《滨海进化论》开讲 如何置业你有数了吧
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“戏精”滨海年末发动逆袭总攻，很多想置业天津滨海新区的购房者不知道该何去何从， 12月12日，天津特价房群内举行了首场《老师来了》 公益讲座，房天下大V围绕天津滨海新房市场变化，为大家提供置业建议！讲座现场很多购房者闻讯而来，讲座现场气氛严肃热烈，嗯，房姐表示非常欣慰和感动。
首先还是要介绍一下我们的新栏目《老师来了》——
关于《老师来了》的使用说明
成分：
房地产业内大V
术业专攻，时而幽默，时而劲爆
性状：
天津特价房微信群，群内讲座
规格：
内容详实、有理有据、货干料足
适用人群：
天津土著、津漂、异地置业等一切想在天津买房的人群
有效期：
常年有效
联系方式：
主讲人：正儿八经说房 房产圈大V
时 间：2017年12月12日 14:00
地 点：天津特价房微信群
讲座回顾：
塘沽
塘沽属于整个滨海新区生活配套、交通配套、商业配套最成熟的区域，不过今年塘沽的新房楼市并没有十分亮眼的表现，并不是由于塘沽区域并不受购房者青睐，而是由于塘沽区的可售房源量长期资源紧张。目前塘沽新房住宅项目共13个，其中在售的仅6个项目，其中还包括尾房在售的项目。
其实从项目在房天下的点击热门程度我们可以发现塘沽区的项目很受关注，如全新盘万科滨海大都会虽然尚无明确开盘节点，但是关注度一直很高，这个关注度是与全市楼盘相比较，而更能说明塘沽关注度高的就是塘沽的绅湖公馆项目，虽然并不在塘沽最中心的成熟地段，因为近段时间联系释放了两栋高层的房源，关注度一直在上涨，而在上周房天下统计的全市楼盘搜索关注度中，绅湖公馆已经排到了第五位，这不仅说明了塘沽的高关注度，更说明了一个问题，购房者对塘沽出正常住宅太“饥渴”了。
而在塘沽成熟生活区域目前在售新房项目更是少得可怜，而且在售产品为公寓与联排别墅，在塘沽这种区域来说，并不是主流产品。而其它在售的项目大多分布在塘沽成熟区域的南北两侧，相对于塘沽这个大区域来说，这两侧距离稍微有些远，但是这并不能阻止项目的高关注度，如上面提到的绅湖公馆，还有位于南侧的万科金域国际，几乎每次加推去化都很高，现在已经仅有少量尾房在售，而距离不远的青果青城禧塘，则是主打刚需户型，主推68-103平米户型，价格也相对较低，均价尚不足1W，对于塘沽成熟区域内公寓都已经达到20000元/平的价格来说已经是很实惠了。
塘沽湾
说塘沽就不能不说其板块内的“超新星”塘沽湾，不知道大家对这个区域是否了解，塘沽湾位于塘沽板块临近海河区域，是今年开始逐渐走入购房者眼中的一个全新板块，但是严格来说，这个项目是甚至可以追溯到2009年，新城镇响应原塘沽区政府提出的全塘沽区号召，2011年，中建总公司和新区政府、原塘沽管委会分别签订合作协议，并且专门成立中建新塘公司，负责新城镇的农村城市化建设。
塘沽湾定位为建设产业聚集和生态宜居的新型小城镇，将成为未来可持续发展的领先模型。整体主要包括三大片区： 中央都会区、东湾生态区、西岸城市区。而目前塘沽湾内的两个全新楼盘，与上个月新拍出的几块宅地都是位于中央都会区。
据了解塘沽湾区域在2018年有招商计划居住、商业金融用地491亩。整个启动区内可出让用地共计28宗地。
塘沽湾位于塘沽板块临近海河区域，是今年开始逐渐走入购房者眼中的一个全新板块。这一板块区位优势也是比较明显的，众所周知塘沽区域覆盖范围很大，但是目前塘沽成熟区域的新房楼盘已经越来越少，就连周边的于家堡、中心商务区、开发区等区域的新房项目也都是屈指可数，刚才聊到的很多项目虽然属于塘沽区域，但是距离塘沽成熟区域太远，而塘沽湾则是开拓了一个新的板块，距离塘沽成熟区域不远，东北侧临近于家堡高铁站，南侧则是紧邻天津大道，区域本身位置又比滨海其他区域更加临近市区，去往市区十分方便，而且临近海河，整个板块的区位优势明显。
