收入增长为什么跟不上房价上涨？丨观点

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导读：

“进中求稳”是难以实现的，“稳中求进”才更适应当前经济发展的形势。房价与收入之间的增长差距需要平衡和协调。

来源丨21世纪经济报道（ID：jjbd21）

作者丨欧阳觅剑

在近日举行的一个论坛上，央行货币政策委员会委员樊纲提出，稳定房价不一定房价不变，真正不变的是相对价格，只要房价与收入的比例关系基本稳定，住房市场就应该能基本稳定。

目前房价收入比太高，一般人都认为是房价太高了，需要使房价降下来。但经济学家却有不同的视角：

也可以认为是收入太低了。相应地，降低房价收入比的办法是提高收入。樊纲这番话的意思是，房价可以涨，只要收入跟着涨，使两者比例继续基本稳定，那就没问题。

央行货币政策委员会委员樊纲

几年之前，就有另一位知名经济学家表达过类似的观点。那时人们就认为房价太高了。但他认为，收入增长也很快（名义增长率常常超过10%），几年之后，房价就会变得可以承受，人们就不会觉得房价太高。果然，现在的人们看几年前的房价，并不觉得太高，是勉强可以承受的。这是因为他们收入增长了。但问题是，这几年房价又上涨了，而且涨幅比收入还大。现在的人们看现在的房价，感觉上是更高了，更加难以承受。

这十几年来，房价和收入你追我赶，就像在进行一场追逐战，房价跟着收入上涨，收入跟着房价增长。人们的收入增长了，能够承受更高的房价，于是开发商涨价，并建造更大更好的房子。另一方面，房价上涨使人们的生活成本上升，劳动力成本随之上升，人们的收入也随之增长；另外，还有一部分人从上涨的房价中获得了更高的收入。

房价和收入在相互追逐中都实现了增长，看起来，这是一个正反馈，也是市场具有自我平衡能力的表现，当不平衡出现时，在市场机制的作用下，市场主体会自动调整，使市场重新趋于平衡。在从不平衡到再平衡的过程中，经济和收入实现了增长。多数经济学家相信市场的自我平衡能力，他们是乐天派，认为不需要为失衡而担忧。

这种乐观心态在1980年代的价格闯关中也有体现：放开价格会使价格上涨，但工资和收入也会随之增长，最终消化掉上涨的物价。这是所谓“高物价，高收入”模式，根据理论推导，可以使经济在更高的水平实现平衡。那时对民生影响最大的经济变量是物价，现在对民生影响最大的则是房价。

所以，当年关于物价和收入的理论，到现在就变成了关于房价和收入的理论，但思想内核是一样的。

宏观经济学有一个假设，如果工资和收入能够随着通货膨胀实现同比例的增长，那么，通货膨胀就只产生“菜单成本”，而不会对经济运行造成重大影响。所谓“菜单成本”，就是企业调整价格以及印制新的价目表的成本。这种成本并不大。很少有人能够相信通货膨胀只产生“菜单成本”而不带来其他负面影响，但市场调整、各主体各变量互相适应这种推理方式其实影响了很多人的思维。

持这样思维方式的人会忽视发展中的不平衡、不协调，

因为在他们看来，不平衡、不协调是一时的，各主体各变量会相互适应，最终又达到平衡与协调。

那么，一时的不平衡、不协调，反而是越大越好，因为那意味着经济更大的调整、更大的增长，例如这些年房价大涨就造就了很多千万富翁。这其实是一种“进中求稳”的思维方式，先求经济发展，不管是否平衡、协调，都要求“进”求变，在变化中就能实现再平衡，就能实现“稳”。

但实践证明，“进中求稳”是难以实现的，经济往往是从一个不平衡、不协调走向更大的不平衡、不协调，而不是自我调整到平衡、协调。

就房价和收入来说，它们并没有实现良性的互相追逐、调整、适应，而是差距越来越大，收入增长越来越跟不上房价上涨的步伐，由此产生的经济和金融风险也越来越大。

“稳中求进”才是更适应当前形势的，现在需要更加重视平衡和协调，在此基础上再求进求变。12月8日召开的中共中央政治局会议再度强调，稳中求进工作总基调是治国理政的重要原则。会议进一步要求，要长期坚持。

为什么房价和收入不能在相互追逐中形成可持续的正反馈？主要原因在于，房价上涨与通货膨胀一样，会导致收入和财富的分配失衡，一部分人在房价上涨中获利甚多，而更多的人受损。因此，在房价和收入的追逐战中，一部分人跑得越来越快，另一部分人却掉队了，而且掉队的人数越来越多，差距也越来越大。正因如此，现在迫切需要建立房地产市场发展的长效机制，使房地产以及经济整体更加平衡与协调，

而不能冀望收入增长能自动跟上房价上涨的步伐。

（编辑李靖云）