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今年的冬天 ， 似乎比往年来得都要早！
回想一年前 ， “金九银十”时节 ， 大家还沉浸在看房买房中 ， 累并快乐着 。
而今年 ， “金九”泡汤 ， “银十”更是被全国各地掀起的降价维权潮淹没 。 一时间 ， 全国各地一片冰冻！
然而 ， 就在“银十”的最后一天 ， 北京市场传来了久违的 ， 丝丝暖意！
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10月31日 ， 首开金地挥金49.8亿 ， 一日连拿朝阳两宗土地！
这两宗土地位于北京市朝阳区崔各庄乡 ， 分别为2909-0603、2909-0604地块 。
2宗土地皆是限竞房地块 ， 溢价率分别为17% ， 26.92% ， 销售均价不得超过78148元/㎡（含全装修费用） ， 最高销售单价不得超过82055元/㎡ 。
从区位来看 ， 它们均位于北五环北侧 ， 紧邻地铁14号线善各庄站 ， 且邻近望京商圈 。 无论是交通、还是生活配套 ， 都十分齐全 。
拿周边新盘、二手项目作对比 ， 这两块地3.8万左右的楼面价 ， 78148元/㎡的均价 ， 也是利润满满了 。 分页标题#e#
而八万二的最高限价 ， 明面上更是给未来留足了预期 。
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开发商都是逐利的 ， 也是精明的！
开拍当天 ， 各路大佬闻“利”而来 ， 其中包括招商、金茂、金辉、新城控股、首开+金地联合体等5家单位 ， 6家房企 。
经过激烈的厮杀 ， 首开金地联合体最终打败各路大佬 ， 以总价49.8亿元将这两块地收入囊中！
有数据显示 ， 今年前三季度 ， 北京土地市场共成交土地44宗 ， 其中 ， 住宅用地28宗 。 供应量一般 。
但从四季度开始 ， 北京土地供应开始“井喷” 。
北京市国土资源委员会官方网站消息显示 ， 10月19日至23日短短4天时间 ， 北京公开挂牌17宗经营性用地 。 分页标题#e#
而今年11月26日 ， 北京将有12宗住宅用地扎堆出让 ， 成为北京历史上出让住宅用地最多的一天 。
供地节奏提速之后 ， 年末北京土地市场大概率又将会迎来一波“抢地”热潮 。
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前三季度 ， 北京土地市场出现的 ， 是接二连三的流拍：
1月25日 ， 丰台白盆窑两宗共有产权房用地 ， 限价43000元/平米 ， 以价格过高而流拍！
1月30日 ， 丰台区卢沟桥乡小瓦窑村一限竞房地块 ， 最高销售单价57097元/平 。 这让房企觉得无钱可赚 ， 最终 ， 以流拍收场！
4月24日 ， 门头沟、房山青龙湖2块限竞房用地 ， 因地块过于偏远 ， 流拍！
6月27日 ， 朝阳区推出的化工路甲1号多功能地块 ， 因无人报名 ， 出现流拍！
究其流拍原因 ， 大多是开发商觉得利润空间受到严重挤压 ， 没钱可赚 。 分页标题#e#
我们以丰台白盆窑两宗共有产权房用地为例 ， 这2宗地块规划建筑面积分别为16.35万平方米、13.18万平方米 。
根据北京国土局此前的挂牌信息显示 ， 这两宗地块的起拍价高达50.58亿元和41.78亿元 。
两宗地块的起始楼面地价接近3.2万元/㎡ 。 其中共有产权房的销售均价被限定在4.3万元/㎡（含全装修费用） 。
▼流拍地块位置
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这种地方 ， 周边二手房均价也就四五万 ， 你一个共有产权房 ， 却定4.3万的均价 。 如此高的起点 ， 试问 ， 这样的房子还有谁会去买？
更关键的是 ， 这两块地的总价都太高了 ， 这可是40亿、50亿的真金白银啊 。 如果钱少还能陪着玩玩 ， 可这么高的门槛 ， 实在玩不起！分页标题#e#
而朝阳化工路甲1号多功能地块 ， 起始价36.04亿元 ， 建设用地面积33133.96㎡ ， 规划建筑面积不超过129222㎡ ， 50%自持20年 ， 起始楼面价约2.79万/㎡ ， 出让年限为商业40年 ， 办公50年 。
该地块流标主要原因是受到北京土地市场商办地块严格管控的影响 ， 起始楼面价过高 ， 要求一半自持20年 ， 周围全部为保障房用地 ， 邻近东南五环 ， 开发商盈利前景不太乐观 。
所以 ， 流拍 ， 也就成了情理之中！
不仅是北京 ， 2018年上半年 ， 全国各地都出现了大规模土地流拍 ， 流拍宗数合计超过800宗 。
可到了第四季度 ， 画风陡然一转 ， “流拍”居然变成了“抢拍” ， 这其中究竟发生了什么？
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让我们把目光再次转向8月10日太原的那场“史诗级”土拍 。
这场土拍 ， 政府拿出热点区域的8宗地块 ， 起拍价合计130.82亿元 。
