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营改增后，出租房屋的房产税计税基础有了最新规定，但在实际工作中，有些企业对此新政策不清楚，把收到的全部租金作为计算缴纳房产税的计税基础，导致多缴纳房产税。那么，出租房产，究竟该如何计算房产税？

　　根据《财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税和个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）第二条规定，房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。因此，计算房产税的关键是能准确地计算出增值税。

　　根据《国家税务总局关于〈纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第16号）第三条规定，一般纳税人出租不动产，按照以下规定缴纳增值税：（一）一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。（二）一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税。

　　第四条规定，小规模纳税人出租不动产，按照以下规定缴纳增值税：（一）单位和个体工商户出租不动产（不含个体工商户出租住房），按照5%的征收率计算应纳税额。个体工商户出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。（二）其他个人出租不动产（不含住房），按照5%的征收率计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。其他个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。

例：A企业出租一套房产，全年收取含税租金收入20万元，下面分几种情况来分析一下应缴纳的房产税。

1.假设A企业是一般纳税人，出租的是2016年4月30日前取得的不动产（商铺），选择简易计税方法（一经选择简易计税，36个月不得改变），到税务局备案后，按照5%的征收率计算增值税应纳税额。需要注意的是，简易计税项目不得抵扣任何进项。

　　缴纳增值税=20 ÷（1+5%）×5%=0.95 （万元）；

　　缴纳房产税=（20-0.95）×12%=2.29（万元）。

　　2.假设A企业是一般纳税人，出租的是2016年4月30日前取得的不动产（商铺），但未到税务局进行简易计税备案，则必须按照11%的税率计算增值税应纳税额，这种情况下可抵扣进项税额。

增值税销项税额=20 ÷（1+11%）×11%=1.98（万元）；

　　应缴纳的房产税=（20-1.98）×12%=2.16（万元）。

　　3.假设A企业是一般纳税人，出租其2016年5月1日后取得的不动产（商铺），增值税适用一般计税方法计税，房产税的计算方法同2。

　　4.假设A企业是小规模纳税人（含个体工商户）出租商铺，按照5%的征收率计算应纳税额，房产税的计算方法同1。

　　5.假设A企业是个体工商户，对外出租住房，在增值税和房产税方面都有优惠，增值税方面按照5%的征收率计算减按1.5%征收；出租住房的，房产税暂减按4%计算。

　　缴纳增值税=20÷（1+5%）×1.5%=0.29（万元）；

　　应缴纳房产税=（20-0.29）×4%=0.79（万元）。

　　根据以上案例可知，企业出租房屋的情况也不同，是否备案，出租的是否是住房等，所缴纳的增值税也不尽相同，从而缴纳的房产税也不同。

来源：中国税务报

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