就目前来看塘沽湾的前景还是很好的，而作为区域内首开项目，我们就用中建城的首开情况对市场再进行一个详细了解，从价格上来说，中建城的价格（高层11000元/平，洋房13000元/平）算是为塘沽湾这一板块的新房市场定下了一个小小的标准，而从销售情况上来看，这个区域的价格标准是被购房者认可的，为何？我们可以看看目前塘沽这个大板块在售楼盘的价格，因为塘沽区域范围太大所以价格差比很大，从项目位置上我们可以看出来距离塘沽中心区域越近价格越高，公寓都到了20000元/平的价格，而相对“偏远”的项目小高层也就才1W出头的均价但是所在区域并没有生活、商业完善的发展建设规划，而中建城位置则距离塘沽中心区域并不远，且整个大区域也是重点建设发展板块，这个居中的价格还是受到购房者的认可。
其实京津冀一体化的快速推进也让整个滨海新区备受关注，更多人会进入天津，而塘沽湾也是如此，滨海新区整个区域可以说都是天津很多改革的“先行区域”，不少企业总部落户滨海，更多的异地人才也会涌入滨海新区，而塘沽作为滨海新区目前发展最为成熟的区域，理当收到更多人的关注，然而无论是塘沽，还是紧邻的开发区、于家堡等地，新房项目太少，然而塘沽湾的出现，可以让这些购房人群有了新的选择。
塘沽与塘沽湾土地
其实从今年的挂牌市场我们也能发现一些端倪，整个塘沽今年一共挂出了7宗土地，其中塘沽湾占了4宗。而另外三宗中有两宗是在塘沽成熟区域内，虽然看似不少，但是两宗地出让面积总和尚不足5万平方米，起始楼面价也都达到了1.5W+，再看看塘沽湾中建城的的价格，洋房的均价才13000元/平，可见其竞争力。
在2017年土地成交中，上文提到的7宗地都已经成交，更临近地铁9号线的津滨中（挂）2016-1号地块楼面价最终达到了22550元/平，但是相信，这个项目正式开盘的话，在塘沽成熟区域也算是“久旱逢甘霖”了，到时候关注也不会低，但是僧多粥少啊。
而塘沽湾区域内的四个地块则更加亲民，楼面价在6600-7200元/平之间。
生态城
提起曾经的中新生态城那就是世茂生态城这个项目，这个项目几乎是伴随着整个片区成长起来的，不过如今的中新生态城已经初具规模，而中新生态城的新房市场也不是曾经的“一家独大”的状况。如今我们不妨把中新生态城的新房楼盘非官方的划分为三个部分，其一当然就是以世茂生态城、吉宝等项目为首的“老”生态城板块（生态城起步区），其二就是划分在中新生态城内的滨海旅游区板块，而最后一个，是在“老”生态城北面的以亿利为首的“新”生态城板块。
目前中新生态城新房项目20个。在售楼盘6个，位于这三个区域内的楼盘，已生态城起步区与亿利国际生态岛上的项目售价相对较高，这两个区域近段时间开盘的项目高层均价大概在15000元/平，洋房则是小2万，，而滨海旅游区板块洋房在1.3万的均价，其实造成这样价格的一大因素就是生活配套的建设，生态城起步区生活配套已经建设的比较完善，所以价格较高，而亿利国际生态岛上的项目由于整体区域的品牌项目不论是目前在售的，还是另外几个尚未首开的品牌项目，大部分定位都是高品质宜居改善，而且区域内的环境确实很好。
目前区域内关注度比较高的全新项目主要集中在滨海旅游区与亿利国际生态岛所在的区域，亿利所在区域中建海纳府、新城樾府、联发静湖1号三大全新盘蓄势待发，而且都是品牌楼盘，而滨海旅游区内两个全新的中福朗诗的项目则是主打全龄社区，近一两个月或许会有开盘的信息放出。
们从这些全新楼盘可以看到整个中新生态城新房市场的一个改变，中新生态城的“老一辈”项目如世茂、吉宝系列，如双威、远雄的项目大部分已高层产品为主，如如今的生态城不仅涌入了更多的品牌房企如联发、中建、新城、联发等等，这些已亮相的全新盘大部分主打的是洋房、别墅产品，而之前已经开售的亿利国际生态岛与中加生态示范区这些项目也是主打洋房、别墅产品，可见整个中新生态城的新房市场逐渐转型为低密改善型住宅，而从亿利和中加两个项目的销售情况来看，整个区域的低密度该改善产品也比较受购房者的青睐。
大港
区位分布：三大片区承包大部分新房
大港的中心区主要分为两大部分，津岐线以西是老城区，主要是二手房为主，新房有5个项目。津岐线以东则是目前比较火热的区域“港东新城”，也是新盘比较集中的区域，我们提到过的泰达印象、经纬城市绿洲滨海海清园、保利海上五月花都在这个区域。在中心区外，还有一片别墅区，我们称为官港片区，在售的产品都是别墅。
项目产品：大户型产品满足本地客源
