《财经》新媒体徐徜徉/文 蒋诗舟/编辑

临近年末 ， 租房市场再迎重磅消息 。

12月25日 ， 住房和城乡建设部等六部门印发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》 。 《意见》提出 ， 要规范租赁服务收费 ， 房地产经纪机构不得赚取住房出租差价 ， 住房租赁合同期满承租人和出租人续约的 ， 不得再次收取佣金 。 住房租赁合同期限届满时 ， 除冲抵合同约定的费用外 ， 剩余租金、押金等应当及时退还承租人 。

#租金#北京租房市场调查：房东被迫降价 ， 租金回到几年前//北京新闻频道 /list-118.html

对于广大“租房一族”来说 ， 规范住房租赁市场无疑是一件好事 ， 它将进一步减轻租房负担 。

与此同时 ， 一些房客和房东发现：房租降了！

以北京为例 ， 贝壳研究院数据显示 ， 11月北京的房屋月租金水平在经历“4连跌”后下降为81.3元/平米/月 ， 环比下降1% ， 同比下降2.8% ， 当前租金水平已降至2018年年初以来的最低位 。 不少近期租房的房客也告诉《财经》新媒体 ， 他们的房租普遍下调了500元/月左右 。

不仅住宅租赁市场“遇冷” ， 各大城市的商业租赁市场也在频频“降温” 。 戴德梁行数据显示 ， 过去一年全国一线城市的写字楼市场空置率整体攀升 ， 平均达到10%左右 ， 为近10年最高点 。 而据《财经》新媒体调查 ， 北京一些核心地段的租金已降至4-5元/平米/天 ， 这在几年前是“完全不可想象的” 。

住宅租赁市场迎“寒潮”：

租金下调500-1000元/月 ， 部分长租公寓暂停收房

在京租房的李伟（化名）告诉《财经》新媒体 ， 他于近日租下了朝阳区双井附近的一套六十多平两居室 ， 在看房后一个礼拜 ， 中介主动通知他房租下降了500元/月 。 最终 ， 该房以月租金7000元/月（季付）的价格而成交 。

“北漂”张琳（化名）也向采访人员证实 ， 她和朋友上周一起在丰台区方庄附近租下一套五十多平的两居室 ， 同样降价了500元/月 。 分页标题#e#

《财经》新媒体查询某找房网站后发现 ， 最近一段时间 ， 北京市住宅租金呈现出明显的下行趋势 。 以朝阳区某小区为例 ， 同样朝向 ， 面积均为89平米的整租房源 ， 在今年8月4日的成交价为6400元/月 ， 而12月25日的成交价为4600元/月 ， 直降1800元/月 。

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在西城区以“人口密集度高”而著称的某小区 ， 同样朝向、面积均为60平米的整租房源 ， 在今年10月5日的成交价为5800元/月 ， 而12月25日的成交价为5100元/月 ， 直降700元/月 。

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某租房机构的中介人员向采访人员表示 ， “今年的租金确实有所下降” 。 据其介绍 ， 每年的春节过后和暑假结束之前是租房旺季 ， 因为“大量务工人员返城和学生毕业 ， 租房需求会猛烈上涨” ， 而年底往往是租房的淡季 ， 因为“该回家的都回家了 ， 现在租房还得在春节期间空置半个来月 ， 不太划算” 。

然而 ， 今年的淡季不仅比不上今年的旺季 ， 还远远逊色于往年的淡季 。 贝壳研究院数据显示 ， 当前租金水平已降至2018年年初以来的最低位 。

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#租金#北京租房市场调查：房东被迫降价，租金回到几年前。我爱我家研究院也发布数据称 ， 今年11月北京住房租赁市场交易量环比下滑7.79% ， 同比下滑3.88%；1-11月的总交易量较2018年同期下滑2.7% 。 因进入淡季 ， 11月北京平均月租金稳中微跌 ， 降至90元/平方米以下 。

在淡季 ， 说服业主降价以促进成交 ， 成为中介的主要工作 。 房东陈莹（化名）告诉采访人员 ， 自己在通州有一间40多平米的一居室 ， 在以3800元/月的价格挂了两周而无人问津后 ， 被中介建议“降价300元” ， 最终以3500元/月的价格而成交 。

随着各级监管机构大力整顿租房市场秩序 ， 一场“拆隔断”运动也开始在北京租房市场上演 ， 它直接导致了房租的下降 。 以往 ， 一些房东和中介为了多收房租 ， 会将房屋隔成更多的小房间 。 这样 ， 房间变小了、户数增多了 ， 每户的租金变少 ， 但中介和房东得到的租金却更多 。 然而 ， 这种“隔断房”大多存在较大的安全隐患 ， 所以正在监管机构的监督下被逐步拆除 。

