?北京房产律师徐浩||?城里人购买农村房屋合同是否有效? 北京房产律师徐浩

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2014年2月，小周父母决定将一家人现在居住的农村房屋出售，用房款给小周在城里置办婚房。但是因房屋老旧，小周父母一时间并没有找到合适的买主。正在小周父母纠纷发愁的时候，无意间听邻居说一个姓王的城里老板想要在乡下置办一套大院子的房屋，用于经营木板生意，小周父母喜出望外，因为他们家的房屋正好符合王老板要求的院子大的条件。后经与王老板协商，王老板同意以60万元的价格购买小周家的房屋，包含房屋所在的宅基地及房内物品设施。正在小周父母忙张罗着给儿子在在城里置办婚房的时候，却收到了法院的传票及应诉材料，称王老板起诉小周一家，要求确认本案所涉的农村房屋买卖合同无效，并要求小周一家返还王老板已经支付的购房款60万元。

后小周一家向办案法官了解到，王老板因资金周转失误，欠付大量货款，为了缓解资金压力，遂向太仓法院起诉要求确认合同无效。经办案法官的耐心解答，小周一家了解到，我国农村实行的是一户一宅制度，为了防止失地农民，保护广大农民的利益，《土地管理法》等法律法规对农村宅基地房屋买卖采取限制措施。在非试点地区，如果农村宅基地上的房屋买卖发生在同一集体经济组织成员之间，因不违反《土地管理法》中宅基地属于集体所有的规定，不损害集体经济利益，合同是有效的。但是如果房屋买卖合同发生在非同一集体经济组织成员的农民之间，或者发生在农民与城镇居民之间，则因违反了我国《土地管理法》的强制性规定而无效。考虑到现行法律规定及王老板的难处，善良的小周一家同意返还王老板已支付的购房款60万元，案结诉息。

法官提醒：

根据我国《土地管理法》第六十二条及第六十三条的规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地；农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。因农村宅基地房屋出售后，卖地农民将成为失地农民，不利于保护农民的利益，也损害了集体经济组织的利益，故在目前城乡界限尚未完全打破，土地制度没有变革的情况下，我国法律对农村宅基地的流转采取限制性规定，农民与本集体经济组织外的成员签订的宅基地或者宅基地上的房屋的买卖合同无效。

来源：太仓市人民法院江苏高院

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