【房产法律利器】宅基地仅有使用权,买卖合同全部无效法律百事通

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正文开始：

随着房价的飙升，很多购房者将目光投向了农村房屋。去农村购买宅基地，在宅基地上面建住宅，这看似一笔“划算”买卖，实则不然。家住福建省南平市政和县的陈某早年花钱买了宅基地，但是他怎么也没想到，31年后宅基地竟然“不翼而飞”了。

　　身边事儿：31年前花钱买宅基地

1985年，政和县城关居民陈某以1600元的价格购买了铁山镇铁山村村民魏某自有的300㎡农村宅基地，并签订了购买协议。近年来随着房价的飙升，魏某认为当时出卖宅基地的价格太便宜了，想反悔，双方就该宅基地权属问题产生纠纷。今年1月，魏某向政和县法院提起诉讼，要求确认其与陈某在1985年签订的宅基地购买合同无效。

　　审理与说法：买卖合同视为无效

　　政和法院审理认为，双方在1985年订立买卖合同时，讼争宅基地是空地，未依法取得讼争宅基地的使用权证，且魏某擅自向陈某转让农村宅基地违反了我国土地管理法律、行政法规强制性规定，因此确认该宅基地转让合同无效。

　　《中华人民共和国物权法》宅基地使用权的相关规定：第152条宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。

　　《土地管理法》里的相关规定：第63条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。

　　根据以上规定得出，宅基地并不是真正意义上的财产，只是一种使用权，所有权归村集体。宅基地既不能买卖，也不能继承，但可以在本村集体内流转，经过土地管理部门依法批准，发放证件。即，农户只有使用权，不得买卖、出租和非法转让。但现实中，总有一些人会冒险到农村购买宅基地建房，随着地价(房价)的上升，出卖方反悔的现象屡屡发生，一旦诉至法院，宅基地买卖协议将会被确认为无效。因此，法官提示大家，想要保护好自己的合法权益，最直接有效的方式便是遵法、守法、用法。

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