七个关键热词冷观本年度松江房产风云

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正文开始:

2017年即将过去,在这一年里,松江楼市平淡却不平静。国家、本市发布的调控政策一轮接一轮,松江区房地产市场也随着发生变化。本文将通过7个热门关键词回顾今年松江区楼市的风云变幻。

关键词一:房住不炒

  去年底,中央经济工作会议首次定调“房子是用来住的、不是用来炒的”。今年,“房住不炒”一词迅速成为最为热门的楼市关键词之一。党的十九大报告再次明确了“坚持房子是用来住的、不是用来炒的”这一定位,强调重申住房的居住属性。

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  随着“房住不炒”这一定位的明确,各项调控政策随之而来。据网上统计,今年全国各地出台的楼市相关政策近200次,内容涉及限购、限贷、限价、限售、限商等方面。多种调控手段的运用甚至叠加出台,力度和广度前所未有。其中,“金九银十”期间,新一轮全国性的调控密集来袭,促房地产市场降温。9月22日至23日,西安、重庆、南昌、南宁、长沙、贵阳、石家庄、武汉等8座城市调控升级;9月30日,宁波跟进限售;桂林、无锡、东莞三地楼市调控也进一步加码……这一现象的出现,直接带来的效应便是炒房客愈发减少,“刚需一族”成为房地产市场的消费主体。业内普遍认为,楼市调控政策升级将成为常态。因地制宜、因城施策的房地产调控政策,深刻地影响着我国楼市的走向。房子的投资属性正在弱化,将逐步回归“居住”属性。从全市情况来看,今年一手房、二手房成交均价趋稳,每月成交均价基本持平甚至小幅回落。这标志着上海房地产市场逐渐回归理性,房价涨幅也趋于平缓,无太大波动。而“房住不炒”这一话题在党的十九大上再次提出,也预示着政府接下来对楼市发展把控的方向,表明政策取向将朝着继续打击投机、防止热炒与抑制房地产泡沫的方向深入推进。

  松江区楼市今年变化同样明显,住房成交均价、成交数量双双走低。据“网上房地产”的数据显示,松江区今年一手房月度成交量排名长时间保持在全市第7名左右,一手住宅日成交量约为20套。据松江新城一家中介门店介绍,条件类似的二手房住宅,目前挂牌总价较年初时普遍下降了20万元左右,急于出手的卖家甚至愿意让价30万元。

关键词二:预售审批难

  今年以来,沪上商品房预售许可证审批“阀门”越拧越紧。据了解,目前上海预售商品住宅的价格审批须经两道手续关,区一级相关部门审批通过后,还须上报市级主管单位核准。

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  根据网上数据显示,全市前3个月月均有11个项目拿到预售许可证,其中2月份只有3个楼盘获得预售许可证。4月至今预售许可证审批量同样稀少。总体来说,今年新房供应量同比缩水明显。上半年新建商品住宅面积同比降幅逾四成,就算是供应最多的6月份,较去年同期也降幅近一成。松江区今年也仅有寥寥几个新盘入市,新房供应量少,市场观望情绪浓厚,二手房挂牌数始终维持在5000套上下。

关键词三:整顿“类住宅”

  时间回溯到今年初,1月6日上海各区的多个“类住宅”项目被强制暂停网签,此后,全市共有超过140个“类住宅”项目被暂停销售,其中,松江区有恒都广场、上海泗泾五金城、广富林商务中心、九亭时代中心等16个楼盘。上海市住建委于次日表示,近期关于商业办公项目违规销售、擅自改建的投诉大量增加。经有关部门调查发现,上海市部分商业办公项目存在较为严重的擅自改变房屋单元空间分割、私自接通燃气管道等改变房屋使用性质情况,存在房屋结构、消防等安全隐患。同时,一些项目还在销售中进行虚假宣传,严重误导消费者。

  所谓“类住宅”,一般包括公寓式办公楼、酒店式公寓等,其产权大多数为40年、50年,本应该是商业办公项目,但往往被改造成以私人居住为用途的“擦边球”产品,在市场上存在已久。

  4月21日,上海政府门户网站公开红头文件《关于加强本市经营性用地出让管理的若干规定》,对商办土地出让明确若干重大新规,规定有效期为2017年4月10日至2022年3月31日。条款包括“出让合同中应明确办公用地不得建设公寓式办公;出让合同中商业用地未经约定,不得建设公寓式酒店”等,从源头遏制住“类住宅“现象的出现。

  5月17日,上海市住建委又发布《关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见》,明确了广受关注的“类住宅”清理整顿工作。“类住宅”整顿的重心从土地逐步转向整个楼市,标志着商住类产品在上海成为历史。6月12日,市相关部门再次发声,表明“清理整顿工作的对象,是违法违规的商业办公项目和相关开发企业;已网签的,购房人要求退房,开发企业必须积极配合;已网签的,购房人要继续履行合同,可交付使用,相关信息记入房屋交易登记系统”。

