中国房子的定价权在谁手中?
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房地产历史上最波折的2017年即将过去。
关于楼市,有两个消息,一是个好消息,一个是坏消息。
坏消息是,据中原地产研究中心预计,2017年全年,北京二手住宅成交量将暴跌51%,从2016年的27万套跌至13.4万套。
好消息是,购房者的话语权提升,部分城市房价已有明显松动迹象。
而伴随房价的松动,人们对未来房地产市场的预期正在发生变化。
融创中国董事会主席孙宏斌说,未来房地产市场最大的不确定性是预期。
预期,简单来说就是对未来情况的估计。
过去十余年,人们听到的都是买房赚钱发财的故事。这可以从老百姓对房地产市场的一段调侃中看出来。
“自行车进去,奔驰出来;打工仔进去,老板出来;光着屁股进去,穿着皮尔·卡丹出来。”
总结虽然夸张,但确实道出了些许实情。
在房价上涨的预期下,大家都想买房,有了房子的人想买第二、第三套。没有房子的唯恐再也买不起,拼了命也要赶上这趟发财的列车。
于是,在“供给”相对不变的情况下,市场“需求”被不断放大,后来的买家自然要给出更高的价格。
如此这般循环,房价一路上涨。
在财经专栏作家陈思进看来,如果没有最后的买家不惜一切代价去接盘,房价又如何能涨起来呢?
房地产市场的转机出现在2017年下半年,在这一轮楼市的严厉调控下,有些炒房客非但没有赚到钱,反而出现资产缩水了近四成的情况。
伴随炒房客被楼市套住的情形不断发生,购房者的观望态度明显加剧。
中原地产首席分析师张大伟认为,随着政策进入平稳周期,此前热炒的城市将逐渐进入低谷徘徊,预计后续市场将在低位运行。
换句话说,如果人们购房预期改变,在房子涨到一定价位后不再进场,房价也将是可控的。
所以孙宏斌说,“预期影响了以后,(政策)放开了房价也不会涨。”
原因有二,其一很多城市房价涨了一倍甚至一倍以上,再涨就挺难了;其二2018年楼市调控政策的大方向不会改变。
从这个角度来说,中国房价如何走,很大程度上掌握在众多的买家手中。进场还是不进场,何时进场这是一个问题。
为稳定房地产市场预期,坊间一直呼吁长效机制的出台。
12月8日,中央政治局会议强调2018年一项工作重点就是加快住房制度改革和房地产长效机制建设。
如何建立房地产长效机制?
住房和城乡建设部原办公厅主任、中国房地产业协会原副会长朱中一对中新社国是直通车记者表示,在制度安排上,应首先完善住房制度,完善多主体供应、多渠道保障,租购并举的住房供应体系,加快住房租赁市场立法,加快机构化、规模化租赁企业发展。
在此基础上,建立与之配套的土地、金融、税收、法制及市场监管等制度。
值得注意的是,目前,多项机制的建设都已经出现破冰和加速推进的迹象。
以北京为例,完善多主体供应、多渠道保障,租购并举的住房供应体系,未来5年,北京将供应1000公顷集体土地,用于建设集体租赁住房。
与此同时,北京还将完成25万套共有产权住房供地,通过加快房源供应,进一步稳定社会预期,抑制投资投机性购房需求,推动房地产市场平稳健康进行。
从全国来看,上海、广州、杭州等13个城市,已开展利用集体建设用地建设租赁住房试点,农村土地制度改革破冰前行。此外,部分地方今年已经实现不动产登记联网。
在房地产长效机制尚未建立起来之前,同策研究院总监张宏伟预判,2018年三季度前调控政策不会出现风向标意义松动。
克而瑞研究中心报告预计,更多房地产开发企业和其他社会企业都将加紧布局租赁住宅。
除此之外,作为房地产长效机制举措的土地改革、税收改革、金融创新等各方面可能会比市场各方预期更快地出台。
在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来,中央政治局会议为明年房地产市场的监管政策提供了新思路,对于住房制度改革的表述可以理解为“二次房改”可能开启。
区域规划利好信息一般分为四个阶段,“传言,规划,动工,建成”。每次信号出现,媒体都会炒作一番,房价应声上涨(所以说,房价上涨背后有一部分是媒体人的功劳)。
譬如北京通州,12月20日,北京市副中心就要启用了,这就是建成信号。通州房地产市场这几天又火了起来。所以说,在传言之前买通州的房子肯定是最佳时机,依次递减。
据我所知,80%的购房者对土拍市场并不感冒,这是大错特错的。土拍市场往往是房价市场的前瞻。如果一个地方频出地王,房价上涨的时机随之而来;如果土地出现流拍,说明市场过于冷淡,房地产商拿地赚不了钱,明显的房价下跌信号。
如果一个地方出现了地王和楼王出现,那么在出现之前购买周边楼盘,是很好的选择。
笋盘是横盘市场中最好的机会,一般是由改善族急于换房或者投资客杠杆背得太深急于套现所产生的低价房源。
那么至于怎么获取笋盘呢?这里就要考验你的大数据能力了,首先把“X家网”的所有房源数据爬下来,然后最低值计算,找出相对小区均价最低的那一套,再进行户型,朝向等多方面的筛查。这个对大家有些难度。
另一种是找一个好的房地销售,他们可以拿到一手房源,为了业绩,他们会把好盘分享出来的。最后就是有空就查查意向区域房源信息,一旦找出来,就是稳赚不赔的买卖。
季节性现象
一年中最大的涨幅在春季,就是春节之后。而不是所谓的金九银十,涨幅从不在9~10月份产生。一年中最淡的淡季在12~1月份,基本上是没有人买房的。
细究原因你其实应该能想到,过春节发年终奖,买房婚姻大事都会放在年后。
所以买房一定要在除夕之前,市场极冷淡的时候下手。等到大家都去买房了,这时候最佳时机已经错过了。
所以,真正聪明的人买房无论是调控还是季节都会选择最最冷淡的时候下手。
来源:国是直通车、子木聊房
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