房地产税的悬念，厉以宁8年前就用108个字道破了玄机…… 洞察市场先机

来源：世界华人周刊（wcweekly）作者：木青

12月20日，财政部长在人民日报发文《加快建立现代财政制度》，说到“推进房地产税立法和实施”，“个人住房按照评估值征收房地产税”。一石惊起千层浪，有人关心房价怎么走，有人盘算着自己到时要交多少税……

世界上最长的路，永远是套路！回头看一看，房地产市场似乎是布下一个“局”，过去这些年都在下这盘大棋。炒房客、楼市散户是一方，对手却是……

世上总有高人在。北大的厉以宁教授，早在8年前，就道出了其中玄机。我们觉得有必要再次推送这篇文章，因为对楼市下一步，厉以宁教授还有自己的预判。

如果在8年前就知道中国楼市会涨涨涨，涨不停，你会怎么做？无脑囤房，实现财务自由！当然，我们几乎没人能坚定地在8年里一直去炒房。因为，我们没法知道8年（相当于我们寿命的9分之一，或者壮年期的5分之一），楼市会不会跌。

所以，能看准的人才显得格外厉害。

比如下面这段话：

房价是应该上涨的，涨到尽量的高度，银行的按揭要压下来，特别是二套房坚决不允许按揭，不让银行产生过多不良资产就行，目的主要是让有钱的人尽量多买房子，当他们把钱花得差不多的时候，房产税一定要开征再彻底把房价压下来这样才能让大家都住得好。