  据统计,今年以来“酒店式公寓”产品成交量大幅下降,同比下跌94%。业内人士表示,对于“类住宅”的整治杜绝了以往“类住宅”产品打住宅“擦边球”的可能。而随着“类住宅”市场的整顿,部分开发商出现向购房者转嫁风险的行为。相关部门针对此类行为及时发布规范文件,最大限度地保障了购房者的权益。

关键词四:租售并举

  租售并举,是上海市针对房产市场一直以来“重售轻租”的单一市场状态,而提出发展住房租赁市场,打造商品房交易和租赁市场并举的多元化住房体系的重要举措。今年7月,《上海市住房发展“十三五”规划》发布,明确在“十三五”时期全市预计新增供应租赁住房70万套,占新增市场化住房总套数60%以上。自今年以来,上海已推出租赁住房用地21幅,其中已成交15幅。

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  值得期待的是,今年8月,上海市住建委表示,将研究制订《商业用房改建为租赁住房实施细则》,“我们建议,对于区域商办闲置较多,职住不平衡的,在不改变土地使用性质的前提下,允许其改造为公寓对外出租。”住建委表示,对于“类住宅”项目清理整治过程中尚未销售的项目,也可以考虑转型为租赁住房。在政策红利和租赁市场潜在的巨大空间下,万亿租赁市场吸引了越来越多的入场者。长租公寓作为租赁市场中新兴力量,正进入快速生长期,松江区也涌现出了莫客公寓、魔方公寓等长租公寓。值得一提的是,松江区在推动公租房发展的同时,正着力于打造人才集聚新高地,并大力推进人才公寓建设,规划在5年内打造1万套高品质人才公寓。

  业内人士分析,租售并举这一模式的出现,对于房地产市场来说有着积极意义。开阔了去库存的思路,尤其能够转变房企过去靠销售为主的去库存思路,即通过租赁一样可以回笼资金。同时,鼓励各类住房需求者通过租赁方式来解决住房问题,打通了购房环节和租房环节。

关键词五:公证摇号

  通过公证摇号的方式销售新开盘商品住房,是上海为求最大化地保护合规购房者的权益,打击房企各类违规销售的又一新举措。今年5月4日,上海明确要求新开盘商品住房采取由公证机构主持的摇号方式公开销售;严格落实购房实名制;不得以任何名义收取价外价。7月18日,上海市住建委发布《关于贯彻商品住房项目销售采取公证摇号排序有关问题的实施意见》明确规定,开发商要在新房开盘至少10日前向公证机构申请摇号排序公证。

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  据一家楼盘负责人介绍,由公证机构主持摇号排序,充分体现了公平公正,有利于规范市场秩序,稳定市场预期,营造正确的舆论环境。市场健康发展,对大家来说都是有利的,应该全力配合。

关键词六:房地产税

  房产税和房地产税这两个词语一直都很热,但人们总是将其混为一谈。广义的房地产税,是一个综合性的概念,一切与房地产经济运行过程有直接关系的税都属于房地产税,包括房地产业土地增值税、房产税、印花税等,征收对象包括房屋、土地等多种,目前我国还未正式实行房地产税,而房产税仅是指以房屋为征收对象的税费。

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  早在2011年,上海便成为房产税的改革试点。今年11月,上海市地方税务局发布了关于缴纳2017年个人住房房产税有关事项的提示,同时开通了房产税指定网上缴纳平台——付费通的查缴系统。纳税人只需登录上海付费通网站或付费通APP,按照网站提示,即可查缴2017年度个人房产税税款以及以前年度的逾期房产税税款和滞纳金。

  同月,财政部部长肖捷表示,要按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,推进房地产税立法和实施。消息一出,不仅引起众人纷纷猜测:“房地产税真的要来了吗?”

关键词七:特色小镇

  今年7月20日,住建部等三部委发布《关于开展特色小镇培育工作的通知》,决定在全国范围开展特色小镇培育工作,计划到2020年,培育1000个左右各具特色、富有活力的休闲旅游、商贸物流、现代制造、教育科技、传统文化、美丽宜居的特色小镇,引领带动全国小城镇建设。10月14日,住房城乡建设部公布了第一批中国特色小镇名单,进入这份名单的小镇共有127个,其中松江区车墩镇榜上有名。

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  “特色小镇”一词,是2014年10月首次由时任浙江省长,如今任上海市委书记的李强提出。

  总的来说,特色小镇的概念特征可以总结为:相对独立于市区,区别于行政区划单元和产业园区,具有明确的产业定位、文化内涵、旅游和一定社区功能的发展空间平台,具有特色鲜明、产业发展、绿色生态、美丽宜居的特征。车墩镇位于松江东面,与闵行区接壤。如今,车墩镇最为人熟知的,无疑是其打造的“车墩影视基地”。在其中,既有旧上海的市井风情,也有欧式风格的大小庭院,风景宜人。不止于此,车墩镇还有着悠久的历史底蕴,相传此处为三国时期吴越国官员出猎停车之地,故而得名“车墩”。

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