本以为会上演众多大佬争破头的精彩大戏 ， 没想到 ， 轰轰烈烈的开场 ， 最后却不得不潦潦草草收尾！分页标题#e#
这让太原“彻底失了面子” 。
时隔75天 ， 太原决定 ， 在哪里跌倒 ， 就在哪里站起来！
10月26日上午 ， 太原将这8块地降价22.8亿 ， 再次开拍（底价108.017亿） 。 本次开拍 ， 只邀请了一家房企——华侨城 。
开拍仅仅一个半小时 ， 华侨城就以116.017亿总价将这8块地揽入怀中！
如此默契的配合 ， 着实看呆了众房企 ， 更看呆了大批吃瓜群众！
这降价后的8宗土地 ， 其他房企不想抢吗？想！那为什么不抢？因为没钱！
逐利的开发商 ， 一旦看到利润 ， 但凡还有点现金流 ， 立马就扑上去了 ， 北京朝阳崔各庄这2块地就是最好的例子：
周边2个限竞房项目北京院子二期、瑞悦府 ， 不足7万的均价 ， 再加上过硬的品质 ， 一入市就遭疯抢 ， 如今基本去化完成 。
再看附近新盘 ， 一个比一个高端 ， 总价少说也得1500万起步 ， 中粮瑞府更是4900万起步 ， 这显然不是普通人能考虑的 。 分页标题#e#
周边二手房呢 ， 望京金茂府均价11万 ， 金茂悦8.8万 ， 臻园9.3万 。
就连中海拍的共有产权地块 ， 售价也还72370元/㎡呢 。
所以 ， 这2块均价不得超过78148元/㎡,单价不得超过82055元//㎡的限竞房地块 ， 看上去利润还是很可观的 。
如果运气好 ， 说不定还会再现北京院子二期和瑞悦府当年的盛况......
这么一看 ， 5家单位、6家房企争抢 ， 也就不足为奇了 。
接下来 ， 新挂牌的17宗土地 ， 不出意外 ， 也会出现“抢拍” 。
而之前那些流拍的土地 ， 都怎么办了？
据笔者观察 ， 要么是转成限竞房地块（原来是共有产权的）重拍 ， 要么降价重拍 。
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为什么第四季度 ， 突然加快了土地供应？这其中 ， 又是怎样的一盘棋？
一个原因是 ， 需要完成今年的供地计划 。 分页标题#e#
根据《北京市2018年建设用地供应计划》 ， 2018年全市建设用地计划供应总量4300公顷 ， 其中 ， 住宅用地1200公顷 ， 与2017年基本持平 。
但截至目前 ， 北京市前三季度土地市场总体供应情况不容乐观 ， 住宅用地供应量较去年同期明显减少 ， 更是出现了7宗流标土地 。 可以预见 ， 今年北京市的供地目标完成压力较大 。
第二 ， 是不可或缺的土地财政 。
北京作为一线城市 ， 虽然对土地财政的依赖没有那些二三线城市严重 ， 但也扛不住接二连三的土地流拍啊 。
第三 ， 土地供应量增加 ， 商品房供应就会加大 。 对于房地产市场来说 ， 缓解了供需结构 ， 楼市就能回归平稳 。
政府加速土地供应 ， 从根本上来说 ， 是为了让房地产市场更健康发展 。
虽然近期土地供应加速 ， 但是同去年相比 ， 量价仍然处于低位 。 统计数据显示 ， 与2017年同期土地收金1959.55亿元相比 ， 今年以来北京土地出让金仅为868亿元 ， 同比减少了53% 。 分页标题#e#
但按照目前的供地节奏来看 ， 2019年上半年 ， 大概率会继续保持 ， 2019-2020年 ， 商品房库存或达阶段性新高 。
也许有人会说 ， 库存大了 ， 按照正常的逻辑 ， 接下来就该去库存了啊 。 根据之前的经验 ， “去库存”一旦落子 ， 房价就要开始抬头 。
如今 ， 还是这样的吗？
笔者只想说 ， 棋局的规则变了 ， 玩法变了 ， 结局自然也就变了！
2014年 ， 楼市像今天一样冷 ， 一二线房子无人问津.....2015年 ， 库存达到了阶段性新高 。
于是 ， 国家开始了“涨价去库存” ， 借助行政、金融、货币全面放松 ， 才有了那波波及全国的房价大涨 。
但是如今 ， 行政 ， 会放松吗？金融、货币会放松吗？
10月29日 ， 新华社发文“绝不允许房地产调控半途而废 ， 前功尽弃” ， 为政策走向彻底定调！
11月2日 ， 中国人民银行发布《中国金融稳定报告（2018）》 ， 其中透漏关键信息——房地产去杠杆势在必行 。 分页标题#e#
由此 ， 政策、金融 ， 2子已然落定 。 接下来 ， 这盘棋已全在自己掌握 。
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最后 ， 总结一下本次增加土地供应的逻辑：
低溢价在先 ， 给未来留足了预期 ， 也给了开发商喘息的机会 。
只有握手言和 ， 才能互利共赢！
商品房供应量增加 ， 房地产市场就有了实现平稳运行的基础 。
等这批房源集中入市之时 ， 这盘棋的3个最重要的棋子——政策、金融、货币 ， 全掌握在自己手里 ， 一将一闲 ， 如何落子 ， 了然于胸 。
来源：(郑州楼盘)
【】网址：/a/2018/1107/kd21433.html
标题：从“流拍”到“抢拍”，如何看透这盘棋？
