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股事：该来的终会来，楼市即将变盘！房产将会是今后几年最垃圾的资产！（五）

                      （2017-12-19）

                                              ——股事

六、限贷、停贷、提高房贷利率，房贷正在遭受前所未有的“围剿”

我们知道房地产的发展离不开债务，房地产问题其实质就是债务问题。中国房地产的发展严重依赖于信贷，购买方则严重依赖房贷，尤其是2015年下半年至2016的楼市“最后疯狂行情”更是通过给居民加杠杆来完成的。2014年的居民的新增中长期贷款只有2.2万亿，而2016年新增居民中长期贷款就达到了5.7万亿，再加上8千亿公积金贷款，2016年居民部门负债去年增加了7.1万亿。一半的地产销售都靠贷款，而这个比值自2008年以来的平均值是20%，2016年居然超过50%！今年上半年又增加了4万亿，同比多增近7000亿。

所以说，房贷的增长是房地产泡沫延续膨胀的最终要支撑。现在，这个支撑正在面临这崩塌的风险。

首先是居民加杠杆已到极限。2004-2008年我国家庭杠杆率在17%-19%之间，可是2015年全国的居民平均杠杆率已经上升为49%，2016年更是飙升至55%。这已经达到了美国次贷危机时的水平。

中国家庭部门贷款与居民储蓄存款的比率，已经由2007年的25％左右上升至目前的60％以上。而中国的家庭部门年度新增贷款与年度新增存款的比率，则由2005年至2007年期间的年均50％上升至2014年至2016年的97％。2016年更是出现了家庭存款增量低于家庭贷款增量的现象。

其次，是房地产调控的限贷措施，二套及以上的房贷已经大大受限。从今年开始，不少省市出台了各类房地产限购限贷政策，房贷的迅猛增长得到了遏制，但与此同时，有部分非住房贷款“暗度陈仓”流入房地产，成为住房按揭贷款的“新马甲”。

现在披着“新马甲”流入住房贷款市场最明显的是短期消费性贷款，比如车贷、房屋装修贷款、信用卡贷款等，这些无抵押的现金贷、短期贷以变相的方式替代了部分房贷。今年前三季度，全国居民短期消费贷款增加了1.53万亿元，而2016年全年这部分贷款只增加了8000亿元。

近期央行、银监会等部委开始频繁严查居民消费贷、清理整顿网络小额贷款，随着监管的深入，这部分贷款将很快得到遏制。

居民杠杆近于极限，加之限贷措施，变相的现金短期贷再遭遇监管而被堵住，房地产泡沫的重要支撑——房贷的增长势头将很快出现逆转。

而这些都不是重要的，第三则是最为重要的一点，就是银行开始紧缩放贷了。这无疑是给房地产釜底抽薪，抽离了房地产泡沫的最重要的存续基础要素。

据媒体报道，截至12月14日，深圳地区已有包括平安银行、深圳农村商业银行、民生银行、南洋银行、兴业银行、浦发银行、中信银行、邮储银行、东莞银行、广州银行、华夏银行、杭州银行以及华润银行共13家银行暂时停止了受理新增个人房贷按揭业务。

这是过去限贷发展为停贷的节奏，如果大面积扩散则是全面停贷！这意味着银行已经意识到房地产泡沫存在这巨大的风险，房贷也就是风险资产了，所以停止了发放房贷。

从限贷到停贷，如果各大银行在全国都普遍如此，那就等于敲响了房地产泡沫的丧钟，等于判了房地产泡沫的死刑，等于是对房地产泡沫的最有利一击。

融360数据显示，2017年11月在全国35个城市533家银行中，共有56家银行分（支）行因额度等原因暂停受理首套房贷业务，较前一月新增14家银行分（支）行。而银行官方口径对此讳莫如深，越是如此越耐人寻味，其中含义不言自明。那些对房地产泡沫仍心存臆想的人，没有等来期待的政策宽松，却等来了前所未有的、之前几次调控未出现的停贷。

媒体记者调查得知，国有大行额度同样不宽松。四大行在深圳福田区网点的工作人员均表示“不能立马放款”，排队时间在三个月到半年之间不等。大家可以问问银行的朋友，据说很多银行目前都全面停止的房贷业务。

第四，就是不断走高的房贷利率。

近年来，房地产行业的盈利能力不断下降，销售毛利率和销售净利率分别从2009年的36.54%和16.65%，下降到2016年的27.24%和10.48%，分别下降9.3个和6.2个百分点。房地产盈利能力的下降主要受两个方面的影响，一是土地价格持续上涨，二是融资成本不断提高。