大白话说就是：要让房价尽可能地向上涨，让有钱人把钱都拿去买房，等他们把钱花得差不多的时候，开征房产税。

神奇的人，说神奇的话

这段神奇的话出自2009年《新华商》杂志第6期，第58页，几乎完全预测准了过往8年楼市的走势。

之所以说，“神奇”，首先，写这段话的人是：厉以宁。

厉以宁

厉以宁，北大社会科学学部主任、光华管理学院名誉院长、博士生导师，有“厉股份”之称，是大陆第一个论证、倡导股份制改革的人。

不过，厉以宁厉害的地方还在于，几个国家领导人都是他的学生。

厉以宁和学生合著的《走向繁荣的战略选择》

（注意合著者的名字）

这段话的“神奇”，最重要却在于其内容。

这段话所在文章的标题是《通胀与股市》，其实是在谈股市问题，当时有媒体转载时把标题改成了“中国股市缺乏投资价值股民高估自己”，引人眼球。

通读全文，现在已经无从知晓，在一篇谈股市的文章中间很突兀地有了这么一段话，谈到了房价，而且后面内容再也没说到楼市。极有可能这是篇采访稿，或者演讲稿节选。

感谢编辑留下了这么一段宝贵的内容。

文章节选

8年后，回头看，我们的楼市政策几乎是按照厉以宁的论断在走。

预测准了房价走势

厉以宁原话：房价是应该上涨的，涨到尽量的高度。

一二十年里，房价不断走高，这不仅是对普通人生活的挑战，更是对经济学研究者“三观”的挑战。但厉以宁在8年前（即便房价已经很高），依然坚持看多。

早在28年前，《人民日报》就在第二版刊登题为《房价猛涨百姓望楼兴叹势在必控国家正拟法规》的报道。

1989年2月20日《人民日报》

也就是说，28年前房价就高。

但其实，大陆商品房市场启动是98年东南亚金融风暴之后的事了。

可就是这近20年，普通人虽然一直感到房价“高”，但实际却“涨不停”。

就拿2009年这篇文章之后的8年来说。房价持续走高，不论是对普通人感受，还是政策层面都是公认的。

2009年12月16日《人民日报》

2010年1月4日《人民日报》

2014年1月10日《人民日报》

下面再看看统计数据：

全国房价走势（2010年6月—2016年11月）

（数据来源：CREIS中指数据和fdc.fang.com）

能清楚看到富人越多的一二线城市，房价涨得越厉害。

预测准了房贷政策走势

厉以宁原话：银行的按揭要压下来，特别是二套房坚决不允许按揭。

下面是这些年来的房贷政策，大体来看二套房首付比例是在上升。

房贷政策变化情况

除了2014年后一段时间，房贷政策放宽很快使楼市回暖，并在2015年下半年到2016年上半年，彻底引爆市场后，楼市调控进入了新阶段：分城施策。

分城施策的后果是，富人越多、越集中的城市，房贷政策更加严厉。就以2016年底全国部分主要城市房贷政策来说。

2016年底全国部分主要城市房贷政策

非限购城市二套房首付比例为30%，但是限购城市普遍在50%、70%，甚至部分热点城市还要求80%。

这虽然没到坚决不允许二套房按揭的严格程度，在目前形势下，热点城市第三套房几乎没办法办理按揭；二套房的按揭比例也迅速被降低。

拿捏住了制定政策的根本出发点

这样大胆的预测，关键在于厉以宁把握住了政策制定的根本出发点和原因。

厉以宁原话：不让银行产生过多不良资产就行。

房贷是银行的优质资产。这在中国尤其如此，一则房价持续一二十年走高，个人买房几乎就稳赚不赔的买卖，自然还贷款也不是问题；二则国人对“安居”有着异乎寻常的执着，哪怕当年房价出现过回调，但大规模断供的情况却没有出现，只要还有可能，总会想办法，全家甚至三代人一起咬着牙按时还房贷。

所以，2016年上半年，建行、农行、招行等10家上市银行放了1.13万亿的房贷，超过同期新增贷款的40%。

在经济形势不好的情况下，企业经营困难，把钱放给企业的风险，远大于个人房贷。

这种策略显然得到回报：从2016年上市银行年报来看，在经济下行的大势下，各银行不良贷款得到较好的控制。

下面是2017年部分上市银行一季报，也能发现大部分银行不良率环比持平或者下降。

个人房贷功不可没。

部分上市银行不良率变动

厉以宁原话：目的主要是让有钱的人尽量多买房子。

一般普通人拼命买房子，可最多也只能买一套，绝大部分市民家庭也就那么两三套房。

近些年火爆的楼市，房子大部分是被有钱的、胆大的买走了。比如下面这种：

据说，当年山西、陕西的煤老板在北京、西安、太原买房子，不是按套来买，都是论“层”论“栋”地买。

国家统计局网站可以查询到2014年前“城乡居民人民币储蓄存款年增加额”的数据，可以发现，虽然经济还在增长，但居民的存款增长却在不断放慢。

城乡居民人民币储蓄存款年增加额(亿元)

另一方面，从家庭背负的房贷来看，2010年全国个人购房贷款余额才6万亿多，而到2016年底已经接近20万亿，六七年里增长了两倍多。

说句题外话。其实这也是不得已的选择。因为2008年后，全球各大经济体竞相放水刺激经济，谁不放水谁就是傻瓜。但放水的后果之一就是通胀。因为美元是全球通用货币，美国放水的后果，美元流向全球世界，全世界人民一起担。

但中国情况不一样。因为人民币还不能完全自由兑换，主要是国内在使用。所以，通胀压力也会集中在国内。正如厉以宁教授在文章里说的，因为中国贫富悬殊还没有完全解决，大部分人对通胀承受能力都非常小。甚至在上海、广州等大城市，只要通胀稍微起来，那么退休工人的生活压力就会不成比例的大起来。

那么，水多了就要用池子装。一般最常用的是两个：股市、楼市，因为池子容量足够大，而且几乎人人都能参与。但中国股市不太争气，向上一步向下两步，“牛短熊长”，玩家就变少了。

