暴跌后的燕郊房价何时才会反弹央广网北京12月11日报道

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央广网北京12月11日报道，北京周边的北三县素有环北京楼市“晴雨表”之称，今年三月以来，环北京楼市在多项调控政策的重压之下，走过了冰与火的两重境地。

记者近日走访调查了燕郊楼市的现状，为消费者呈现出环北京楼市的真实一角。在三河市燕郊镇的售楼一条街，那些中介人员到处发放楼盘传单的情景再也看不到了，取而代之的是，大量售楼处关闭歇业，甚至把门面转租的现象。当地一名房地产销售人员表示，楼市调控影响太明显了。

记者来到位于燕郊镇北部的首尔甜城小区，这里的房价在今年三月曾一度达到每平米四万元，而目前这里的房价已经回落到每平米两万元。同时下挫的还有楼市成交量，11月份，这里只有4套房子成交，相比今年三月的73套，下跌了95%。

而燕郊所属的北三县之所以出现这么大的房价跌幅，主要原因就是缺乏产业和人口支撑是环京楼市冷清的根本原因。由于当地缺乏足够的产业和人口做支撑，在调控后，暴涨的房价迅速回落。

看到上面这段报道，大家也就明白燕郊房价为什么暴跌，没有产业和人口支撑的直接结果就是无法出租或者租金很低，而买房人在没有租金支撑的情况下，每月还要固定支付月供，物业费甚至取暖费，于是越来越多的人选择抛售于是才有了燕郊房价猛烈下跌的踩踏现象。

反之如果燕郊的房子非常好出租，或者租金非常高，能覆盖贷款月供和物业费取暖费，那么自然也就不会有人愿意抛售，暴跌也就无从谈起。

所以，这就给了房产投资者非常好的警示作用，就是投资一定布局那些能出租租金高的房产，投资学叫做高回报，在资本市场叫做业绩支撑。

就像现在的中国股市中正在上演的冰火两重天，一方面金融地产消费类蓝筹股票高歌猛进迭创新高，另一方面，中小创题材股绩差股跌跌不休损失惨重，投资者的投资偏好和两年前出现了完全不同的风格转化。

以中国平安，招商银行，格力电器，茅台酒为代表的盈利稳定的大蓝筹成为今年市场的追逐目标，股价迎来了新高之后还有新高的挣钱行情。而之前那些只讲故事没有业绩支撑的股票逐步被市场冷落。现在股市中大幅上涨的恰恰就是前两年根本不涨的高业绩股票，这就是资本市场的板块轮动。而迎来这个转折点的就是沪港通，深港通的股市全球化参与。

而这些境外资本进入中国股票市场首先就是看低市盈率稳定业绩回报，深刻影响了内地股市的投资风格。而中国楼市投资风格转化的推动力就是租售同权的政策落地。

本轮楼市正在发生深刻的变革，从前年开始的一线城市周边的行情从火爆到纷纷熄火，租金回报率低的房子从领涨到领跌，而租金回报率高的房产逆市上涨，租金抵月供房产成为市场的追逐目标。

这种现象就是投资学里的板块轮动，或者叫做风格转换，也就是投资者放弃了原来追逐的讲故事的偏好，转化为追逐业绩为王的投资理念。

正是在这种背景下，燕郊楼市暴跌后仍然看不到反弹的迹象，而真正反弹的时刻就是租金回报率大幅提高的时刻，也就是产业流入跟人口支撑的时候。

所以，抄底燕郊楼市也就变成了观察燕郊产业流入进而带动人口流入方向的观望期了。

美房网首席特约分析师

康辉（meikang989），毕业于北京理工大学应用数学系，长期从事宏观经济分析和房地产市场研究，已发表八百余篇房地产观点见诸各大媒体。

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责编｜秀鑫

校对｜甘雨

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