38万套 ， 整体去化率只有42.42% 。

限竞房滞销由此成为目前北京商品房库存高企的主要原因 。

多个业内专家在接受时代周报采访人员采访时认为 ， 限竞房大量供应、多数项目同质化程度较高以及地理位置较偏远、区域板块配套设施不成熟 ， 是限竞房滞销的主要原因 。 未来通过放宽限售限制、发展区域经济等方式 ， 或许可以消解目前居高不下的库存 。

一位房企工作人员在12月28日对时代周报采访人员表示 ， 尚未解决住房问题的刚需人群 ， 实际上更希望能在交通、区位以及教育医疗等配套设施上“一步到位” ， 尽量避免后期置换 。 而目前很多限竞房项目都处于极为偏远的地区 ， 与刚需家庭的需求不匹配 。

超半数限竞房滞销

限竞房是指“限房价、竞地价”的商品房 。

2016年下半年 ， 北京对土地拍卖采取新规则 ， 在“招拍挂”过程中 ， 对拟出让地块限定住房套型 ， 限定最高房价 。 限竞房地块执行“7090政策” ， 即套型面积90平方米以下的住房面积占所有住房面积比例70%以上 。 取得房产证后五年内不可自由买卖 。

自2017年开始 ， 限竞房地块开始成为北京土地供应市场的主流 。 数据显示 ， 2017年北京非政策性商品住宅地块成交44宗 ， 皆为限竞房；2018年 ， 非政策性商品住宅地块成交42宗 ， 限竞房占据41宗 ， 不限价地块仅有1宗 。

「限竞房」超半数限竞房滞销 北京商品住宅库存创8年新高。在大量土地供应之后 ， 限竞房也在2018年和2019年集中入市 ， 改变了新房市场上的供应结构 。 “买方市场”也到来了 。 分页标题#e#

时代周报采访人员注意到 ， 2018年北京新增住宅供应4.55万套 ， 成交套数仅为2.36万套 ， 这也是近年来首次新增供应住宅数量大幅超过成交套数 。 2019年北京新增供应住宅继续攀升 ， 达到4.68万套 ， 但成交只有3.57万套 ， 供给远大于需求 。

与此同时 ， 北京商品房住宅库存也开始屡创新高 。 2018年上市存量套数达到了6.43万套 ， 2019年达到了7.85万套 。

中原地产研究院数据显示 ， 截至2019年末 ， 限竞房已经累计供应了5.87万套 ， 但库存仍高达3.38万套 ， 限竞房整体去化率只有42.42% 。 限竞房滞销成为北京商品住宅库存高企的主要原因 。

2019年12月29日 ， 易居研究院研究总监严跃进告诉时代周报采访人员 ， 北京潜在的购房需求非常大 ， 理论上讲不应该出现库存积压的状态 。 虽然限竞房在价格上有优势 ， 但综合考虑下来 ， 源于其产品功能表现并不符合个人购房者的需求 。

严跃进还表示 ， 限竞房的这种库存积压的问题 ， 也曾出现在其他“保障性”住房中 ， 例如共有产权房、限价商品房甚至更早的低价商品房中 。

另外 ， 北京楼市呈现的明显降温状态 ， 又为限竞房积压的库存吹响了警报 。

据一线城市纬房指数监测显示 ， 自2019年7月以来 ， 一线城市除了深圳房价独自持续上行 ， 北京、上海、广州等城市继续调整 。 其中 ， 北京房价下调速度要快于其他一线城市 。 与2017年4月的最高点相比 ， 2019年11月北京房价约下跌了18.5% 。

二手房市场也呈现明显的凉意 。 贝壳研究院数据显示 ， 2019年11月北京二手房挂牌均价6.13万元/平方米 ， 较上年同期下滑4.67个百分点 。

根据贝壳找房上的房源数据 ， 不少二手房降价出售 ， 较2017年价格下降20万元起步 。

土地供应结构生变

「限竞房」超半数限竞房滞销 北京商品住宅库存创8年新高。时代周报采访人员注意到 ， 目前北京正在改变土地供应市场的结构 ， 不再以限竞房为主 ， 或将对目前限竞房库存积压的状况带来改变 。

时代周报采访人员梳理北京土拍市场了解到 ， 2019年北京共成功出让58宗经营性用地 ， 其中包含21宗限竞房地块 ， 14宗纯商品房地块 ， 14宗共有产权房地块 ， 1宗自持住宅地块以及8宗商业类地块 。 分页标题#e#

地理位置优越的城六区也推出了不少地块 。 其中海淀区、丰台区、石景山区以及朝阳区分别拍出了7宗、6宗、6宗以及5宗土地 。

但在2017年和2018年 ， 北京出让的纯商品房地块分别只有0宗和1宗 。

从趋势上看 ， 2017年和2018年均以供应限竞房土地为主 ， 到2019年北京已经转变成限竞房与不限价商品房住宅各一半的供应节奏 。

合硕机构首席分析师郭毅在2019年12月29日对时代周报采访人员表示 ， 现在规资委已经减少限竞地的供应 ， 同时也在大量地块上取消了70/90的限制 。 未来随着产品同质化、价格相似、总价接近的限竞房进入到库存减少、供给小于需求的情况 ， 限竞房的库存自然会去化 。

郭毅还强调 ， 特别是未来形成以商品房为主的供给格局 ， 对限竞房库存的去化将形成倒逼和挤压的效果 。 虽然从2019年来看这样的趋势还不是特别明显 ， 因为2019年才开始出现城区和城市核心区地段的商品房地块 。 随着这些项目在2020年开始陆续入市销售 ， 限竞房的去库存也会进入到倒计时阶段 。

对于限竞房去库存的问题 ， 严跃进则认为可以遵循“缺哪里补哪里”的思路 ， 分别从配套设置建设以及限售政策等方面入手 。

根据时代周报采访人员近日的走访调查发现 ， 北京目前滞销的限竞房都集中在五环到六环之间 ， 地理位置偏远 ， 交通不发达 。 一些偏远地区 ， 例如青龙湖地区 ， 配套设施甚至无从谈起 。 而位于三环以及城六区 ， 地理位置优越的限竞房项目 ， 一经推出便一抢而空 。

严跃进进一步指出 ， 对于交通不便、配套设置不完善的限竞房项目 ， 可以通过新建配套学校、完善轨道交通等方式提高房屋性价比 ， 而对于一些无明显定价优势的限竞房项目 ， 则可以通过降价的方式实现去库存 。 此外 ， 严跃进提醒说 ， 限竞房置业后有五年的限售期 ， 被要求不允许短期内交易 ， 也可以通过调整房屋持有期间的交易条款 ， 允许房屋更加灵活地使用、交易和转让等方式盘活 ， 加强库存去化 。

来源：(时代周报)

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标题：「限竞房」超半数限竞房滞销 北京商品住宅库存创8年新高