所以，楼市就当仁不让，也是理想的“蓄水池”了。

个人购房贷款余额

2017年后楼市怎么走，他的41个字

厉以宁原话：当他们把钱花得差不多的时候，房产税一定要开征再彻底把房价压下来这样才能让大家都住得好。

近8年的楼市走势基本上印证了厉以宁前面几小句话的正确性。处于2017年这个节点，我们更关心未来。

我们先来看看中国房地产税的立法进程：

2013年11中旬，十八大三中全会公报中指出“加快房地产税立法并适时推进改革”。这是房地产税第一次写进如此高规格的文件之中。

2014年10月，财政部时任部长楼继伟在《求是》杂志发文，对房地产税立法谈了总体方向。《求是》是中共中央的机关刊物。

2015年8月，房地产税正式列入人大立法。8月上旬，全国人大常委会公布了调整后的本届人大立法规划，并作为“第一类项目”。牵头部门是，全国人大常委会预算工作委员会、财政部。

2016年3月，全国人大常委会预算工作委员会副主任刘修文11日表示，房地产税法列为全国人大常委会今年立法工作计划的“预备项目”。

2017年5月，2日，全国人大常委会2017年立法工作计划正式公布。其中，将房地产税法列入预备级研究论证项目。

根据过往经验，预备项目立法年度工作重点是抓紧调研和起草，上人大审议通过可能要等到次年，甚至更晚。

但目前政府做了两件事其实特别值得关注：

1.房屋70年产权到期后免费续期。房地产税立法自启动之日，饱受争议的一点就是，只有70年产权。在难以改变宪法，对房屋土地所有权做出调整的前提下，现在明确70年后免费续期，扫除了开征房地产税的一大障碍。

2.“限卖”新政。这大半年来，一种新的楼市调控方式流行了起来：“限卖”。

5月13日，南京出台楼市新政，购房人新购住房三年内不得转让；

5月3日凌晨，郑州市政府官网连夜发布房地产调控新政，新购住房3年内不得上市转让；

4月12日，成都市发布通知，限购区域新购住房须取得不动产权证满3年后方可转让；

4月8日，惠州市政府规定，新购住房3年内不得转让；

2016年11月，深圳规定商品房售价5年内不得转让；

……

房地产税，大概率是要在2019—2020年推出，也就是2015年下半年到2016年上半年涨价潮中房屋“限卖”到期之前。

细究厉以宁的论断，对楼市不论是回看过去，还是展望未来走势，有几个核心点是值得关注的：

1.楼市是中国经济的背锅侠。2008年金融危机对中国的冲击远远超出我们的印象。最为直观的是，当时提出了绿色GDP，但后来形势不容许再推。2008年后，几大经济体争相放水。由于美元可全球流通，全世界为美国买单。但中国货币不能充分自由流动，超发的钱聚集在国内，势必会引发通货膨胀。又因为中国贫富悬殊，普通人经不起强烈的物价上涨，这在上世纪80年代末，有过惨痛的教训。为了解决通胀问题，而股市是扶不起的阿斗，楼市成了超发货币最好的“蓄水池”。

2.富人是中国楼市的背锅侠。让富人背锅，至少是初衷。退一步说，能在涨价最凶猛的一二线城市买房的，在全国来说，经济实力肯定也处于中等以上。富人来背锅，也只有他们才经得起楼市反转。

3.房地产不可能绑架中国经济。前面两点已经说明，楼市就是为中国经济而存在，当楼市泡沫完成使命之时，也就是它谢幕之日。至于有没有勇气击破楼市泡沫，可以参考当年海南房地产泡沫破灭，要知道当年中国经济不论是在质量上，还是制度设计上，或者社会思想观念上，都远远落后于今天。楼市能绑架中国经济一时，却不可能绑架一世，况且也许恰恰相反，目前只是需要楼市扮演这样一个十恶不赦的角色。

4.房地产税必然推出。已扫除70年产权的政策障碍，而且已开始“限卖”锁盘，背锅侠们想扔锅，等房地产税开征之后吧，这个时间节点是在2020年前。

楼市汹涌，让我们静待尘埃落定。

希望厉以宁教授的预测全对——

“让大家都住得好。”

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