融资成本的不断走高主要是因为目前实际利率的走高，尤其是有关房地产贷款的利率。这对房企无疑是压力大增，本已借新换旧的窘境更加难以维持，资金链断裂的风险大增。

而房贷利率的走高则直接抑制了房贷的增速，也反映了银行限制放贷的实际情况，更反映了房贷的实际风险在走高。更为重要的是，房贷利率的走高直接增加了按揭贷款人的负担，而已经很高的居民个人平均杠杆率实际集中于城市，尤其是大城市，农村则很低。这些大城市的居民杠杆率要远高于全国平均水平。房贷利率的走高将有可能导致很多人还不起贷款而形成断供，如果明年经济再下台阶，很多人的收入将会减少，部分人会失业，这些都是增加的断供的因素，都可能促使大面积断供的出现。

融360数据显示，今年11月全国首套房贷款平均利率为5.36%，相当于基准利率1.09倍，环比10月上升1.13个百分点，同比2016年11月首套房贷款平均利率4.44%，上升20.72个百分点。

11月，19家主要银行中有7家银行首套房贷款利率已经较基准利率上浮超10%，最高上浮15%，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行四大国有行首套房贷款平均利率分别在基准上浮7%-9%之间，较10月上涨1个百分点。北京、上海、广州、深圳、南京等，一般情况上浮5%-10%，高的上浮20%，最新发现南京各家银行首套房贷利率上浮10%-15%。

另一方面，市面上几乎没有银行提供首套房贷优惠利率。去年同期，全国优惠利率占比为84.27%，今年11月优惠利率占比仅为2.43%，同比下降81.8%。北京、上海、广州、深圳、南京等，一般情况上浮5%-10%，高的上浮20%，最新发现南京各家银行首套房贷利率上浮10%-15%。

若以现在全国首套房贷平均利率5.36%贷款200万元，30年等额本息还款，仅利息就需要偿还约为202.51万元。以去年11月4.44%的平均利率贷款，偿还利息约为162.25万，需要多还40.26万元的利息。

最近网上热议的一个奇葩现象，北京一套80平方米的房子，到本年10月，一年中房价每平方米跌了1322元，但房贷利率从打9折，到今年10月上浮20%，和房贷打九折比，降价后的总购房款反而多了76万多。

据中原地产研究中心预计，2017年全年，北京二手住宅成交量将达13.4万套，与2016年全年27万套的成交量相比，同比暴跌51%，这一成交量是2015年以来的最低值。据麦田房产统计，11月份，降价房源在成交房源中的占比继续上升，高达96%。北京二手房房价整体下降非常明显，部分区域房源房价下降幅度超过20%，房价水平重回2016年四季度。

以通州二手住宅市场为例，成交单价下跌了超过1万元／平方米的小区很多，从单价卖到6万元／平方米到跌至4.8万元／平方米。尽管房价一路下跌，但直至11月份，中介的带看量才升上来，交易量才有所反弹。

据不少一线经纪人反馈，“现在的成交价，同户型的房源，比起3月份成交高峰时差不多下降了15%-20%，而随着成交价格的下滑，新出房源的挂牌价格也随之走低”。麦田房产表示，东四环一套168平方米的房源，业主原先的挂牌价是1300万元，而小区里一套同户型房源1200万元成交后，该业主近期就将挂牌价调整到1180万元。

国家统计局公布的11月份数据显示，一线城市新建商品住房和二手房价同比涨幅均连续14个月回落，11个热点城市新建商品住宅价格已跌回1年前，而部分二三线城市房价涨幅扩大。

随着美联储持续高强度加息，今年已经加息三次总计5次，中国央妈也变相跟随了三次，市场实际利率也在不断走高，美联储明年还将加息三到四次，则央妈明年大概率将开启加息周期（提高存款贷款基准利率）。随着美联储缩表和降税导致的几万亿美元资本回流美国，市场流动性将更加紧张，为保慧律，央妈也必将采取适度从紧的货币政策，而不是现在所说的“稳健的货币政策”。那么，流动的收紧也将充分体现在房贷上，有限的流动性将更多引导至实体经济领域，这也充分体现了管理层努力摆脱“脱实入虚”的怪圈。

如此，房地产泡沫的重要支柱——房贷，将在明年大幅度压缩，很多银行将停止房贷业务，其他则对房贷总量控制的更加严格，压缩房贷直至停贷。而房贷的利率将持续走高，房贷成本将不断上升，这也也抑制了房贷的增长和增加了断供的风险。总之，明年将是房贷的转折之年，也是房地产泡沫面临极大困境和风险之年。凛冬将至，也许和2016年火热的楼市相比，明年的楼市将形成冰火两重天的鲜明对照。（未完）

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