三大片区具体都有哪些房源在售，我们通过表格清晰可见。表中是天津滨海新区大港中的新房，老城区仅2盘在售，一个是紫金庄园为公寓产品，另外一个是剑桥港湾是别墅产品，待售的3个项目一个是目前暂无房源可售的阳光美域，无房可售，具体什么时候在售，目前没有明确的说法。从项目本身来看，已经基本都是现房呈现了，小区还有一部分绿化待做。津成佳园以及海天园预计加推，时间待定，津城佳园是全新盘。
通过产品的角度可以看见，在大港的项目，主要是以大户型为主，根据小编走访项目了解到，大港的新房楼盘主要是针对本地客源的改善需求，在大港，许多老城区的购房者随着孩子的长大，很多都需要三世同堂，大户型成了他们的主要需求。而外地投资客目前受到信贷政策影响，尽管有投资的意愿，但是却很难实现。
周边交通：公交自驾为主要交通方式
大港的老城区以及港东新城两大片区通过津岐线相连接，但是距离都不是很远，不超过5公里。从居住的角度考虑，公交和自驾已经可以满足购房者在当地居住的需求，不用太迷信轨交。我们重点走访的新项目集中的港东新城，基本都有公共交通，公交车换乘也十分方便。即便是要去天津市区以及滨海新区，也都是非常方便的，有公交车直达。自驾方面大港的大路非常宽阔，开车一点也不拥挤，也不会堵车。
配套完善：新老城区自得其乐
配套方面，新老城区各成一派，老城区的配套非常成熟，我们熟知的步行街上集中了许多品牌的商业，满足日常生活的衣食住行，例如星巴克、好利来、一商友谊广场等。
港东新城的虽然是新区，但是配套也已经起步了，目前各种餐饮、物美超市、银行等已经进驻。另外规划和已经在建中的爱琴海购物中心、和乐万兴汇我们也初具规模。
另外在孩子教育方面，教育资源方面有天津大港一中，福源小学，大港实验中学以及多个幼儿园。 在老人的医疗方面，有海港医院，大港医院，大港区港华医院等，同时还有社区的医疗诊所。
精选网友提问：
Q：想买一套滨海新区的房子，请问滨海新区房价走势如何，现在买还是再等等？
A：目前滨海新区各大区域内的新房项目价格还是平稳的，滨海并不直接受限购政策的影响，而且决定市场价格的一个主要因素就是市场需求，目前滨海新区各种政策都在促进区域内经济发展建设，京津冀一体化的不断实现，也让很多企业总部落户滨海，这样更多的人会有购房需求，所以滨海新房市场现在属于一个比较正常的发展状态。
Q：滨海新区什么政策？限购不？
A：对在本市拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的成年单身（包括未婚和离异）人士，暂停在本市（滨海新区除外）再次购买新建商品住房和二手住房。非本市户籍居民家庭在本市范围内购买住房的，需提供在本市3年内连续缴纳2年以上社会保险或个人所得税证明。补缴的社会保险或个人所得税证明不得作为购房有效凭证
Q：滨海新区预算200万以内，生活相对便利一些的楼盘，有什么推荐的？
A：首先要看你想选择滨海新区的哪个区域，因为滨海新区范围太大了，生活相对便利肯定就是比较成熟的生活圈，塘沽、开发区、大港新老城区、生态城起步区这些地点，200万以内的话塘沽、开发区就只能买小户型，不过像塘沽湾的中建城，或者万科金域国际、青果青城禧塘、绅湖公馆这些项目还是可以搞定的。而生态城均价15000左右的价格应该还是可以搞定。
Q：最近考虑买房，本人天津集体户口，为了保住户口想在武清或者滨海新区买房，目前自己在北京一家互联网公司，上班单程一个半小时，去郊区买个小户型也无法落户，这三个地方如何取舍？
A：1、天津滨海新区的房价已经不低了，不会有过快上涨的情况，稳步提升是趋势
2、户籍政策的红利过去之后，武清的房价目前比较稳定，从武清站高铁到天津市中心或是北京上班，通勤上相差不是很大
Q：落户选择市内老破小还是滨海两居室？
A：市区二手房目前置业成本较高，而且受学片、拆迁等因素影响很大，不过学区房政策一直在变化，有价值，也有风险；滨海新区政策不论是行政角度还是房地产市场来说利好因素还是比较多的，对于投资来说还是有一定保障的，但是有些板块的配套等的跟进还需要等待一段时间。
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