一张流传于网络的截图显示 ， 某位蛋壳公寓的房东称 ， 自己的房子因“拆除隔断”而被蛋壳要求大幅降低租金 ， “从13500元/月锐减至8500元/月” 。 据《财经》新媒体调查 ， 这样的情况并不鲜见 。 据常营地区的某位房东透露 ， 自己的房子租给了蛋壳公寓 ， 因拆除隔断 ， 房租“由9100元/月锐减到7500元/月” 。 另一位回龙观的房东则表示：“拆除隔断使自己的房租从9100元/月降到7500元/月 。 ”

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此外 ， 市场上还传出了“长租公寓已在年末停止收房”的消息 ， 《财经》新媒体拨打蛋壳公寓客服电话称有房出租 ， 询问该平台是否已停止收房 ， 相关工作人员虽对此予以否认 ， 并称后续会有中介人员电联采访人员记录房屋信息 ， 但此后再无下文 。 截至发稿时间 ， 采访人员始终未收到蛋壳方面的收房邀约 。

一线城市写字楼空置率创新高 ， 租金“回到几年前”

不但住宅租赁市场有所降温 ， 各大一线城市商业租赁市场也被寒潮笼罩 。

一位在北京、上海两地均持有写字楼的房东表示 ， 其在北京的几套写字楼房间从六、七月份一直空置至今 ， 上海的写字楼房间也从八月份一直空置 。 此外 ， 她在中关村投资的一套写字楼房间 ， 租金“已降到大致十年前的水平” 。 分页标题#e#

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据《财经》新媒体调查 ， 目前北京一些核心地段的写字楼租金报价已降至4-5元/平米/天 ， 且确实存在一定的“空置”现象 。 采访人员查询某写字楼租赁网站后发现 ， 位于国贸CBD商圈的建外SOHO ， 目前有287套房源可租 ， 大致报价为4-6元/平米/天 ， 部分房源已空置超过两个月 ， 仅需3.5元/平米/天即可成交 。 而位于望京地区的锐创国际中心 ， 有44套房源可租 ， 报价在4-5元/平米/天左右 ， 真实成交价格更低 ， 这在几年前应该完全不可想象 。

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通过该网站联系到的中介人员也向采访人员坦承 ， 目前整个市场“不太好” ， “空置的可选房源很多 ， 议价空间较大” 。

戴德梁行的数据显示 ， 过去一年 ， 全国一线城市整体写字楼市场空置率攀升 ， 达到平均10%左右的水平 ， 为近10年来最高点；二线城市写字楼平均空置率则更高 ， 平均在28%左右 。 58安居客发布的《2019全国写字楼市场宏观报告》也表明 ， 2019年前三季度北京、上海、深圳写字楼空置率分别为13.8%、12.5%、21.2% ， 分别较去年底上浮3.2% ， 2.4% ， 1.8% ， 广州写字楼空置率维持低位且持续下降至3.7% 。

租金方面 ， 据中国指数研究院报告 ， 就2019年第四季度的商圈写字楼租金而言 ， 一线城市中有25%环比上涨 ， 75%环比下跌；而二线城市的商圈写字楼租金中 ， 50%环比上涨 ， 40.9%环比下跌 ， 9.1%与上期持平 。 分页标题#e#

以北京为例 ， 据戴德梁行数据 ， 四季度北京全市和五大核心商圈写字楼有效净租金（按建筑面积计算）为382.4元/平方米/月和427.9元/平方米/月 ， 同比下降4.4%和2.7% 。

戴德梁行北中国区写字楼部主管廉峰哲认为 ， 短期来看 ， 预计未来一年北京写字楼市场空置率将持续上扬 ， 租金水平也将继续面临下行压力 。

而财经评论员严跃进则向《财经》新媒体表示 ， 现在生活租赁和商业办公物业租赁的价格持续走低 ， “其实没有太大问题” 。 严跃进认为 ， 此前大城市的租金价格上涨过快 ， 一些机构也热衷于将房源收储做为长租公寓 ， 当时“抢房子、给房源定价”都比较“狠” 。 而随着“房住不炒”、“房租不炒”的逐渐推进 ， 楼市走向稳定发展 ， 租金回调成为一种必然 。

他同时提出 ， 商业租赁价格的起伏也彰显出“一些大城市的商圈开始发生变动” 。 以深圳前海区域为例 ， 随着它的逐渐崛起 ， 之前布局在罗湖、福田的商业设施和商业中心都开始向前海和南山区域转移 ， 因此“罗湖等区域的租金表现一定不会太好” 。

“租金回报率”水平偏低 ， 厦门租房89.6年才能收回成本

今年以来 ， 楼市唱响“稳”字诀 ， 房价和房租双双回调 。

如想通过租金收回买房成本 ， 哪个城市最轻松？哪个城市压力最大？诸葛找房近日发布的《全国重点50城租金收入比调查研究报告》（下称《报告》）显示 ， 以年租金收回买房成本情况来看 ， 厦门以“89.6年才能收回成本”而高居榜首 ， 深圳和北京分别为54.9年和54.3年 ， 而哈尔滨只需24.9年 。

