失智老人买房？两女儿私分母亲房产被判协议无效几年后

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正文开始：

失智老人，怎会做出买房决定？

两女儿私自分配母亲房产法院认定协议对老人无效

2005年，陈大妈因一次手术意外导致智力受损，丧失了民事行为能力。但在几年后陈大妈两个女儿签订的房屋分配协议中，陈大妈却在其中一套房屋的购买时有出资的行为，并享有房屋的部分份额。

失智的老人，怎么还会做出买房的决定？法庭上，陈大妈的法定代理人明确表示，陈大妈从没有作出任何处置个人财产的表示。最终，经两级法院审理，法院确认两女儿签订的协议对陈大妈不具有约束力。

意外

老人手术麻醉过敏失去行为能力

2005年，陈大妈因病手术，没想到在麻醉时发生了严重的过敏反应，虽经医院全力抢救得以生还，但医疗事故导致她的智力受损，无法分辨任何人。

陈大妈的老伴早年前就已过世。这场意外后，陈大妈再也没有离开过医院，而照顾陈大妈生活的任务，就落到了两个女儿冯婷、冯莉的肩头。

2008年，妹妹冯莉为了结婚，在通州区某小区购买了一处房产，后因婚事未成，房屋一直没有实际居住。

几年后，姐姐冯婷找到妹妹冯莉商议，希望妹妹能把名下的通州区某处房产所有权转移给自己。冯婷表示愿意偿付妹妹已付的首付款，而作为房产升值的补偿，冯婷表示愿意放弃母亲单位待分配房产的权益。

商议妥当后，姐妹俩在2012年签订了一份协议，约定通州区某房产的出资额分别为陈大妈41万元、冯婷22万元、冯莉50万元，其中冯莉的50万元由冯婷代为交纳。而陈大妈待分配的房产已经预交了部分款项，需要等待单位的分配计划，这套房屋由陈大妈出资16万元，冯莉出资24万元，冯婷未出资且不享有份额。

但早在2005年就已经丧失了民事行为能力的陈大妈，是怎么协商“出资”的呢？事实上，陈大妈的账户在意外后一直由小女儿冯莉管理，在2008年购房时，冯莉支取了母亲账户内的4万元，用于缴纳首付款，签订协议时两人将母亲的份额计算为41万元。而那套待分配房产的出资可以部分使用陈大妈的工龄抵扣，姐妹二人据此估算出陈大妈的出资份额。

这份协议从始至终都没有陈大妈的参与，协议签字也只有姐妹两人。到了2015年，因为母亲的单位迟迟没有房屋分配计划，姐妹俩为房产的归属问题闹上了法庭。

官司

法院指定老人弟弟代理参与诉讼

姐姐冯婷起诉认为，依据协议，通州的房产应该过户至她的名下。而妹妹冯莉则提起反诉，认为母亲待分配的房产近十年迟迟没有分配计划，姐妹之间的协议已无法继续履行，而通州房屋的首付款、贷款、税费等费用都是她缴纳的，故请求法院确认她对房屋的所有权。

由于案件涉及家庭矛盾，为了彻底解决纠纷，法官联络到了多名姐妹俩的长辈，希望长辈能够从中调和。

姐妹俩的二姑冯大妈向法官表示，她们签署的协议根本没有考虑到陈大妈的利益，也从没有跟任何长辈提起过。姐妹两人对簿公堂后，冯大妈曾叫上几个长辈想要从中说和，但两个孩子的态度都十分坚决，不愿让步。

对于冯婷，冯大妈颇有微词。陈大妈遭遇医疗事故的11年来，一直是由冯莉独自照顾，冯婷并没有尽到长女的责任。在冯大妈看来，冯婷虽然称涉案的房屋她曾有100余万元的出资，但那套房屋原本是冯莉的婚房，“哪有自己的婚房让别人入股的”。

“钱是钱，房是房，权是权，必须要分清楚。”在冯大妈看来，姐妹两人争论不休的原因就在于将这三者混为一谈。

为了查清事实，法官来到陈大妈就医的医院调查，确认了陈大妈从2005年起就没有任何自主意识，不能控制自身的行为，这种状况已经持续多年。为保障陈大妈的诉讼权益，法院依法指定了陈大妈的弟弟，也就是姐妹俩的舅舅陈大爷作为其法定代理人参与诉讼。

一审

协议未保护老人利益不具有拘束力

对于冯莉在购房时曾使用过陈大妈账户内钱款的情况，陈大爷表示了理解。他对法官表示，陈大妈在2005年遭遇意外后，直到2012年官司胜诉才获得第一笔赔偿金，这期间，陈大妈的治疗、护理费用除了从她的工资卡内支取外，不足的部分都是冯莉支付的，“就当是部分偿还了吧”。

但姐妹二人擅自约定使用陈大妈财产的行为，在长辈们看来当然是无效的。陈大爷表示，陈大妈的财产不属于冯婷、冯莉任何一个人，谁也没有权利用陈大妈的钱进行投资，更不能提前分配。

即使如姐妹二人所说，她们是用母亲的资产作为投资，并取得房产增值的收益，陈大爷依然无法认可。如果陈大妈名下有其他房产，那么待分配的房产会受到影响，可能损害到陈大妈的权益。更何况，陈大妈的母亲仍然在世。陈大爷无法容忍姐妹俩用陈大妈的房产进行交易，“做得实在太过分了”。

经审理，一审法院认为根据银行账户流水等证据，可以证明冯婷对涉案房屋确有出资。依据协议，涉案房屋为冯婷、冯莉和陈大妈三人共有，但该协议的签订并未征得陈大妈的同意，协议中处分财产的行为也并不是为了保护陈大妈的利益，因此协议对陈大妈不具有拘束力。涉案房屋登记在任一共有人名下并不改变物权的归属，在共有物分割前，不宜根据对陈大妈没有拘束力的协议改变现有的产权登记。故一审驳回了冯婷分割房屋的诉请，也驳回了冯莉要求确认物权的诉请。

一审判决后，姐妹俩均表示不服，向北京市第三中级人民法院提起上诉，仍分别坚持各自的诉讼请求。陈大妈一方虽然没有上诉，对于一审法院确认陈大妈对涉案房屋享有份额的认定，陈大爷表示不能认可。“法院不能为她创设原本就不存在的利益，利益再大也不能接受，更何况这个认定可能侵犯她的权益。”陈大爷表示，二审法院应当予以纠正。

终审

即便子女也无权处分老人财产

三中院经审理认为，冯婷、冯莉的上诉请求均不能成立，但一审判决确认涉案房屋为三人所共有，该认定是错误的，不能认定陈大妈对房屋有出资的事实，协议对陈大妈不具有法律约束力，应当予以纠正。一审判决认定事实虽有瑕疵，但裁判结果正确，故二审裁定维持一审判决。

本案主审法官，北京市三中院民四庭鲁南法官特别指出家庭内部经济纠纷常见的法律风险。家庭成员之间，财产的界限并不明晰，很多借款、垫付资金的行为是不会留下凭证的。特别在本案中，冯莉长期持有母亲的账户，很多资金往来她都无法给出详尽的解释。

冯莉主张她在母亲治疗期间垫付了大量费用，因此她从母亲账户内取款相当于偿还她垫付的款项，但金钱作为种类物，如果进入了他人的账户，便视为他人所有。因此为减少纠纷，尽量不要将各账户混用，例如老人的医疗费用，应尽量使用老人名下的账户进行支出。

对于家庭的大额财产，鲁南法官建议，如果条件允许，最好签订书面协议，并进行公证。虽然本案冯婷、冯莉针对房产的分配签订了协议，但协议对于各方的出资来源、所占份额的约定均较为模糊，并且处分了她们本无权处分的第三人财产，协议的效力存在瑕疵。

由于陈大妈目前不具备民事行为能力，如果姐妹俩使用陈大妈的财产是因老人必要、合理的支出，比如医药费、护理费等，在能够提供发票、合同、汇款记录等证据的情况下，即使陈大妈的法定代理人不追认，法院也可以直接认定支出有效。另外，如果是纯粹的赠予行为而不需要陈大妈承担义务，赠予也不会因陈大妈不具备民事行为能力而无效。

而除此之外，一切涉及到陈大妈利益的行为，都需要等待她的法定代理人的追认才能生效。本案中，由于姐妹俩的约定可能损害陈大妈的权益，代理人不予追认，协议便无法对陈大妈产生约束。

(文中人物均为化名)

本报记者刘苏雅