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租售比越高 ， 说明出租房屋的回本年限越长 。 全国50大中城市的平均售租比为47.7年 ， 也就是说：中国居民想要用租金收回买房成本需要47.7年 。 而50个城市中 ， 租售比大于平均值的城市有24个 。

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“中国的租金回报率 ， 我都不好意思说 。 ”11月28日 ， SOHO中国董事长潘石屹这样公开表示 。 潘石屹称 ， 美国的办公楼租金回报率接近4％ ， 纽约更是达到5％、6％ ， 而“中国的策略是先用低租金把大家吸引过来” 。

从国际惯例来看 ， 房产运行状况良好的区域 ， 租售比一般处于1：300-1：200的范围之内 。 而今年上半年我国50个重点城市的租售比为1：592 ， 远低于国际合理租售比区间水平 。

上述《报告》显示 ， 50个全国大中城市的平均租金回报率为2.2% ， 处于较低水平 。 而一线城市中的北京、深圳 ， 租金回报率均仅为1.8% 。 在50城中 ， 租售比最高的是哈尔滨 ， 租金回报率为4.0% ， 租售比突破1：298 ， 是唯一一个处于国际租售比合理区间内的城市 。

在严跃进看来 ， “讲租金回报率低 ， 是因为房价比较高 ， 而不是因为租金低” 。 “进一步分析的话 ， 租金本身不能说是‘低’ ， 而是总体处在相对合理的区间 。 主要还是因为房价比较高 ， ‘拖累’了租金 ， 使得我们的租金回报率显得比较不好 。 比如厦门这样的城市 ， 以租售比的角度来看 ， 房价无疑还是太高了 。 ”

他同时预测 ， 随着房地产价格的进一步企稳甚至回调 ， 以及“租售同权”的逐渐推广 ， 未来 ， “租房”的性价比有望得到提升 ， “租房市场可能还有一些上升机会” 。

六部门合力整顿 ， 租房市场未来何去何从

12月25日 ， 住房和城乡建设部等6部门印发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》 ， 主要内容包括：一、严格登记备案管理；二、真实发布房源信息；三、落实网络平台责任；四、动态监管房源发布；五、规范住房租赁合同；六、规范租赁服务收费；七、保障租赁房屋安全；八、管控租赁金融业务；九、加强租赁企业监管；十、建设租赁服务平台；十一、建立纠纷调处机制；十二、加强部门协同联动；十三、强化行业自律管理；十四、发挥舆论引导作用 。

值得注意的是 ， 《意见》明确 ， 房地产经纪机构不得赚取住房出租差价 ， 住房租赁合同期满承租人和出租人续约的 ， 不得再次收取佣金 。 住房租赁合同期限届满时 ， 除冲抵合同约定的费用外 ， 剩余租金、押金等应当及时退还承租人 。

那么 ， 这样的规定对链家、我爱我家等中介机构的影响大吗？《财经》新媒体据此向几家房产中介机构发出采访邀约 ， 但截至发稿均未收到回应 。 分页标题#e#

严跃进认为 ， 《意见》所提出的“不得赚取住房出租差价” ， 实际上是为了防范经纪公司通过将房子“收进来、弄出去”而进行提价 。 至于“续约不得再次收取佣金” ， 则更多是针对长租公寓企业而言 ， 也是为了更好地保障承租者和出租者的利益 ， 并规范中介公司的行为 。 在其看来 ， 这种规范市场的举措并不意味着租房市场即将走入“下坡路” ， 相反 ， 整个市场的运营将更加规范化 ， 这从长远角度是一种“利好” 。

诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱也向《财经》新媒体分析称 ， 从《意见》内容上看 ， 此次《意见》内容涉及广泛 ， 对租赁主体进行管控和监管 ， 并对金融租赁业务进行管控 ， 维护了租房市场各主体的规范性 。 “2018年以来 ， ‘租金贷’横行 ， 给租赁市场带来了较为恶劣的影响 ， 损害了租户和承租方双方的利益 。 本次关于租赁金融业务的管控 ， 可明显缩减租金贷的占比 ， 有利于维护租赁市场的稳定发展 。 ”

如今 ， 奋斗在一、二线大城市的年轻人 ， 大多面临着较大的租房压力 。 贝壳找房发布的《2019新一线城市居住报告》 ， 用整租一居室月均租金/ 2018年月人均可支配收入 ， 计算出了19城的房租收入比 。

经统计 ， 19个大中城市的房租收入比均高于30% 。 一线城市中 ， 北京、深圳、上海的房租占收入的七成以上 ， 北京、深圳更是高达九成以上；新一线城市中 ， 近两年来人才招引比较积极的城市 ， 房租收入比也较高 ， 其中杭州、 西安、重庆和成都的这一数据分别为62.3% 、54.3%、54.1%、53.4% 。

随着租房市场走向规范化发展 ， 也许房租负担会越来越小 ， “租房一族”们也将很快迎来“春天” 。

来源：(财经新媒体)

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